Niet alleen traditionele ontwikkelaars hebben het op dit moment lastig om in een onzeker economisch klimaat binnen steeds strakkere (stikstof)regels woningen te bouwen. Ook fabrieksmatige bouwers voelen zich in toenemende mate gefrustreerd.
In de strijd om zo snel mogelijk woningen bij te bouwen pakken modulaire en fabrieksmatige bouwers in toenemende mate hun rol. Ook vanuit de overheid is het idee dat door snel flexwoningen te realiseren de ergste tekorten kunnen worden ingelopen.
Maar innovatieve bouwers hebben net als hun traditionele tegenhangers last van het economische tij en de al bestaande regelgeving. De hypotheekrente loopt fors waardoor koopwoningen in zijn algemeenheid al minder betaalbaar worden. Daarbovenop hebben kopers van flexwoningen niet het rentevoordeel dat kopers van traditionele woningen hebben als ze een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nemen. Dit rentevoordeel kan oplopen tot 0,6%.
De duurdere financiering leidt er in het geval van een woningbouwproject in Warmenhuizen (Noord-Holland) toe dat de realisatie van fabriekswoningen door StartBlock niet meer honderd procent zeker is. De 28 woningen, onderdeel van een woningproject van in totaal 135 woningen in opdracht van Zeeman Vastgoed, staan al klaar bij de fabriek in Emmeloord, maar een aantal kopers van de geschakelde woningen dreigt af te haken omdat de hypotheek niet meer haalbaar is.
Geen labels, geen NHG
‘NHG zou in een aantal gevallen onze woningen dankzij de rentekorting nog wel haalbaar maken’, verteld Hidde Proost, commercieel directeur bij StartBlock. De stichting Waarborgfonds Eigen Woning, verstrekker van de hypotheekgarantie en 100% eigendom van woonminister Hugo de Jonge, voelt daar echter niet voor omdat we niet vallen onder de labels SWK, Woningborg en Bouwgarant. Ondanks dat onze woningen keurig vallen onder het bouwbesluit. Die labels zijn echter niet van toepassing op fabrieksmatige bouw omdat het risico op niet afbouwen er niet is. De woningen rollen of wel of niet uit de fabriek. Het zelfde geldt voor het risico op constructiefouten die je in een fabriek makkelijker kunt ondervangen.’
Lees ook: Vertraging in bouw tempert financieringszin bij banken
Proost ziet het met het project in Warmenhuizen nog wel goed komen. ‘Triodos is bereid om ook zonder die NHG-garantie een rentekorting van 0,3% te geven, ook omdat onze woningen voorzien in de doelstelling om meer circulair te bouwen. Maar zeker in een tijd van oplopende rente kan een paar tienden het verschil tussen betaalbaar of niet betaalbaar betekenen. Het is een probleem dat niet alleen ons raakt, maar alle innovatieve bouwers, juist op een moment dat je woningbouw wilt versnellen.’
Tender flexwoningen
Hij is blij met de doortastendheid waarmee minister De Jonge de woningnood wil aanpassen, onder meer door flexwoningen. ‘Alleen is het nadeel dat nieuwe ontwikkelingen vaak voorop lopen op de regelgeving. Het zorgt er ook voor dat wij niet kunnen deelnemen aan een tender van de overheid voor 2.000 flexwoningen omdat het PVE eist dat het stapelbare woningen tot 3 lagen zijn. Bij ons komen die woningen al in 3 lagen uit de fabriek.’
