Booking.com richt op Oosterdokseiland een openbare campus in en neemt de publieksfuncties voor zijn rekening; BPD zorgt voor de garage en de openbare ruimte
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2016
Toen dit nummer van PropertyNL Magazine verscheen, lag bij de gemeente Amsterdam de bouwaanvraag voor het grootste afzonderlijke vastgoedproject in de stad. Naast de ingang van de parkeergarage Oosterdokseiland wordt op de kavels 5b en 6 ruim 100.000 m² neergelegd. Het is ongeveer een derde van totale programma van Oosterdokseiland, de wijk naast het Centraal Station die eerst MAB en vervolgens BPD (beide onderdeel van Rabo Vastgoedgroep) sinds het begin van de eeuw en in nauw overleg met de gemeente hebben ontwikkeld.
Hier gaat BPD samen met Booking.com het sluitstuk vormgeven van een van de grootste binnenstedelijke ontwikkelingen in Europa. Er verrijst een complex van in totaal 72.500 m² met publieke voorzieningen, appartementen en kantoorruimte voor Booking.com. Dat is exclusief de ondergrondse voorzieningen van onder meer een tweelaagse parkeergarage met 200 plekken en een stalling voor 2500 fietsen. Het ondergrondse en bovengrondse programma is bij elkaar opgeteld rond de 100.000 m², bevestigt Jeroen Galle, directeur Projecten van het onderdeel Mixed Use Vastgoed.
Galle is al een aantal jaren bij de ontwikkeling van Oosterdokseiland (ODE) betrokken. Het was 15 jaar terug het paradepaardje van MAB en hij is met het ODE-project meeverhuisd toen het werd overgenomen door Rabobank-onderdeel Bouwfonds, tegenwoordig BPD.
Vlotte doorlooptijd
Een van de opvallende punten van het Booking.com-project is de vlotte doorlooptijd. Galle: ‘Vorig jaar na de zomer kwamen wij, via de gemeente Amsterdam, in contact met Booking.com. De gemeente vroeg ons of wij serieus konden onderzoeken of wij het snelgroeiende internetbedrijf op Oosterdokseiland konden huisvesten. Het bedrijf heeft zijn wortels in Amsterdam en zocht naar een mogelijkheid om in te spelen op zijn voorziene groei op een levendige en dynamische locatie.’
Op Oosterdokseiland waren nog de aan elkaar grenzende kavels 5b en 6 beschikbaar. Over de invulling daarvan is jarenlang met de gemeente gesproken. In het bestemmingsplan was een mix van wonen, werken en recreëren voorzien, maar bij gebrek aan gebruikers van het kantoordeel bleef de grond jarenlang een met hekken omgeven modderig terrein. Galle: ‘We waren al vanaf de MAB-periode met een aantal partijen in gesprek, maar waren er niet in geslaagd voldoende serieuze gegadigden te vinden om met de invulling te starten. Dus toen Booking.com zich aandiende, hadden we al uitgebreid over een mogelijke invulling van het gebied nagedacht.’
Aansluitende wensen
Volgens Galle bleek al snel dat de wensen van de klant wonderwel inpasbaar waren in de kaders die BPD met de gemeente voor deze laatste kavels hadden afgesproken. Oosterdokseiland was vanaf de start opgezet als een multifunctioneel deel van de stad met ruimte voor wonen, kantoren, retail, horeca, leisure en cultuur. Door de nabijheid van het station is het een prima werklocatie, door de ligging bij de binnenstad en de mix aan functies is het een fijne plek om te wonen, te werken en te recreëren. ‘Vanuit het complex kun je straks uitkijken over het Oosterdok, het IJ en de oude binnenstad. Waar vind je dat?’ is de retorische vraag van de projectleider van ODE.
De gesprekken met Booking.com verliepen vlot. Beide partijen waren het snel eens over de invulling van de transactie. Booking.com is koper van de meters met de kantoren en publieke ruimten. Hij neemt 63.500 m² kantoorruimte af. BPD heeft het appartementengebouw en de parkeervoorzieningen in eigendom. Galle: ‘De appartementen brengen wij een jaar voor oplevering naar de markt.’ Over de totale investeringssom van de ontwikkeling doen de partijen overigens geen mededeling.
Ook waren de partijen het er vlot over eens dat architectenbureau UNStudio van Ben van Berkel het ontwerp moest tekenen. Die kon najaar 2015 al serieus aan de slag.
Afgelopen maart werd de letter of intent getekend. Als deze maand de bouwaanvraag bij de gemeente ligt, gaat Galle ervan uit dat over een jaar de bouw daadwerkelijk kan beginnen. In 2020 zou Booking.com het nieuwe onderkomen kunnen betrekken.
Gedroomde ligging
Voor de beoogd eindgebruiker was de plek naast de openbare bibliotheek en op loopafstand van station en binnenstad een ideale. Minstens zo belangrijk is de ligging op korte afstand van het marineterrein, dat zich in korte tijd op de kaart heeft gezet als de hotspot van de Amsterdamse start-up scene. De gemeente draagt haar steentje bij door een snelle en bijzondere looproute aan te leggen tussen Oosterdokseiland en het marineterrein.
Wat ook meetelt voor Booking.com, is dat het bedrijf een soort van stedelijke campus voor ogen heeft. Er komen 4500–5000 medewerkers te werken. ‘Booking.com heeft BPD gevraagd een soort hub te maken waar alle medewerkers elkaar kunnen ontmoeten, elkaar spontaan tegenkomen en waar spannende dingen gebeuren’, zegt Galle. Deze elementen zijn dan ook in het ontwerp van UNStudio volop terug te zien.
Het wordt ook geen campus met hekken eromheen; de publieke functies die er komen zijn daadwerkelijk voor iedereen toegankelijk en worden daarmee een verlengstuk van de stad. In het deel van Booking.com komen niet alleen vergaderruimten en congreszalen, maar bevinden zich tevens de openbare horecafuncties. ‘Daarmee probeert Booking.com de stad in feite de campus binnen te trekken.’
BPD kreeg vlot toestemming van de gemeente om de beide resterende kavels als een geheel te ontwikkelen. Het procedure-traject wordt ook bespoedigd doordat de benodigde aanpassing van het bestemmingsplan meeloopt in de herziening die periodiek plaatsvindt en al op de rol stond.
Verkoop appartementendeel
BPD verwacht de appartementen te zijner tijd zonder moeite te kunnen verkopen. Er zijn vijf woningen per verdieping ingetekend. ‘Het appartementengebouw – het uitstekende deel van het complex – wordt flexibel ingericht, zodat we kunnen voldoen aan de dan heersende wensen van de kopers. We zien er nu al veel belangstelling voor’, aldus Galle. BPD heeft nog niet besloten of de appartementen als een pakket aan een belegger worden aangeboden of dat de units afzonderlijk aan particulieren verkocht worden.
Een bijzonder aspect van de afspraken is dat BPD zelf de parkeergarage exploiteert en de publieke ruimte turnkey oplevert aan de stad. Galle: ‘We zijn eigenaar van de bestaande parkeergarage op Oosterdokseiland. We breiden de parkeergarage uit en voegen die samen met de reeds bestaande parkeergarage. Wij denken dat we een bijzonder parkeerproduct te bieden hebben, dat zich onderscheidt van de andere garages in de stad. Dat betreft zowel de inrichting en aankleding als de tarieven.’
Ook verzorgt BPD de publieke ruimte rond het complex. ‘We hebben een specifieke visie op de look & feel van de ruimte in samenhang met de stenen. We willen dat het gebouw meer met groen dan met stenen wordt aangekleed.’
Naar verwachting wordt het hele complex eind 2020 in gebruik genomen. Galle: ‘Ik vind het prachtig om te zien hoe het Oosterdokseiland een volwassen en goed functionerend stadsdeel is geworden. Er komen ook steeds meer mensen hier, momenteel al 190.000 per week. Met de nieuwe looproute naar het marineterrein, de drijvende steiger voor de kade en de opnieuw ingericht Prins Hendrikkade komen de ambities die we met dit deel van de stad hadden volledig tot hun recht.’
Locatie: Amsterdam
Project naam: Oosterdokseiland
Kavels: 5b and 6
Projecttype: 72.500 m² multifunctionele ontwikkeling (63.500 m² kantoren en publieke functies; 7500 m² appartementen)
Faciliteiten: restaurant, café, fietsreparatiewinkel en fitnessruimte
Architect: Ben van Berkel/UN Studio
Start bouw: 2017
Oplevering: 2020
