Twente staat niet op het netvlies bij velen, maar is wel een gebied met 700.000 inwoners, en biedt gunstige woon- en werkomstandigheden. De kantorenmarkt in Twente staat er goed voor, met uitgesproken gunstige opnamecijfers
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
Hoewel Twente een agglomeratie is met ongeveer 700.000 inwoners, zijn er binnen het gebied grote verschillen tussen de steden. Enschede is de grootste stad en staat er economisch het best voor. Op afstand volgen Hengelo, Almelo en Oldenzaal en bij elkaar zijn de grootste vier steden van deze regio dan genoemd. De Twentenaren – ook wel Tukkers genoemd – zijn identiteitsbewust en gehecht aan hun woon- en werkgebied, maar de steden kennen onderling ook concurrentie.
Henri Boers (Boers & Lem Vastgoedconsultants), Niels Euverman (Euverman Temmink & Partners), John Lammertink (Uniek Bedrijfsmakelaars), Diederik Oord (Cushman & Wakefield), Claudia Timmers (Thoma Post Bedrijfsmakelaars) en Tjeerd van der Veen (Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars) kwamen onlangs bij elkaar in Delden om hun licht te laten schijnen over de kantorenmarkt in de streek en in mindere mate ook de bedrijfsruimtemarkt.
Gunstige opnamecijfers
De kantorenmarkt in Twente staat er goed voor, met uitgesproken gunstige opnamecijfers sinds de tweede helft van 2015. In de eerste helft van 2017 is circa 50.000 m² opgenomen in de hele regio, waarvan Enschede iets meer dan de helft voor haar rekening nam. ‘We zien een trek naar het centrum van Enschede door hightech-bedrijven’, zegt Henri Boers. ‘Daar is het aanbod flink afgenomen. Ook het Kennispark had nog flink wat aanbod begin dit jaar, maar dat is allemaal verhuurd.’
Het Kennispark is verbonden met de TU Twente en ligt tussen Enschede en Hengelo in. Het is niet alleen een belangrijk gebied voor de kantorenmarkt, maar de aanwezigheid van een universiteit garandeert een arbeidspotentieel met veel hoogopgeleiden. Tjeerd van der Veen beaamt wat zijn collega al vaststelde over het Kennispark: ‘Metrages van 3000–4000 m² zijn niet meer beschikbaar.’
Enschede krijgt dan ook te maken met het dilemma waartoe een dergelijk succes leidt: moet de stad nu nieuwe kantoren ontwikkelen om gevarieerd en kwalitatief aanbod te kunnen bieden? Daar gaat al snel twee tot drie jaar mee heen. Bovendien is niemand de crisis al vergeten, dus iedereen is sowieso huiverig om kantoren op risico te bouwen.
Over Enschede zijn de aanwezige makelaars en vastgoedadviseurs het dan ook allemaal wel eens: de kantorenmarkt floreert en ook op andere gebieden zoals bedrijfsruimte en retail draait de stad goed. De aanwezigen zijn ook zeer positief over hoe de gemeente probeert mee te werken en wensen uit de markt wil faciliteren.
Te weinig goed aanbod
Met de andere steden gaat het op het gebied van commercieel vastgoed iets minder. In Hengelo is de crisis hard aangekomen en ‘daar blijft de markt nog wat achter’, zegt Claudia Timmers. ‘Dat geldt overigens ook voor Oldenzaal.’ Het ontbreekt volgens haar ook aan goed aanbod. Timmers: ‘Bedrijfsruimte heeft het daar altijd wel goed gedaan en het herstel is ook te zien.’
In Hengelo was sprake van relatief veel leegstand op de kantorenmarkt, zo constateerde Cushman & Wakefield over 2015. Daar is volgens Niels Euverman dan ook het een en ander aan transformatie op gang gekomen. ‘Je ziet dat ook in Hengelo grote kantoren zijn aangepakt, zoals De Telgenflat, het voormalige gebouw van de Raad van Arbeid en een aantal voormalige schoolgebouwen.’ Ook in Enschede zijn door transformatie meer woningen voor studenten en eenpersoonshuishoudens beschikbaar gekomen.
Volgens Van der Veen vinden beleggers kantoren in Hengelo minder aantrekkelijk, maar hij ziet wel kansen op vastgoedgebied. ‘De strategische ligging kan een rol gaan spelen; dat is gunstig voor Hengelo.’ De stad ligt precies in de vork van de A1 en de A35 en de bereikbaarheid is uitstekend.
‘Hengelo en Almelo doen het qua bedrijfsruimte goed. Relatief gezien zelfs beter dan in Enschede’, vindt Van der Veen. Met bijna 60.000 m² opname in 2016 volgt Almelo Enschede op de voet met een opname van 66.000 m². Hengelo zit hiertussen met een opname van 55.000 m².
Industriële markt stabiel
Volgens Diederik Oord zijn beleggers in het gebied geïnteresseerd omdat de industriële markt stabiel is. Het gaat dan grofweg om alle bedrijfsruimte behalve logistiek. Voorbeelden zijn productiefaciliteiten en groothandelsactiviteiten. Oord: ‘Waarmee ik de logistiek niet te kort wil doen, maar Twente is nog geen hotspot. Het heeft op logistiek gebied wel toekomst.’ Ook daar komt de goede bereikbaarheid vanuit de Randstad, maar ook vanuit Duitsland weer ter sprake.
‘Industrials’ is volgens aanwezigen dan ook de goed draaiende markt, kantoren doen het niet meer dan oké. Er zijn wel verplaatsingen op de kantorenmarkt, maar dat zijn maar in geringe mate nieuwe vestigers en toetreders. Er zijn evenmin voortdurend grote kantooruitbreidingen. Met Twentse nuchterheid stellen enkele aanwezigen vast dat het niet ontbreekt aan transacties door beleggers, maar dat kan toch niet zijn vanwege de geweldige kantorenmarkt? Het lijkt eerder zo te zijn dat beleggers achter elkaar aan lopen, zoals volgens sommigen op wel meer plaatsen het gevalt lijkt. Het gesprek komt erop dat logistiek een afzonderlijk beleggingssegment aan het worden is, en daarvan zou de regio kunnen profiteren.
John Lammertink is goed thuis in het gebied buiten de steden. ‘Kantoren hebben we daar natuurlijk wat minder, maar in een dorp als Enter is de goede grond allemaal verkocht. Het ligt pal aan de A1, op de route richting het westen.’ Het is een typische markt waar eigenaar–gebruikers het beeld bepalen.
Goed bewaard geheim
Enschede zou zichzelf meer moeten vergelijken met Eindhoven, vindt Boers. De stad zou duidelijk ruimte moeten bieden aan bedrijven die zich er voor een redelijke prijs willen vestigen. De woon- en werkomstandigheden zijn gunstig. Van der Veen denkt dat het een te goed bewaard geheim is dat Twente een gebied is met 700.000 inwoners. ‘Een vertegenwoordiger uit deze regio had in Den Haag bij de onderhandelingen moeten zitten om dit gebied onder de aandacht te brengen’, zegt hij. ‘Er is hier goed opgeleid, gemotiveerd personeel en er is grond, en dat zijn de voorwaarden waar het om gaat.’
‘Ik kom regelmatig mensen van buiten tegen die het hier goed naar hun zin hebben’, zegt Van der Veen. ‘Artsen die werkzaam zijn in het ziekenhuis bijvoorbeeld zijn verbaasd dat ze het hier leuk vinden, want Twente stond nooit op hun verlanglijstje.’ Enschede had een van de eerste Primark-winkels in Nederland. Het bedrijf nam zijn intrek in de voormalige Bijenkorf-winkel. Het is een enorme trekker voor shoppers, maar ook voor andere retail. Duitsers weten het centrum van Enschede goed te vinden, niet in de laatste plaats omdat er ook een Zara-winkel is. Het Spaanse modewarenhuis betrok twee maanden geleden een nieuw pand van 4000 m², vier keer zo groot als het vorige onderkomen en volgens sommigen de grootste Zara-winkel in Europa.
Op de foto v.l.n.r.
Tjeerd van der Veen (Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars)
Diederik Oord (Cushman & Wakefield)
Claudia Timmers (Thoma Post Bedrijfsmakelaars)
Henri Boers (Boers & Lem Vastgoedconsultants)
Niels Euverman (Euverman Temmink & Partners)
John Lammertink (Uniek Bedrijfsmakelaars)
Foto Frans Nikkels
