AMSTERDAM - Van Gool Elburg verwacht een licht herstel van de beleggingsmarkt in de loop van 2009. 'Zeker als de aandelenmarkten slecht blijven presteren en de neerwaartse trend van de marktrente zich doorzet. Dit herstel zal resulteren in een toename van het aantal transacties ten opzichte van de tweede helft van 2008, waarbij de aanvangsrendementen beduidend hoger zullen zijn ten opzichte van het niveau van 2007 en begin 2008', aldus vastgoedadviseur Van Gool Elburg.
AMSTERDAM - Van Gool Elburg verwacht een licht herstel van de beleggingsmarkt in de loop van 2009. 'Zeker als de aandelenmarkten slecht blijven presteren en de neerwaartse trend van de marktrente zich doorzet. Dit herstel zal resulteren in een toename van het aantal transacties ten opzichte van de tweede helft van 2008, waarbij de aanvangsrendementen beduidend hoger zullen zijn ten opzichte van het niveau van 2007 en begin 2008', aldus vastgoedadviseur Van Gool Elburg.
Dat blijkt uit het jongste rapport over de ontwikkelingen op de Amsterdamse kantorenmarkt door de researchafdeling van Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten.
De opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in 2008 kwam volgens de adviseur uit op ruim 376.000 m2, hetgeen slechts een lichte daling inhoudt ten opzichte van 2007, waar de opname 392.000 m2 bedroeg. Evenals vorig jaar zijn er grote verschillen in de opname per deelgebied binnen de regio Amsterdam. De deelgebieden met het grootste aandeel in de opname zijn: West (22%), Centrum (18%) en Zuidoost (16%). Gebieden waar de opname achterbleef in 2008 zijn: Zuid (1%), Diemen (2%) en Amstelveen (3%).
De branche zakelijke dienstverlening was in 2008 met 31% van de opname van kantoorruimte verantwoordelijk voor het grootste aandeel hierin. Handel im/export en (semi) overheid waren beiden goed voor 14% van de opname. Opvallend is dat in 2008 veel modeketens/fabrikanten in beweging waren, zoals Pepe Jeans Europe, Scotch & Soda, Oilily, M&S Mode, G-Star, America Today en CoolCat.
Aan het eind van 2008 bedroeg het aanbod van kantoorruimte 1.265.447 m2, hetgeen 2% minder aanbod is dan per eind 2007. Alhoewel gedurende 2008 voornamelijk sprake was van een verplaatsingsmarkt (70%), waarbij de meeste gebruikers uit de deelgebieden Centrum, West en Zuidoost afkomstig waren, is het aanbod toch gedaald als gevolg van het feit dat de overige 30% van de opname wordt ingevuld door bestaande gebruikers die hun kantoorruimte hebben uitgebreid (12%), bedrijven van buiten de regio (10%) en nieuw opgerichte bedrijven (5%). Het leegstandspercentage, dat wil zeggen de kantoorruimte die binnen drie maanden te betrekken is door een gebruiker, bedroeg eind 2008 9,3% en kwam daarmee op het laagste niveau van de afgelopen 7 jaren. In principe is een leegstandspercentage van 5% van de voorraad aan kantoorruimte (thans 6.874.937 m² in de regio Amsterdam) normaal in een goed functionerende markt, zodat de leegstand nog steeds te hoog is. Door de oplevering van thans nog in aanbouw zijnde objecten en de opnameverwachtingen voor 2009, mag aangenomen worden dat het leegstandspercentage in de loop van 2009 weer zal toenemen.
Ondanks de economische situatie en de ontwikkelingen op de kantorenmarkt, zijn de vraaghuurprijzen in de regio Amsterdam nauwelijks gedaald, hoewel binnen de regio de ontwikkelingen verschillend zijn. In gebieden waar nog steeds sprake is van behoorlijke opnameniveaus zijn de huurprijzen niet gedaald. De hoogste gemiddelde huurprijs van € 321,- per m2 kantoorruimte werd gemeten in Amsterdam Zuid. Hoewel de nominale huurprijzen dus nauwelijks gedaald zijn of gelijk zijn gebleven, zijn veel verhuurders bereid om huurders tegemoet te komen door het geven van incentives in de vorm van of een huurvrije periode of een bijdrage in de inrichtingskosten. De hoogte van deze incentives is uiteraard afhankelijk van de specifieke locatie, het gebouw en de huurder, maar kan variëren tussen 10% en 15% van de huurverplichting. Afhankelijk van de economische ontwikkelingen in 2009 mag verwacht worden dat de hoogte van de incentives zal toenemen.
