De structuur van de Limburgse vastgoedmarkt verandert snel. Tegenover succesvolle locaties staan gebieden waar het leegstandsprobleem structureel is
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016
Uit een analyse van het aantal listings van aanbod versus het aantal gebouwen in de provincie blijkt dat Limburg niet slechter scoort dan landelijk: van alle gebouwen commercieel vastgoed in Nederland staat 6,9% in Limburg, en 6,7% van het aanbod staat in deze provincie. In aantallen is dat aanbod gelijkelijk verdeeld tussen kantoor (666), winkel (663) en bedrijfsruimte (652). Daarnaast zijn er 132 objecten in de rubriek overig, onder andere horeca.
Bedrijfsmakelaars wijzen erop dat onder het ogenschijnlijk stabiele beeld in Limburg een structureel probleem huist. Sommige gebieden met commercieel vastgoed kampen met structurele leegstand en alleen een radicale wijziging van bestemming biedt soelaas. Het is tegen die achtergrond opvallend dat sommige gemeenten in Limburg nog steeds bezig zijn met nieuwbouwplannen voor kantoren of winkels.
Gebruikersmarkt
Op de gebruikersmarkt zet het herstel door, hoewel dat ook ongelijk over de provincie is verdeeld. Zo was er per november al een hogere opname (huur, koop voor eigen gebruik) van kantoren en winkels geregistreerd dan over heel 2015. Ook de bedrijfsruimtemarkt is hard op weg de opname van vorig jaar te evenaren of te overtreffen. Voor die laatste sector geldt dat opnameniveaus zoals die meer dan een decennium geleden gebruikelijk waren nu ook weer haalbaar zijn. De reeks initiatieven voor grootschalige distributieruimtes, vooral in Noord-Limburg, zijn daar debet aan.
Op de kantoren- en winkelmarkt is het beeld heel anders: daar zijn volumes die ooit werden gehaald in de periode voor de financiële crisis van 2007/2008 niet meer gehaald en is het – net als in de rest van Nederland – zeer twijfelachtig of die niveaus ooit weer gehaald gaan worden.
In het rondetafelgesprek elders in deze editie wijzen de Limburgse vastgoedadviseurs erop dat de kantorenmarkt steeds kleinschaliger is geworden. Grote volumes zien we niet meer terug en in sommige gebieden is het zelfs de vraag of er überhaupt nog wel sprake is van een ‘markt’.
Die vraag naar kleinere ruimtes zien we ook terug als we de zoekvraag naar kantoren analyseren. Een analyse van de recente zoekvraag in postcodegebieden in Maastricht (zie afbeelding) laat zien dat er in deze stad vooral gezocht wordt naar kleine metrages. In postcodegebied 6221 (rond het centraal station Maastricht) gaat het zelfs voornamelijk om metrages van minder dan 250 m². Voor alle postcodegebieden in Maastricht geldt dat er amper wordt gezocht naar metrages boven de 1000 m².
Beleggingsmarkt
Op de beleggingsmarkt zien we ook differentiatie. Zo stelt Didier Boek van Boek & Offermans (Dynamis) dat institutionele beleggers zich deels terugtrekken uit Limburg. Aan de andere kant lijken de Limburgse innovatiecampussen juist weer een kans te bieden als het gaat om het aantrekken van institutioneel geld. Het Financieele Dagblad meldde in november dat er nu toch een fonds lijkt te komen waarin institutionele beleggers geld stoppen om de groei van innovatiecampussen te financieren. Naar verwachting gaat het fonds, dat mikt op een omvang van € 800 mln, begin 2017 van start. Het zou naast het Science Park in Delft en het Utrecht Science Park gaan om de Limburgse Chemelot Campus. Zij hebben € 350 mln aan vastgoedprojecten voor beleggers in de aanbieding. De ambitie is dat andere campussen zich hierbij aansluiten.
Zoekgedrag Maastricht
Het zoekgedrag naar aanbod in Maastricht, in relatie tot de positie van het gebouw en gemeten over 10 viercijferige postcodegebieden. Dit is een meting van zoekgedrag waarbij de omvang van de ballon op basis van realtime-informatie een indicatie geeft voor in hoeverre het aanbod aansluit op de zoekvraag in het gebied.
De grafiek heeft vier dimensies (postcodegebied, gebouwomvang, type vastgoed, relatieve zoekinteresse). Het icoon geeft de positie van het gebouw weer. Hoe groter de ballon in het kwadrant, hoe groter de belangstelling voor gebied en categorie. Vallen grote ballonnen in andere kwadranten, dan richt de vraag zich op een ander type gebouw of locatie.
In drie aanvullende grafieken staat de zoekintensiteit gemeten over postcodegebieden, naar categorie en verdeeld over de vastgoedcategorieën kantoren, winkels en bedrijfsruimten.
