Vastgoedeigenaren moeten de btw die zij hebben betaald op ingekochte diensten straks voor een periode van tien jaar minutieus gaan ‘volgen’.
Waar de btw-aftrek op veel kosten nu na één boekjaar al definitief is, is dat straks pas na tien jaar het geval. In deze tienjaarsperiode kunnen eigenaren bij gewijzigd gebruik van het vastgoed verplicht worden eerder afgetrokken btw alsnog gedeeltelijk terug te betalen.
“De nieuwe regeling zal niet alleen leiden tot een aanzienlijke verzwaring van de administratieve lasten, maar ook grote gevolgen hebben voor vastgoedtransacties,” zegt Ynze van der Tempel van Loyens & Loeff.
Geen overgangsregeling
De nieuwe regels staan in een vandaag gepubliceerd ‘consultatiedocument’ van het ministerie van Financiën. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2018. Volgens de toelichting bij het consultatiedocument komt er geen overgangsregeling. Onduidelijk is of het ministerie de nieuwe regels ook wil toepassen op reeds gemaakte kosten. Marktpartijen kunnen nog reageren op de plannen, zodat het concept wetsvoorstel nog kan wijzigen.
Pas na 10 boekjaren definitief
Voor grote investeringen in vastgoed geldt nu al dat de aftrek van btw pas na tien boekjaren definitief is. Het gaat dan bijvoorbeeld om de btw die wordt betaald bij de aankoop van een nieuw gebouw. Deze regeling wordt nu uitgebreid voor alle diensten waarop voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting wordt afgeschreven. Dat is, kort gezegd, het geval voor alle ingekochte diensten van meer dan € 450 die geen onderhoud vormen.
Iedere inkoop zal tien jaar lang apart moeten worden bijgehouden. En ieder jaar zal voor iedere in het verleden ingekochte dienst moeten worden beoordeeld of een deel van de in aftrek gebrachte btw moet worden terugbetaald. Het ‘voordeel’ van de regeling is overigens dat als btw niet in aftrek is gebracht in sommige gevallen jaarlijks alsnog om een gedeeltelijke teruggaaf van btw kan worden gevraagd.
In de voetsporen van de verkoper
Van der Tempel: “Bij transacties met verhuurd vastgoed treedt de koper in de btw-voetsporen van de verkoper. Hij heeft daardoor straks de verplichting om jaarlijks na te gaan of hij als koper btw die de verkoper in aftrek heeft gebracht moet terugbetalen. Iedere koper zal straks bij aankoop dus precies willen weten wat hem potentieel boven het hoofd hangt en dat zal mogelijk een grote impact hebben op het due diligence traject.”
Als de verkoper bij de aankoop van het pand de btw op de kosten van de makelaar bijvoorbeeld in aftrek kon brengen, lijkt het straks zo te zijn dat de koper van het pand een deel van de btw op de aankoopkosten van de verkoper gedeeltelijk moet terugbetalen als hij bijvoorbeeld een verdieping vrijgesteld van btw gaat verhuren. "Dat is moeilijk uit te leggen.”
