Rondetafelgesprek Ventu: ‘Den Bosch is goed alternatief voor Randstad’

De vastgoedmarkt in Den Bosch en omstreken is sinds de crisis aan het aantrekken. De kantorenmarkt laat al jaren een gezonde opname zien, met alleen een dip in 2015. Over het gehele gebied Noordoost-Brabant genomen is er weinig leegstand: 8% aan kantoren, 4% in winkels en 5,6% in bedrijfsruimte. Ondanks deze goede cijfers is er nog geen sprake van een zodanige krapte dat de prijzen zijn gestegen.
Onlangs kwam een aantal makelaars uit Den Bosch en omgeving bijeen – Rob Habraken (Bernheze Makelaars & Adviseurs), Eric Harmsen (CBRE), Mike Hoffman (HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis), Toin Saris (Saris & Partners), Jaap Tholen (Tholen Real Estate) en Erwin Valks (MVGM Bedrijfshuisvesting) – in Kasteel Maurick te Vught om hun licht over de markt te laten schijnen.

Bouwgrond raakt op
Volgens Rob Habraken van Bernheze Makelaars uit Uden is het tijd om nieuwe bouwgrond aan te boren. ‘Tot voor kort was er nog bestaand courant vastgoed dat kon worden verhuurd en verkocht, maar op dit moment moet er nieuw worden gebouwd om aan alle zoekvragen te kunnen voldoen. Nu raakt echter ook de bestaande bouwgrond op.’ Habraken houdt zich vooral bezig met bedrijfshallen ten behoeve van productie, distributiefaciliteiten en kantoren in onder meer Uden, Veghel en Oss. Voor nieuwe bouwgrond wordt naar de overheden in het gebied gekeken.
Ook Mike Hoffman van HRS Bedrijfsmakelaars merkt dat het aanbod is opgedroogd en dat er niet veel keus meer is. Er is echter nog steeds genoeg dynamiek in de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt. ‘De regio Den Bosch is voor een groot deel een verplaatsingsmarkt en de kwalitatief goede kantoren raken op’, zegt hij. ‘Weinig aanbod voldoet nog aan de vraag.’ Een paar jaar lang is er behoorlijk wat transformatie van kantoren naar woningen geweest, onder meer in het centrum en in Den Bosch West.
Het Paleiskwartier aan de achterzijde van het centraal station Den Bosch zou nog één perceel hebben voor nieuwbouw van kantoorruimte. Daarnaast zijn er nog mogelijkheden op Pettelaarpark, maar het niveau van de beschikbare meters moet wel worden verbeterd voordat deze meters in de markt worden opgenomen.
‘De Herven heeft het zwaarder gehad dan Pettelaarpark’, zegt Jaap Tholen van Tholen Real Estate. ‘Daar was de pijn minder.’ Volgens Tholen zoeken veel maatschappelijke partijen in gebouwen waar net transformaties hebben plaatsgevonden. Het Paleiskwartier heeft delen die uit 2000 stammen, waar alweer renovatie nodig is om de kwaliteit van het gebied te behouden. ‘Den Bosch moet hard werken om Eindhoven bij te houden’, zegt hij. ‘Maar Den Bosch is anderzijds qua rendement nog altijd een goed alternatief voor de Randstad.’
Erwin Valks van MVGM Bedrijfshuisvesting karakteriseert Den Bosch als een ‘dynamische markt’. ‘Na wat magere jaren doet de winkelmarkt het heel goed. Het kerngebied draait uitstekend. De Bijenkorf heeft een tijd leeg gestaan, maar daar is nu invulling voor gekomen.’ Op zowel A- als B-locaties worden deals gesloten en ook de horeca loopt goed. Valks denkt wel dat de kwaliteit van het vastgoed op peil moet blijven, anders willen huurders het gevraagde niet betalen.

Visie noodzakelijk
De dynamiek is misschien wel zo goed dat er veranderingen op til zijn. Eric Harmsen van CBRE verwacht mogelijke krapte in de komende zes tot twaalf maanden. ‘We gaan naar een verhuurdersmarkt en dan is er weinig keus meer en stijgen de prijzen.’ Het is wat hem betreft een call to action voor de gemeente en andere partijen. Nu de druk toeneemt is er een beleid met visie nodig waarin ook plaats is voor nieuwbouw. Harmsen: ‘Het paleiskwartier is succesvol doordat er denken op lange termijn aan ten grondslag ligt, maar daar is niet altijd tijd voor. Nu zijn kortetermijnoplossingen gewenst.’
Volgens Toin Saris van Saris & Partners moet Den Bosch van zijn eigen kracht uitgaan en doen waar het goed in is. ‘Herstructureren van bestaande gebouwen moet nu prioriteit krijgen en daarnaast is revitalisering van bedrijventerreinen belangrijk’, zegt hij. ‘De belegger moet dat op zich nemen, maar hij moet ook impulsen krijgen.’ Saris vraagt zich hardop af of het maatschappelijk verantwoord is om nieuwe bouwgrond aan te wijzen. En of het economisch noodzakelijk is. ‘Is er nog groei van bedrijventerreinen nodig?’ Zomaar gronden voor bedrijventerreinen beschikbaar stellen, dat kan volgens Saris niet meer.
‘Bedrijven moeten worden gefaciliteerd, maar snel gaan bouwen kan niet als er elders bedrijventerreinen braak liggen’, zegt Tholen. Revitalisering van bedrijventerreinen is volgens Hoffman ‘zeer noodzakelijk’, want een goede hal van ongeveer 1000 m² is niet meer te vinden. Zoekers wijken uit naar Veghel, Waalwijk en Nieuwkuijk.
De diverse partijen hebben allemaal verschillende belangen, daar is het men het wel over eens. Bedrijfsruimte is vaak in handen van eigenaar–gebruikers en daar komt vaak de vraag vandaan. Beleggers in kantoren zijn een heel ander soort investeerders. Omgekeerd is het in de regel zo dat buitenlandse beleggers uit zijn op kantoren.
‘In veel gemeenten – ook deze – is het lang gegaan over grond verkopen’, zegt Saris. ‘Er moet een beter idee komen over hoe we het in de toekomst gaan aanpakken. Ik denk dat de markt op alle fronten gaat krimpen. Winkels worden entertainmentplekken, de automatisering schrijdt voort en dan zien de vastgoedmarkt en de arbeidsmarkt er straks heel anders uit.’

Andere wereld
Na de lange koude winter van de crisis leven we volgens Saris in een andere wereld. Bewustwording daarvan is een eerste stap, daarna zouden ondernemers, eigenaren, vastgoedadviseurs en overheid om de tafel moeten gaan zitten. Op de agenda komen dan: verruimen van bestemmingsplannen, aanleg glasvezel en uitstekende parkeervoorzieningen.
Harmsen is het er volkomen mee eens dat alle stakeholders betrokken worden en pleit voor het ‘vraaggestuurd faciliteren van vastgoed’. Hij erkent dat het misschien een andere visie van de overheid en andere stakeholders vereist.
Meedenken van de overheid, dat is wat de vastgoedadviseurs graag zien. Toen het Paleiskwartier werd ontwikkeld was het idee van de gemeente dat er veel minder parkeerruimte nodig was omdat het naast het station lag. Iedereen kon dus met de trein komen. ‘Mensen willen nu toch met de auto komen’, zegt Saris. ‘Nu laat de gemeente echter weten dat we het zelf maar moeten oplossen. Dat kan eigenlijk niet.’
De consequentie is volgens Saris dat als bedrijven moeten kiezen tussen een eerdaags opgepimpt Pettelaarpark en het huidige Paleiskwartier, ze om de betere parkeervoorzieningen misschien toch voor Pettelaarpark zullen kiezen.

Beleggers
Voor beleggers die rendement op hun investeringen willen zien, hebben de vastgoedadviseurs wel suggesties. Volgens Valks bieden woningen een goed rendement omdat er weinig leegstand is, maar is het niet gemakkelijk die woningen te vinden.
Hoffman heeft zijn twijfels over woningen als beleggingsobject. Iedereen lijkt achter elkaar aan te lopen, en enige mate van kritische houding is gewenst. Ook Tholen hoort iedereen over beleggen in vooral woningen, supermarkten en logistiek. ‘Ik zou kantoren adviseren’, zegt Tholen. ‘Vooral die tussen centrum en periferie in liggen. Ook in gebieden als De Herven en Pettelaarpark zie ik nog wel rendement in de kantoren die niet zijn getransformeerd. Korte contracten hebben daarbij de voorkeur.’
Hoffman zet in op multifunctionele bedrijfsruimte en dan vooral gebouwen met een goede mix van huurders, van goede kwaliteit en marktconform verhuurd. Heel veel van dat soort objecten heeft de stad Den Bosch niet, daarom zou hij beleggers ook aanraden in Waalwijk te gaan kijken naar logistiek vastgoed en bedrijfsruimte.
Habraken raadt beleggers aan hun geld in bedrijfsruimte te steken – bedrijfshallen of verzamelgebouwen, waarbij diverse maatvoeringen kunnen worden aangeboden. ‘Voor een langetermijnbelegger is dat een goede investering, met een gezonde verhouding tussen rendement en risico. Kwalitatief goede kantoren op goede locaties zijn ook nog te verhuren, waardoor dit ook een aantrekkelijke belegging kan zijn. Van belang is in ieder geval ook dat het soort onroerend goed past bij de belegger.’
Volgens Saris moet niet elke belegger in vastgoed gaan. Particuliere beleggers die geen echte betrokkenheid hebben, moeten er goed over nadenken en het misschien niet doen. ‘Beleggen is een vak apart. Grote beleggers hebben net wat meer slagkracht, dus daar heb ik wel wat adviezen voor.’
‘De particuliere vastgoedbelegger kan uitstekend in multifunctionele panden gaan, maar ook kantoren en woningen, liefst in de buurt van multimodale locaties’, zegt Harmsen. ‘Die zijn bestendig en behouden hun waarde ook op lange termijn.’ Hij geeft toe dat ze dun gezaaid zijn, maar beleggen in sub-primekantoren kan ook een stabiel rendement opleveren.

Op de foto v.l.n.r.
Erwin Valks (MVGM Bedrijfshuisvesting)
Toin Saris (Saris & Partners)
Eric Harmsen (CBRE)
Jaap Tholen (Tholen Real Estate)
Mike Hoffman (HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis)
Rob Habraken (Bernheze Makelaars & Adviseurs)