De Europese markt voor bedrijfsruimte en logistiek heeft afgelopen jaar gemiddeld 27% rendement opgebracht.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
De Europese industriële markt kent inmiddels een langdurige bull-run. Uit de MSCI Europe Quarterly Property Index blijkt dat Europese bedrijfsruimten en logistiek vastgoed in de 12 maanden tot maart 2022 gemiddeld 27% rendement hebben opgebracht, terwijl uit MSCI/RCA-gegevens blijkt dat er in de 12 maanden tot juni 2022 meer dan € 50 mrd is uitgegeven aan Europees industrieel vastgoed.
Opwaartse druk
Uit de analyse van MSCI blijkt dat het totale rendement is gedreven door een zeer sterke daling van de aanvangsrendementen. Ook de aanvangsrendementen gerealiseerd tijdens recente verkopen zijn nog nooit zo laag geweest, met name veroorzaakt door kapitaal dat op zoek is naar investeringsmogelijkheden in een periode van lage rentestanden. De inflatie is echter in tientallen jaren niet zo hoog geweest, terwijl ook de rentestanden oplopen. Hogere schuldenlasten zetten daarmee een opwaartse druk op de aanvangsrendementen van vastgoed in het algemeen en industrieel vastgoed in het bijzonder, waarbij de vraag is hoe houdbaar deze recordlage aanvangsrendementen zijn.
De transactiedata laten zien dat sommige van deze zorgen zijn doorgedrongen in de Europese industriële transactievolumes, die in het tweede kwartaal van dit jaar met 15% daalden. De Nederlandse markt heeft het echter iets beter gedaan en laat nog wel een stijging zien in transactievolumes in vergelijking met zowel een jaar eerder als het vijfjarig gemiddelde. Desalniettemin: de druk is er, en de MSCI UK Monthly Property Index laat zien dat deze doorwerkt in de waarderingen, waarbij industrieel vastgoed in het Verenigd Koninkrijk in juli voor het eerst sinds jaren een waardedaling liet zien.
Onzekerheid
De belangrijkste vraag voor industrieel vastgoed lijkt daarmee te zijn of de huurgroei de stijgende aanvangsrendementen kan compenseren. Uit de MSCI Europe Quarterly Property Index blijkt dat de markthuren van Nederlands industrieel vastgoed in de 12 maanden tot maart 2022 met 4% zijn gestegen. Dit is de hoogste markthuurstijging in jaren en laat daarmee de kracht zien van de gebruikersmarkt. Maar tegelijkertijd worden investeerders geconfronteerd met stijgende lasten en de onzekerheid die de huidige economische omstandigheden met zich meebrengen.