Investeerders met visie kunnen juist nu hun kans grijpen in West-Brabant, vooral in de dynamische (her)ontwikkelingsmarkt in Breda en in logistiek vastgoed rond Roosendaal en Moerdijk.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017
Ventu.nl organiseerde een rondetafelgesprek tussen makelaars uit de regio West-Brabant. Aan tafel zaten Robert Peters (Cushman & Wakefield), Peter-Paul Verhoeven (Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars), Sacha Uitdewilligen (LUC Vastgoed Adviseurs), Bart van de Water (Van de Water Bedrijfsmakelaars), Robert van der Sommen (JLL), Charles Suijkerbuik (Charles Suijkerbuik Bedrijfsmakelaardij) en Miel Nobelen (MVGM).
Zoekvraag
Bart van de Water ziet in de kantorenmarkt een toenemende vraag, in Breda maar vooral ook in Tilburg. ‘Bij ons landt vooral de zoekvraag van kantoorgebruikers tot 300–500 m². De grotere zoekvragen zien wij overigens voornamelijk in Tilburg. En natuurlijk blijft de leegstand in de kantorenmarkt een belangrijk aandachtspunt, vooral op de minder aantrekkelijke locaties.’
Ook bij bedrijfshallen ziet Van de Water meer vraag, maar de deal blijft regelmatig uit omdat het prijsverschil tussen huurder en verhuurder, cq. koper en verkoper, nog vaak te groot is. Van de Water denkt echter dat de markt hier verder gaat aantrekken: ‘Voor een paar grotere bedrijvenlocaties lopen nu gesprekken met kopers die rekenen met grondwaarde, met het oog op een volledig nieuwe ontwikkeling op het terrein. Een aantal eigenaren begrijpt deze gedachtegang en staat hiervoor open.’
Van de Water merkt dat in de markt, ook bij bedrijfsruimtes, maar vooral bij kantoren, slechte energiescores de verkoopmogelijkheden van een gebouw nu echt beïnvloeden. ‘Gebouwen met energielabel F zijn bijna niet meer te verhuren of te verkopen, tenzij het monumenten zijn.’
Logistieke schaarste
Charles Suijkerbuik, die zich met zijn familiebedrijf vooral concentreert in het gebied rond Roosendaal, merkt ook dat de logistieke markt enorm aantrekt. ‘We doen ook veel logistiek. De prijs voor wat minder duurzame bedrijfshallen is zo’n € 30 per m², maar voor nieuwbouw liggen de huurprijzen ruim boven de € 45 per m².’ Hij wijst op de voorspoedige ontwikkelingen in het gebied – Primark, DHL en Lidl hebben logistieke complexen afgenomen bij Roosendaal. ‘Die opleving komt ook doordat de A4 is doorgetrokken en je vanuit Roosendaal zo naar de Randstad en richting België rijdt. Ook klein-logistiek trekt enorm aan.’ Die grote belangstelling leidt tot schaarste. Zo is de grond op het bedrijventerrein Borchwerf bijna geheel uitgegeven.
Minder positief is Suijkerbuik over de kantorenmarkt in Roosendaal. In grootschalige objecten is sprake van leegstand. ‘Voor kleinere kantoorpanden is er echter ook potentie. Ik ben momenteel bezig met verschillende kleinere kantoorpanden, voornamelijk voor eigenaar–gebruikers, maar ze worden ook op risico gebouwd.’
De winkelmarkt in Roosendaal noemt Suijkerbuik problematisch. Een belangrijke vraag is wat Wereldhave gaat doet met De Roselaar. Wereldhave kocht dit winkelcentrum in 2010 uit een portefeuille van Unibail-Rodamco.
Investeerder blijft nog weg
Robert van der Sommen noemt Breda ‘een bijzondere kantorenstad’. ‘De aantrekkingskracht wordt groter, ook van bovenregionale bedrijven. In het afgelopen jaar hebben zich diverse nieuwkomers in Breda gevestigd, waaronder Galderma, Carl Zeiss en Janssen-Cilag. De focus van de aandacht ligt op het centrum. Aan de oostzijde van de stad gaat de leegstand omhoog, aan de westzijde daalt deze juist.’ Een reeks verouderde kantoorpanden in en rond het centrum wordt getransformeerd naar wonen. Ondanks de vele ontwikkelingen in de kantorenmarkt ziet Van der Sommen nog niet dat investeerders die traditioneel veel in de Randstad doen nu naar Breda kijken (in tegenstelling tot Eindhoven, red.) – daarvoor is nog veel overtuigingskracht nodig.
Op de winkelmarkt zijn er spannende ontwikkelingen – Kroonenberg heeft in De Barones grotere winkelunits gerealiseerd, met als klapper Zara, dat in 2016 maar liefst 3000 m² huurde in de voormalige Bijenkorf. Van der Sommen: ‘Maar net als in andere steden wordt met ongeduld gewacht wanneer Hudson’s Bay klaar is met de verbouwing en wat dat zal betekenen voor de winkelmarkt.’
Schaarste hoogwaardig vastgoed
Ook Robert Peters vindt dat het centrum van Breda alleen maar aantrekkelijker is geworden. ‘Ik zie een gelijkmatige opname en behoorlijk wat zoekvraag. Bij ons zit ook een behoorlijk aantal zoekers voor 1000 m² en groter. Toch zie ik ook uitdagingen en zouden enkele grote eindgebruikers Breda op de middellange termijn kunnen verlaten. Tegelijk zijn er echter ook kansen voor internationale partijen – Breda is de hub naar de Benelux. Die strijken vooral neer in het Stationsgebied. Daar ontwikkelt Synchroon/Van Eesteren 5 Tracks, een kantoorlocatie voor de kleine en grote(re) kantoorgebruiker. Perifere locaties hebben het daarentegen moeilijk. Kantoren op bedrijventerrein blijven problematisch.’
Ook buiten het centrum kunnen ondernemende beleggers succesvol zijn: Peters wijst op het meest prominente voorbeeld, het voormalige Esso-gebouw aan de zuidkant van Breda, dat onder de naam BondPark snel is verhuurd aan diverse partijen (zie ook pagina 55).
Hij merkt dat het kantorenaanbod op de beste plekken in het centrum en op snelweglocaties nu snel opdroogt: ‘Ik zie een gebrek aan kwalitatief goed aanbod.’
Private equity slaat wel toe
Peter-Paul Verhoeven ziet nog te weinig investeerders die ‘moeilijke’ kantoorgebouwen durven te kopen en ze een nieuw leven willen inblazen. Financiering is daarbij nog steeds een probleem. De meeste actie komt van private equity: ‘Zo waren wij samen met Cushman & Wakefield betrokken bij de verkoop van kantoorgebouw De Bijster aan M7. Dat is een typisch voorbeeld van een durfinvesteerder die hier wat kan doen. Je ziet dat internationale private-equity partijen portefeuilles op deze manier kopen, maar dan moet er wel een duidelijk thema aan verbonden zijn. De winnaar is de partij die ‘upfront’ durft te investeren. De markt gaat nu acteren en de investeringen op risico gaan wel toenemen. Een voorbeeld is het pand aan de Verlengde Poolseweg 6-46, waarin Mayfield nu investeert.’
Concentratie zoekvraag
Sacha Uitdewilligen begon in 2009 met Arthur Lankhuizen LUC Vastgoed Adviseurs en is een specialist in de lokale markt voor bedrijfsruimte, kantoorruimte en winkelruimte in Breda. Naast de beleggingsmarkt en bedrijfsruimtemarkt ziet hij ook een opleving in de kantorenmarkt. Tegelijk signaleert hij dat de zoekvraag naar kantoorruimte zich sterk concentreert op plaatsen waar voorzieningen aanwezig zijn (retail – station – horeca). ‘In 2015 en 2016 was er vooral een sterke opname van kantoorruimte in bijvoorbeeld het gebied direct rond het NAC Stadion (veel parkeren, winkels en horeca) en rond het NS-station Breda Centraal. Op een plaats waar verkeersstromen bij elkaar komen, ontstaat altijd dynamiek. Veel gebruikers zijn vatbaar voor een aantrekkelijke omgeving.’
Miel Nobelen wijst op de scheiding in Breda tussen het gebied rond de A16 en de A27. ‘Maar zelfs aan de Claudius Prinsenlaan zie je leegstand in het aanbod. De kwaliteit van de kantoorruimte is van enorm belang geworden. Vanaf maart/april vorig jaar was er een duidelijke toename in het groeitempo. Wij doen veel in bedrijfsgebouwen en eindgebruikers hebben in die markt vooral veel belangstelling voor koop.’
Niet langer louter een vragersmarkt
Verhoeven karakteriseert de markt als een ijsberg: ‘Breda steekt er in West-Brabant als een topje bovenuit; hoe verder je van de stad afkomt des te moeilijker de markt wordt. Je ziet wel dat Etten-Leur en Oosterhout nu ook weer wat aantrekken, dankzij bedrijven die in Breda niet aan de bak komen.’
Er is zeer veel vraag naar transformatieprojecten. Verhoeven wijst op de herontwikkeling van het voormalige belastingpand aan de Gasthuisvelden.
De winkelmarkt blijft ‘uitdagend’, zegt Verhoeven. Hij is blij dat er enkele jaren geleden een streep is gezet onder de ontwikkeling van Achter de Lange Stallen in Breda. Het plan was ooit om 19.000 m² winkelruimte op de Molsparking aan de binnenstad toe te voegen. Eigenaren van winkelruimten in de omgeving van het plan, zoals Kroonenberg, hebben er jarenlang tegen geageerd, omdat dit teveel zou zijn voor de Bredase binnenstad.
Verhoeven noemt de bedrijfsruimtemarkt ‘heel dynamisch’, maar ook hier worden de keuzes puur op basis van kwaliteit gemaakt. Hoog scoort in dat opzicht het bedrijventerrein Steenakker, dat afgelopen decennium in ontwikkeling werd gebracht. Verhoeven: ‘Je kunt in dit gebied op dit moment heel goede prijzen maken. Er is veel vraag naar oppervlakten van rond de 1000 m². De kleinschalige bedrijfsruimtemarkt is enorm in beweging. Bedrijven die denken dat ze nog steeds een goede onderhandelingspositie hebben, worden steeds vaker teleurgesteld.’
‘Door een gebrek aan hoogwaardig aanbod in de categorie 4000 m² en groter zien we een stijging van de vraag naar built-to-suit’, aldus Peters. ‘En dit leidt ook weer tot kansen voor herontwikkeling en vernieuwbouw op de bestaande bedrijventerreinen.’
