Terugblik Mipim 2017: Back to normal

Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017

Voor de Nederlanders onder de 24.000 deelnemers aan de vastgoedbeurs Mipim in Cannes was Nederland nooit ver weg. Het centrale ontmoetingspunt Holland Metropole was in verkiezingsstemming. PropertyNL nieuwsbrief meldde op grond van een enquête onder het vastgoed op woensdagochtend alvast een overwinning van de VVD.

In de ochtendbladen van dezelfde dag stonden grote advertenties van Mipim-ganger Cor van Zadelhoff en anderen om af te rekenen met ‘roeptoeter’ Wilders en toch vooral VVD te stemmen. Bezoekers mochten alleen deelnemen aan de traditionele lunch aan de Croissette van het beleggingsbedrijf van Van Zadelhoff als het thuisfront een volmacht had om te stemmen. Als extraatje onthulde Van Zadelhoff de nieuwe naam van Brouwershoff. Dat wordt omgedoopt tot Zadelhoff, met het cirkelvormige logo. Dat werd mogelijk doordat zijn levenswerk DTZ nu deel uitmaakt van Cushman & Wakefield, in Nederland onder leiding van Jeroen Lokerse.

Kwartfinale
Woensdagavond gaf Rutte internationaal het signaal af dat de kwartfinale tegen het populisme was gewonnen. Voor de doorsnee Financial Times-lezer op de Mipim in Cannes was dat een goede samenvatting van de strijd. Voor de gemiddelde Volkskrant-lezer in Nederland was dat wat minder duidelijk: welke winst en welk populisme?

De misverstanden ontstaan door een internationaal gebrek aan kennis van de Nederlandse politieke situatie. Zelfs doorgaans politiek goed ingevoerde buitenlanders dachten dat het ging om een nek-aan-nekrace om het premierschap tussen Rutte en Wilders. De nuances van een Tweede Kamerverkiezing met kleine minderheden die daarna nog eens een coalitieregering moeten vormen, ontgaan zelfs bekende internationale kranten zoals de Financial Times. Zij snappen wel het signaal van Rutte: het winnen van de kwartfinale in Nederland, met verkiezingen in Frankrijk en Duitsland als halve en hele finale.

Voor Nederland is daarmee een storm geluwd, al krijgt ons land smetjes op het juist door prof. Greg Clark op de Mipim zo geroemde open, internationale vestigingsklimaat. De internationale pers denkt dat Nederland ineens een buitenlandfobie heeft. Dat blijkt uit kleine dingen, zoals de Financial Times die afgelopen week Aboutaleb omschreef als ‘one of the few Dutch politicans of Moroccan origin’, terwijl Aboutaleb juist een bewijs is dat je je als eerste-generatie immigrant kunt opwerken tot burgemeester van de tweede stad van Nederland. Dat lukt je misschien in de VS, maar in de meeste andere Europese landen niet.

All time high beleggingen
Gelukkig waren er ook positieve berichten van Cushman & Wakefield over de ‘all time high’ vastgoedbeleggingsmarkt vorig jaar, met bijna € 15 mrd aan beleggingen bij lagere yields in alle segmenten. Dat de grote drie, C&W, CBRE en JLL, dat record dit jaar niet zien sneuvelen, vergeet men graag in de Franse zon. Het is leuker te kijken naar de gunstige vooruitzichten voor banencreatie van Oxford Economics (224.000 nieuwe banen van nu tot 2020) of het grote stedenonderzoek van Savills, waarin na Berlijn, Londen en Tokio ineens Amsterdam op de vierde plaats prijkt.

Turkije
Turkije heeft niet alleen in Nederland maar ook op de Mipim veel van zijn glorie verloren. Vorig jaar was het mooiste paviljoen voor Istanbul, met de duurste en grootste maquette.

Dit jaar probeerde Mehmet Özhaseki – de Turkse minister van steden en ruimtelijke ordening het nog wel. ‘Why is Turkey a hot spot for investors?’ luidde zijn retorische vraag, met als vervolgzin een realistischere verleden tijd: ‘over the past decade, Turkey has shown een considerable increase…’ Internationale en zeker Nederlandse beleggers willen graag weg uit deze ‘hot spot’. Redevco was een van de eerste die alle vastgoed in Turkije afstootte. Twee weken terug – net voor de Turkije-crisis in Nederland – verkocht Taco de Groot de Turkse Vastned-portefeuille. Blackstone miste met de Turkse Multi-portefeuille net het momentum, maar een beleggerswijsheid is dat er altijd een rendement/risico-analyse valt te maken.

Schijnwereld
De Mipim zelf is ‘back to normal’ – de tijden van de schijnwereld rond niet bestaande investeringskansen in Rusland (Krasnodar) of in het Midden-Oosten is goeddeels voorbij. Frankrijk, Engeland (ondanks Brexit) en Duitsland – met dit jaar extra aandacht voor Japan –zijn traditioneel sterke vastgoedmarkten, met een redelijke transparantie.

Uit de onderzoeken van alle grote makelaarskantoren blijkt dat de VS toch als sterkste investeringsland wordt gezien. In hoeverre is dat dankzij of ondanks Trump? De Financial Times kopte ‘Real estate veterans are now running the USA’. Het is niet alleen Donald Trump (meer casino-exploitant dan vastgoedtycoon, maar dit terzijde), maar ook vastgoedtyconen zoals Stephen Schwarzman (cofounder van Blackstone, de moeder van Multi), Steven Roth van Vernando, Richard Le Frack en Thomas Barrack (founder van Colony NorthStar) zitten op belangrijke posten. Samen vertegenwoordigen ze volgens de FT $ 200 mrd aan vastgoed. Dat moet vertrouwen geven dat het vastgoedklimaat in de VS herstelt. In Nederland, maar ook onder andere Europeanen, heerst daarentegen scepsis over het wispelturige beleid van Trump. Analisten van Colliers verwachten echter een impuls van het infrastructurele programma, terwijl JLL-analisten een instroom van kapitaal verwachten door deregulering van de financiële markten.

Toekomst
Mipim wil meer aandacht voor de toekomst van de sector. Dat is ook de scope van Provada, die met Provada Future in mei daarop wil inzetten. Filippo Rean, de nieuwe baas van Mipim, haalde start-ups in het vastgoed onder de naam Proptech naar de beurs, met als voorbeeld Parkbee, dat in Nederland leegstaande parkeerplaatsen verhuurt. PropertyNL/PropertyEU haalde de Blockchain-goeroe Ragnar Lifthrasir, naar de Mipim (zie kader). Voor de topmakelaars van Nederland was er een rondetafelgesprek met hem. Daar werd ook doorgepraat over de start-up Ventu.nl. De bedoeling van Ventu is de zoeker het complete aanbod commercieel vastgoed te bieden, en de aanbiedende makelaar alle data over het pand terug te leveren. ‘Het levert een veel transparantere markt op, waar niet alleen makelaars maar ook financiers, beleggers en toezichthouders op zitten te wachten’, aldus Peter Keur (ex-FGH-directievoorzitter en nu adviseur bij veel bedrijven zoals KPMG en voorzitter van de raad van advies van PropertyEuro) op de meeting in Cannes.

Mipim heeft wat geleerd van de crisis die de gigawinsten van de beursorganisator deed verschrompelen. De beurs wil niet meer zo afhankelijk zijn van de paar Zuid-Franse dagen in maart. Mensen moeten naar Londen, Hongkong, Shanghai en Tokio op kleinere Mipim-manifestaties komen. Voorts moet dan in oktober aanstaande in New York de Proptech Summit tot een succes worden gemaakt. Aan vastgoed en private equity geen gebrek.

‘Binnen twee jaar heeft blockchain serieus impact’
Blockchain gaat de vastgoedsector sneller veranderen dan de meeste vastgoedprofessionals beseffen. Binnen twee tot drie jaar zullen we serieuze toepassingen zien. Die boodschap bracht de Amerikaan Ragnar Lifthrasir, voorzitter van de International Blockchain Real Estate Association (IBREA, www.ibtcrea.org), tijdens de afgelopen Mipim. IBREA is een snel groeiende non-profit organisatie met wereldwijd ruim 1700 leden, die erop is gericht om blockchain-technologie toe te passen bij vastgoedtransacties. Er is ook een zeer actieve Nederlandse afdeling, onder voorzitterschap van Jo Bronckers (Rabobank).

Lifthrasir zelf is nauw betrokken bij blockchain-projecten die de markt veranderen. Zo is hij met zijn bedrijf Velox.re in een partnership met de stad Chicago bezig met een project waarbij de bitcoin blockchain wordt gebruikt om de functies over te nemen die nu het kadaster van de stad, ‘The Cook County Recorder’s Office’, vervult. Het is de eerste Amerikaanse stad die experimenteert met de blockchain-technologie.

Blockchain is het beste te vergelijken met een digitaal grootboek van transacties, dat continu via een netwerk van vele computers wordt gecontroleerd. Eenmaal geboekt, kan een transactie niet meer worden gemuteerd en blijft deze voor altijd zichtbaar. Met blockchain-technologie ontstaat dus de mogelijkheid om waardedragende of vertrouwelijke documenten en handelingen te digitaliseren, zonder tussenkomst van ‘trusted third parties’. De rol van deze derden, die we veel tegenkomen in vastgoedprocessen, kan dus voor een groot deel worden gedigitaliseerd. Dat zal een grote impact hebben op deze ‘trusted third parties’, zoals accountants, banken, notarissen, het Kadaster, de overheid, et cetera. Niet dat ze zullen verdwijnen, maar hun rol zal drastisch veranderen.

Tijdens een zeer goed bezochte forumdiscussie vertelde Achim Jedelsky van Daimler Real Estate, dat zelf al volop experimenteert met de technologie, hoe serieus we blockchain moeten nemen: ‘Bij Daimler-Benz weten we hoezeer in de auto-industrie spelers die gebruikmaken van nieuwe technologie, zoals Tesla en Google, voor grote veranderingen kunnen zorgen in de industrie. Met vastgoed zal dat ook gebeuren.’