De winkelmarkt kent vele trends, maar de internationalisering van de winkelmarkt en de discussie over de megamall springen in het oog. Wie wil er eigenlijk een megamall en waarom niet? En zijn retailers gezien het goud dat er in het oosten blinkt nog wel geïnteresseerd in Nederland? Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
De winkelmarkt kent vele trends, maar de internationalisering van de winkelmarkt en
de discussie over de megamall springen in het oog. Wie wil er eigenlijk een megamall
en waarom niet? En zijn retailers gezien het goud dat er in het oosten blinkt nog wel
geïnteresseerd in Nederland?
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
door Gabriëlle Klaver
Driemaal is scheepsrecht, zo lijken OVG Projectontwikkeling
en MDG (McMahon Development Group)
te denken. Het is Bouwfonds MAB eerder bij Geldermalsen
en Venlo niet gelukt, maar misschien dat deze
relatieve nieuwkomers op de winkelmarkt het bij Tilburg
wel lukt. De discussie over het nieuwe fenomeen
is in elk geval goed opgelaaid, misschien juist omdát
het nieuwkomers zijn die nu een poging wagen. Voorstanders
van de megamall wijzen op de broodnodige
vernieuwing van het Nederlandse winkellandschap en
dat de vraag naar grootschalige winkelmeters buiten de
binnenstad niet te keren is.
Hoe de megamall eruit moet komen te zien, is niet
geheel duidelijk, wel dat het om substantieel veel vierkante
meters gaat. De 100.000 m2 - of meer - nieuwbouwwinkelmeters
kunnen in elk geval niet in een binnenstad
gerealiseerd worden en moeten ergens in een
goed bereikbaar weiland neergezet worden. Overheden
staan met gemengde gevoelens tegenover het initiatief:
aan de ene kant levert het werkgelegenheid op, aan de
andere kant vrezen ze de gevolgen voor de plaatselijke
middenstand.
De meeste ontwikkelaars zijn, zolang de locatie van de
beoogde megamall niet te dicht bij eigen ontwikkelposities
ligt, enthousiast. Ontwikkelaars als Foruminvest
en Multi Vastgoed hebben eerder al aangegeven graag
een dergelijke ontwikkeling te willen initiëren. Hoewel
Nederlandse winkelontwikkelaars gespecialiseerd zijn
in het ontwikkelen op de vierkante meter in de binnenstad,
is het op zijn tijd toch prettig eens in een ruimere
omgeving met ruimere marges te werken.
Van de drie grootste winkelontwikkelaars, toont alleen
ING zich niet geestdriftig – wellicht niet geheel toevallig
de enige winkelontwikkelaar die gelieerd is aan een
beleggingsinstelling die een omvangrijke Nederlandse
winkelbeleggingsportefeuille heeft opgebouwd.
Want niet alle beleggers staan even positief tegenover
de megamall. Ze twijfelen niet zozeer aan het succes
ervan, maar maken zich wel zorgen over de gevolgen
voor hun bestaande posities. Zo is het de vraag of Corio,
belegger van het Pieter Vreedeplein in Tilburg en
eigenaar van de Emmapassage alhier, de megamall in
Tilburg met open armen zal ontvangen. Beleggers vragen
zich niet alleen af of de fijnmazige Nederlandse
winkelstructuur een dergelijk grootschalige ontwikkeling
wel aankan, maar maken zich in toenemende mate
ook zorgen over de toev oeging van winkelmeters door
andere projecten.
Ondertussen logenstraffen de huidige lage aanvangsrendementen
van winkelvastgoed het negativisme. Ken-
nelijk zijn de verwachtingen over de prestaties van
winkelvastgoed over het algemeen hooggespannen.
Dat is niet in de laatste plaats het gevolg van de internationalisering
van de retailmarkt. Want ondanks opkomende
markten als Oost-Europa, Turkije en op den
duur Azië, blijven retailketens West-Europa namelijk
zien als de markt waar ze de komende vijf jaar het
meest zullen expanderen (zie grafiek). In het oosten
mogen de koopkrachtsprongen groot zijn, in West-
Europa is de koopkracht al op een voor de retailers
interessant hoog niveau.
Die expansie loopt in Nederland echter wel aan tegen
een tekort aan beschikbare locaties, althans, een tekort
aan gewilde locaties. Want ook de buitenlandse retailer
wil zich vestigen op die A1-winkellocatie waar iedere
winkel wil zitten. Internationale winkelformules als
Hennis & Mauritz, Zara en Media Markt hebben zich
al een zodanige positie op de markt verworven dat hun
aanwezigheid niet meer weg te denken is. Internationale
nieuwkomers als de Amerikaanse koffiecorner
Starbucks, de Deense woonformule Jysk, het zusje van
Media Markt, Saturn, de supermarktformules van het
Belgische Colruyt en het nieuwe Chocolates & Café van
het eveneens Belgische Leonidas moeten hun plek nog
weten te vinden. Ze kunnen dan wel verwijzen naar successen
elders, in Nederland moeten ze hun trekkracht
en dus hun aantrekkelijkheid voor belegger en ontwikkelaar
nog maar bewijzen. Want dat succes in het thuisland
geen garantie is voor levensvatbaarheid elders, bewijst
het Duitse Tchibo die het met zelfstandige locaties
in Nederland niet heeft gered. Het bewijzen van trekkracht
geldt overigens ook voor de vernieuwing die van
eigen bodem komt, zoals van babylifestylewinkel Lief
die naar 40 vestigingen wil en het Nederlandse jeansmerk
Garcia dat aan 20 vestigingen denkt.
