Rondetafelgesprek Twente: Regio met toekomst

In een vastgoedmarkt waar opname- en beleggingsrecords worden gevestigd, zijn er op een dag geen kantoren of winkels meer te vinden. Dus zijn er ook minder of geen transacties meer. Dit verschijnsel doet zich voor in veel stedelijke gebieden, ook in Enschede. Zeven vastgoedadviseurs – Henri Boers (Boers & Lem Vastgoedconsultants)), Roy Duijn (Snelder Zijlstra), Niels Euverman (Euverman Bedrijfsmakelaars & Vastgoedbeheerders), Jordy Grundel (Cushman & Wakefield), Christian de Kinkelder (Ten Hag Bedrijfsmakelaars), John Lammertink (Uniek Bedrijfsmakelaars), Claudia Timmers (Thoma Post Bedrijfsmakelaars) – bogen zich kort geleden over de vastgoedmarkt van de Corop-regio Twente. De vastgoedmarkt in Twente heeft na het topjaar 2017 in 2018 slechts een fractie minder transacties gezien. Herhaaldelijk stelden de aanwezigen echter vast dat je kwalitatief goed vastgoed met een lantaarntje moet zoeken.

Enschede het zwaartepunt
In de regio Twente, waar onder meer Almelo, Hengelo, Oldenzaal en nog een flink aantal kleinere plaatsen toe behoren, voert Enschede de boventoon. Daar vindt de meeste economische activiteit plaats en het is daardoor een zwaartepunt voor kantoor-, winkel- en bedrijfsruimtetransacties in het gebied. De grootste kantorentransactie in Enschede vorig jaar was een aankoop door flexibele kantooraanbieder MyOffice. De stad heeft zelfs een aanzuigende werking voor bijvoorbeeld winkels in omliggende plaatsen, die zich afvragen of ze in Enschede meer omzet zouden kunnen maken. Naast de vraag naar winkels is er ook een toenemende vraag vanuit de horeca naar een vestiging in het centrum van Enschede. Cijfers laten zien dat in Twente als geheel de vraag naar vastgoed hoog is gebleven in 2018, met uitzondering van retail.
Terwijl Enschede een bloeiperiode doormaakt, noemen aanwezigen de situatie in Hengelo aan de andere kant van het spectrum ‘zorgelijk’. Daar is de leegstand van bijvoorbeeld winkels zichtbaar, prijzen zijn gedaald en beleggers van buiten blijven er weg. Dat is niet altijd terug te zien in de cijfers. Als geen enkele makelaar bereid is bepaalde panden aan te bieden of ze om andere redenen niet meer worden aangeboden, staan ze niet in aanbod.
‘Het centrum van Hengelo heeft veel aandacht nodig om hier een positieve impuls aan te geven’, zegt Niels Euverman van Euverman Bedrijfsmakelaars & Vastgoedbeheerders. ‘Maar het vertrek van bijvoorbeeld C&A biedt andere partijen mogelijkheden om nieuwe initiatieven op een heel goede binnenstadslocatie te ontplooien.’ Hengelo is volgens Euverman overigens wel koploper in de verkoop en verhuur van bedrijfsruimten.

Grote verschillen
Het verschil tussen de diverse locaties in de regio is een terugkerend thema. Bij de discussie over de vooruitzichten voor 2019 is dit ook weer duidelijk. ‘Almelo, Hengelo en Oldenzaal blijven sterk achter bij Enschede’, zegt Claudia Timmers van Thoma Post Bedrijfsmakelaars. ‘Het zal moeilijk zijn in die plaatsen tot een wenselijk transactieniveau te komen.’ Over het algemeen ziet Timmers vooral krapte op de bedrijfsruimtemarkt – ‘het kwalitatief goede aanbod is weg’ – en op de belangrijkste kantoorlocaties in Enschede: Centrum en Kennispark. Retail in Enschede doet het uitstekend, al kan hierbij de kanttekening worden geplaatst dat dit voornamelijk het externe beeld is. Enige zorg richting de toekomst is op de achtergrond wel aanwezig.
Ook John Lammertink van Uniek Bedrijfsmakelaars ziet de tekorten op de markt voor bedrijfsruimte. ‘Er is een duidelijk tekort aan goed aanbod’, zegt hij. ‘Daar staat tegenover dat grondaankopen in 2018 enorm hoog lagen, dus daar kan vaak worden gebouwd.’ Op het gebied van kantoren is het aanbod nog wel goed, volgens Lammertink, ‘bijbouwen hoeft nog niet’.

Veel regionale partijen
In de huidige Twentse markt is volgens Christian de Kinkelder van Ten Hag Bedrijfsmakelaars veel vraag van zowel beleggers als eindgebruikers en in zowel de huur- als de koopsfeer. ‘De vraagmarkt is erg goed; helaas is het juiste aanbod op dit moment niet altijd te vinden. Komt er een mooi object op de markt, dan is het al snel weer verkocht of verhuurd’, zegt Kinkelder. Om deze reden nemen bedrijven steeds vaker genoegen met minder om vervolgens deze ‘mindere’ panden te upgraden. In de grotere Twentse steden is er wel vraag van buiten de regio, maar in de rest van het gebied wordt het aanbod hoofdzakelijk opgenomen door regionale partijen. Ook lokaal is er vraag naar zowel koop als huur. ‘Wij kunnen sommige partijen lastig faciliteren; ik heb een zoeker naar bedrijfsruimte in Enschede moeten teleurstellen’, zegt Jordy Grundel van C&W
. Volgens Grundel is er op het Kennispark veel activiteit en de hightech-sector groeit nog steeds in Twente, met name natuurlijk in Enschede, waar de Universiteit Twente staat. Het Kennispark is daar fysiek en inhoudelijk nauw aan gelieerd. Grundel ziet verder dat bedrijven in de automotive-sector zich in Hengelo concentreren.
Zoals op veel plaatsen in Nederland laat ook e-commerce zijn sporen na. Voor de distributie van goederen zijn logistieke centra nodig, maar de aandacht gaat daarbij vaak uit naar de grote knooppunten en de grote hallen. ‘Een ontwikkeling die we momenteel met name in de Randstad zien ontstaan, maar waarvan we verwachten dat die ook naar Twente zal komen, zijn locaties voor logistieke hubs in de stad (urban logistics)’, zegt Grundel. ‘Dat zijn de kleinere schakels, de hubjes aan de rand van de stad waarvandaan het laatste deel van de distributie wordt gedaan.’ Ook ziet hij meer logistieke ontwikkelingen in het oosten van Nederland. XL-businesspark in Almelo is hier een sprekend voorbeeld van.
Roy Duijn van Snelder Zijlstra Makelaars ziet geen teruggang in retail als gevolg van de opkomst van e-commerce. Wel merkt hij dat zoekers meer de centra opzoeken. ‘Mensen vinden het leuk om naar de stad te gaan, dus het winkelpubliek verdwijnt niet’, zegt Duijn. ‘Je moet ze alleen wel naar je toe weten te trekken.’

Mogelijkheden voor Hengelo
Ondanks de sombere meningen over Hengelo ziet hij voor het stadscentrum wel degelijk mogelijkheden, ook om mensen te trekken. Er is een actieve wethouder, het stadskantoor staat in het centrum en qua wonen groeit de aantrekkingskracht. Duijn: ‘Jarenlang is er in Hengelo veel aandacht gegaan naar uitbreidingswijken, maar nu is er weer aandacht voor het centrum. Als daar weer wat reuring komt, wordt Hengelo aantrekkelijker.’ Volgens Duijn moet Hengelo zich afvragen wat zijn positie is: ‘Wat is het DNA?’
Als Hengelo keuzes kan maken en weer aantrekkelijker wordt, komen investeerders wel terug, menen sommigen. ‘Eigenlijk is op dit moment de beleggingsmarkt in Hengelo weg’, zegt Henri Boers van Boers & Lem. ‘Beleggers hebben te vaak moeten afwaarderen.’ In Enschede was dat in mindere mate ook het geval na 2008, maar daar is het tij gekeerd. Het draait op dit moment zo goed dat de stad moet oppassen voor te grote successen. Er dreigt bijvoorbeeld een verkeersinfarct.

Dubbelstad
Hoe kan het dat de Twentse steden zich zo verschillend hebben ontwikkeld? In de gemeentelijke herindeling van 20 jaar geleden werd volop gesproken over Twentestad en een paar jaar eerder al over Dubbelstad (Enschede en Hengelo). Dat is echter is nooit van de grond gekomen, hoewel er nu wel een samenwerkingsverband Netwerkstad ligt (Enschede, Hengelo, Oldenzaal, Almelo en Borne). Dat is echter van een andere orde.
Grundel denkt dat Enschede veel te danken heeft aan de aanwezigheid van een universiteit en daarvan economisch heeft kunnen profiteren. Het geld voor onderwijs is een investering in de plaatselijke economie en de start-ups die studenten beginnen zijn ook goed voor het economisch klimaat. Volgens Duijn heeft Enschede er goed aan gedaan een centrumplan te maken waarbij wegen in het centrum zijn verlegd. Dat heeft gewerkt. Het gemeenschappelijke belang stond daarbij voorop, en dat zag men goed. In Hengelo en Almelo zijn in het verleden ook dergelijke plannen ontwikkeld, maar daar wonnen andere belangen of bleken de plannen te ambitieus. ‘Het helpt als een gemeente durft te investeren in kwaliteit voor de lange termijn’, zegt Boers, die als voorbeeld het Kennispark noemt en het bedrijvenpark XL. Duijn wijst op de nieuwe initiatieven voor de oude vliegbasis Twente. Het zou op zijn beurt weer bedrijven van buiten, maar ook start-ups kunnen aantrekken.

Prettige woon–werkomgeving
Wat Twente in het algemeen te bieden heeft, is een prettige woon–werkomgeving. Woningen zijn nog niet zo duur als elders en het is er nog niet zo vol. Nu investeren in kwaliteit kan dat volgens Boers beter zichtbaar maken. Het zou volgens Grundel ook helpen om afgestudeerden te behouden, want velen van hen trekken weg.
Een kwalitatief betere leefomgeving maakt Twente ook aantrekkelijker voor beleggers. Waar kunnen ze heen met hun geld? Heel Twente heeft volgens Boers nog ‘opwaarts potentieel’ voor beleggers, of het nu gaat om Enschede en de kantoren daar of logistiek in Almelo. ‘Uiteindelijk is veel vastgoed hier nog betrekkelijk goedkoop’, zegt hij.
Volgens Euverman is er nog veel geld in de markt dat een bestemming zoekt. Dat kunnen woningen zijn volgens hem, maar ook winkels met woningen erboven zijn aantrekkelijk. ‘Eventueel kunnen die worden getransformeerd’, zegt Euverman. Hij noemt Hengelo bij uitstek als een plaats waar kansen liggen. ‘Hier is een rendement van meer dan 10% mogelijk, vanwege het leegstandsrisico.’ Op andere plaatsen zijn er particuliere beleggers die zich betrokken voelen en om die reden bijvoorbeeld een rijksmonument willen behouden of willen investeren in vastgoed. Maar nieuwbouwwoningen kunnen ook interessant zijn.
Euverman ziet ook kansen in de zorgsector, waar al groei heeft plaatsgevonden. Hij noemt Borne, waar een voormalig kerkgebouw getransformeerd is naar een medisch centrum van bijna 2000 m², en er zijn concrete plannen voor een uitbreiding met circa 2500 m². ‘Door de dubbele vergrijzing – de groep ouderen wordt groter én deze groep wordt ouder – komt er een grotere vraag naar zorgvastgoed’, zegt Euverman. ‘Dit uit zich in een groeiende vraag naar woningen voor deze doelgroep, maar ook bij beleggers neemt de interesse in deze sector toe.’

Wachten op autonoom rijden
Duijn beschouwt Twente als een regio met een enorm potentieel. ‘Deze regio heeft de toekomst’, zegt hij. ‘Het levenspeil ligt hier hoog. Wonen en leven is hoogstaand hier in Twente. Het wachten is op het autonoom rijden, dan kunnen afstanden sneller worden overbrugd, terwijl je aan het werk bent in je virtuele kantoor.’
Volgens De Kinkelder is bijna al het vastgoed wel aantrekkelijk. ‘Winkels op A-locaties blijven het goed doen, net als grote bedrijfshallen in de eerdergenoemde steden Enschede, Hengelo, Oldenzaal en Almelo ook en woningen zijn zeer aantrekkelijk.’ Hij raadt beleggers aan daar hun geld in te steken.
Timmers ziet ook aantrekkelijke investeringsmogelijkheden in woningen. ‘Woningen op goede locaties zijn aantrekkelijk, maar ook objecten die kunnen worden getransformeerd. Denk hierbij bijvoorbeeld ook aan de combinatie met zorg. Of woningen boven winkels.’
Grundel zou beleggers adviseren om te investeren in vastgoed dat bij hen past en met een juist risico–rendementsprofiel. Een interessante investering kan bijvoorbeeld een bedrijfsruimtebelegging zijn, waarbij het pand voorzien is van courante kenmerken, met een goede huurder en een kwalitatief goed huurcontract.
Wie verwacht dat de regio Twente perspectieven biedt voor groei, bijvoorbeeld in logistiek, zou kunnen investeren in grond. John Lammertink ziet daar veel mogelijkheden. ‘In Hengelo langs de snelweg zijn de prijzen nog goed, maar ook in Enter en Nijverdal, Rijssen en Holten. Grond met bestemming bedrijfspand gaat schaars worden, dus de prijzen stijgen.’ Voor beleggers dus kansen genoeg.

Op de foto v.l.n.r.
Roy Duijn (Snelder Zijlstra)
Niels Euverman (Euverman Bedrijfsmakelaars & Vastgoedbeheerders)
John Lammertink (Uniek Bedrijfsmakelaars)
Henri Boers (Boers & Lem Vastgoedconsultants))
Christian de Kinkelder (Ten Hag Bedrijfsmakelaars)
Jordy Grundel (Cushman & Wakefield)
Claudia Timmers (Thoma Post Bedrijfsmakelaars)
Foto: Frans Nikkels