RTG Ventu: Mismatch vraag en aanbod werkt als rem op Tilburgse markt

Robert van Beek (SmitsVanBeek), Roland Bergmans (Elzen Maas Bedrijfsmakelaardij), Eric Harmsen (CBRE), Rob de Koning (Cushman & Wakefield), Thijs Maas (Naber Bedrijfsmakelaars), Bart Schraven (Industrial Real Estate Partners), Robert van der Sommen (JLL), Raimond Weenink (Raimond Weenink Bedrijfsmakelaardij) en Frank van de Wouw (Van de Wouw & Partners Bedrijfshuisvesting) kennen de regionale markt. Ze weten als geen ander dat de behoefte aan diverse soorten vastgoed groot is, maar dat het aanbod daarbij achterblijft. Wie echter nu pas als ontwikkelaar actie onderneemt naar aanleiding van de vraag naar vastgoed, is straks met de oplevering misschien te laat voor deze cyclus.
Tilburg is een belangrijk logistiek knooppunt in Nederland en verhoudingsgewijs veel minder een kantorenstad dan steden van vergelijkbare omvang. In de regio zijn ook de winkels en toeristische attracties belangrijker op vastgoedgebied. Tegelijkertijd heeft Tilburg een universiteit die hoog staat aangeschreven.

Eigen problemen
Uit de observaties van makelaars komt een beeld naar voren van een stad waar de bewoners niet zomaar achter hun bestuurders aanlopen. Er is hier en daar wel kritiek op de gemeente te beluisteren. Die heeft de laatste jaren vooral oog gehad voor zijn eigen problemen en projecten en daar moesten andere partijen op wachten. Weliswaar heeft Tilburg zijn centrum nu omgevormd en is er een Spoorzone met potentie, maar het gebied is voor de lopende cyclus misschien net iets te laat tot bloei gekomen. En dan dat Stadskantoor, hoe moet het daarmee? Positief is de herontwikkeling van het stadscentrum volgens een overeenkomst van de gemeente met Wereldhave en VolkerWessels, al is die laatste partij inmiddels wel bij heel veel projecten in Tilburg betrokken.
Volgens de meeste makelaars is er een gezonde vraag naar kantoren en bedrijfsruimte in Tilburg, maar kan de markt de zoekende partijen niet altijd tegemoetkomen. ‘Er is een grote vraag naar bedrijfsruimte voor kleine partijen in het segment 200–500 m², en daar staat weinig aanbod tegenover’, zegt Roland Bergmans van Elzen Maas Bedrijfsmakelaardij. Robert van Beek van SmitsVanBeek ziet flinke kansen voor kantoren. Er is vraag langs de rondweg, maar ook bij het station. ‘Zoekers richten zich op specifieke locaties en willen daar tot 2000 m²’, zegt hij. ‘Kwalitatief goede kantoorruimte met parkeergelegenheid is zeer gewild, maar die is er gewoon niet.’ Dat parkeren is een kwestie, want hoewel de gemeente aanstuurt op gebruik van openbaar vervoer is de realiteit dat er ook in het centrum behoefte is aan parkeren. Die parkeerbehoefte negeren brengt risico’s met zich mee.

Mismatch
Eric Harmsen van CBRE trekt het algemener: er is een mismatch tussen vraag en aanbod en een gebrek aan kwaliteit. Dat werkt als een rem op de Tilburgse markt. Volgens Harmsen blijven huurders nu vaak zitten als hun contract afloopt en verlengen ze maar, omdat ze niets beters kunnen vinden. ‘Als ze de kans krijgen iets anders te huren, zijn ze ook vaak best bereid meer te betalen’, denkt Harmsen, die zich zorgen maakt over de aantrekkelijkheid van Tilburg als vestigingsplaats. Als het gebrek aan aanbod in Tilburg blijft of de prijzen stijgen door schaarste, dan gaan gebruikers van buiten aan Tilburg voorbij en zouden ze volgens Harmsen kunnen kiezen voor Breda of ’s-Hertogenbosch. Het zou nog erger zijn als van oorsprong Tilburgse gebruikers weggaan en voor een stad elders in Brabant kiezen.
Hier is een taak voor de gemeente weggelegd om ontwikkelaars te faciliteren op de locaties die in trek zijn en die vervolgens geschikt te maken voor ontwikkeling. ‘De gemeente doet het goed op het gebied van ontwikkelen, maar ze geven te vaak voorrang aan gebiedsontwikkeling op eigen gronden’, zegt Frank van de Wouw van Van de Wouw & Partners Bedrijfshuisvesting. ‘De personele capaciteit die ze hebben voor het faciliteren van ontwikkeling kunnen ze maar één keer inzetten. En als ze die eerst gebruiken voor hun eigen projecten, dan moeten andere partijen daar op wachten, met als risico dat het momentum verloren gaat.’

Schaarste is een probleem
Opnieuw komt daarmee indirect de concurrentiepositie aan de orde. Want als gebruikers in Tilburg niet vinden wat ze zoeken, bestaat de kans dat ze vertrekken. Dat speelt in de gehele markt en dus ook in de logistiek – of misschien wel bij uitstek daar. Gebruikers kijken naar een groter gebied en kijken waar iets beschikbaar is. ‘De logistieke sector in Tilburg doet het goed’, zegt Bart Schraven van Industrial Real Estate Partners. ‘Er is geen leegstand.’ De markt draait zodanig goed dat schaarste een probleem is. Er is volgens Schraven geen ruimte om nieuwe ontwikkelingen op te starten. Het eerste beschikbare terrein is Zwaluwenbunders in Tilburg-Noord, maar daar is pas iets te verwachten vanaf de tweede helft van 2018.
Met het oog op de huidige markt voor logistiek zegt Robert van der Sommen van JLL: ‘Logistiek is zeer gewild en er is sprake van grondschaarste. Waalwijk loopt eveneens erg goed en biedt specifieke logistieke oplossingen, zoals een barge terminal. Deze regio zal altijd wel een hotspot blijven.’ Schraven voegt daaraan toe: ‘Prijzen voor logistieke panden lopen al op tot twintig keer de huur, dus de vraag is of je daarin als belegger moet gaan investeren.’
Nu is het in de moderne logistiek zeker niet zo dat je een hal neerzet en dan meespeelt in de sector. Gemeenten verkijken zich daar op, volgens Schraven. ‘Je moet weten hoe het werkt en je moet de juiste vakmensen kunnen aantrekken’, zegt hij. ‘Tommy Hilfiger bijvoorbeeld is verhuisd van Roosendaal naar Venlo, maar ze overwegen terug te gaan. Veel medewerkers zijn niet meeverhuisd en ze kunnen in Venlo geen goed personeel vinden.’
‘Gemeenten hebben op het gebied van bedrijfsruimte vaak wel de intentie om samen te werken, maar zodra een klant in zicht komt, staat het eigenbelang voorop’, zegt Raimond Weenink van Raimond Weenink Bedrijfsmakelaardij. Hij heeft dit in het verleden wel gezien met Tilburg en Waalwijk bijvoorbeeld. Die zouden eerst samen optrekken, maar toen een gebruiker in zicht kwam wilden ze die allebei voor zichzelf binnenhalen. Naar zijn mening heeft Tilburg een ‘gigantisch probleem’ met de toenemende schaarste van logistieke ruimte. ‘Als er nu iemand langskomt met een zoekvraag van 50.000 m² is er misschien niets meer te vinden’, aldus Weenink.
In een terzijde komt de provincie Noord-Brabant ter sprake, die een eigen beleid voorstaat. Het liefst zouden ze in ’s-Hertogenbosch zien dat Moerdijk zich op logistiek gebied verder ontwikkelt, terwijl er toch meerdere gegadigden zijn. Schraven: ‘Tilburg heeft serieus moeten lobbyen bij de provincie om zijn positie en wensen onder de aandacht te brengen.’

Verdergaande automatisering
Goed personeel voor de logistieke faciliteiten vinden is een ramp, verklaart Weenink. En dan gaat het over alles wat te maken heeft met bemannen en managen van vestigingen. Daarom is de verdergaande automatisering een zegen, omdat grotere hallen door een beperkt aantal mensen kunnen worden gestuurd. Dat neemt overigens niet weg dat op de lange termijn geheel andere risico’s gaan spelen. Weenink: ‘Tien jaar geleden was een hal van 50.000 m² behoorlijk groot, maar nu hebben ze het al over hallen van 120.000 m². Dat is riskant, want over tien jaar staan ze misschien wel leeg.’ Hij heeft net gehoord dat Zalando erover denkt schoenen te gaan printen. Als de technologie van de 3D-printer een vlucht neemt, zijn er straks geen voorraden meer, geen hallen en veel minder logistiek vervoer, of een eenvoudiger vorm ervan. ‘Ik weet niet waar het naartoe gaat’, zegt Weenink. ‘Dat zijn consequenties die we nog niet kunnen overzien.’
De dalende opname op de kantorenmarkt in 2017 is niet zozeer te wijten aan een gebrek aan zoekers. Zoals eerder gezegd heeft het meer te maken met een tekort aan kwalitatief goede kantoorruimte. ‘Tilburg-Zuid heeft te kampen met een verminderde vraag, omdat de eisen hoog zijn’, zegt Thijs Maas van Naber Bedrijfsmakelaars. ‘Klanten willen in het centrum zitten en dicht bij openbaar vervoer.’ Tilburg-Zuid kan dat niet bieden, terwijl een nieuwe centrumontwikkeling als Plan-t – vernoemd naar een treinstel uit de jaren zestig – in de Spoorzone om die redenen zeer in trek is.
Volgens Maas moet er in verband met de energielabel-eisen in gebouwen worden geïnvesteerd. Daarnaast zijn er single-tenant kantoren die een multi-tenant gebruik moeten krijgen. Er is nog leegstand, dus met nieuwbouw is de gemeente voorzichtig. Achmea heeft in het kader van concentratie onlangs een van zijn gehuurde kantoren, Het Laar, verlaten. De vraag is of daar een nieuwe gebruiker voor komt, uitgaande van single-tenant gebruik.
Het aantal transacties op de Tilburgse kantorenmarkt was volgens Rob de Koning van Cushman beperkt in het afgelopen jaar. Er is volgens hem behoefte aan kantoren op stationslocaties, aan functiemenging en aan kantoren met een hoog voorzieningenniveau. Daar kan Tilburg op dit moment niet in voorzien. De ongeveer 50.000 m² die leegstaat, is vooral op bedrijventerreinen te vinden. Met de ontwikkeling van gebouw Plan-t wordt ingespeeld op de behoefte. De circa 11.000 m² kantoorruimte van Plan-t bij het station is een welkome toevoeging aan het centrum, al moeten huurders nog even geduld hebben, want de oplevering is gepland voor het derde kwartaal van 2019. ‘Er zijn partijen in de markt die nu hoogwaardige kantoorruimte willen huren, maar dus niets geschikts kunnen vinden, vooral grotere gebruikers’, zegt De Koning. ‘De gemeente moet ervoor waken dat ze die bedrijven niet kwijtraken.’

Kwaliteit ontbreekt
Kwaliteit ontbreekt in Tilburg, aldus Van der Sommen van JLL, maar dat geldt voor meer steden. Eindhoven bijvoorbeeld heeft hetzelfde euvel. Daarbuiten zijn Eindhoven en Tilburg totaal verschillend. Tilburg concurreert eerder met ’s-Hertogenbosch en Breda dan met Eindhoven. ‘Eindhoven is qua inwonertal maar iets groter dan Tilburg, maar de universiteit speelt een grotere rol’, zegt Van der Sommen. ‘De TU is beeldbepalend en dat speelt ook internationaal een rol.’ Tilburg University staat internationaal ook goed aangeschreven, maar die reputatie vertaalt zich niet in vestigers van buiten. Het is een goede ontwikkeling dat Tilburg University, dat nu wat perifeer gelegen is, met Fontys Hogeschool naar het centrum gaat, inclusief bibliotheek – het MindLabs-project. De bijbehorende bibliotheek wordt de Bibliotheek van de Toekomst. Deze ontwikkelingen maken allemaal deel uit van de invulling van de Spoorzone.
Een belangrijke aanjager van economische activiteit in de regio is het toerisme, dat gestalte krijgt in bezoekers die komen voor ontspanning en winkelen. Van de Wouw: ‘De Efteling, de Loonse en Drunense Duinen en de Beekse Bergen geven een economische impuls aan de horeca in Tilburg en de regio.’ Van der Sommen noemt daarnaast het winkelaanbod in Oisterwijk, een dorp dat op retailgebied een speciale plaats in de regio inneemt. ‘De leisure en retail vormen een goede mix die steeds meer bezoekers trekt’, zegt Van de Wouw. Volgens Maas wordt Oisterwijk wel ‘het Laren van het zuiden’ genoemd.

Investeringsmogelijkheden
In een gebied met een dergelijke veelzijdigheid zijn er genoeg investeringsmogelijkheden. Desgevraagd hoeven de meeste vastgoedadviseurs niet lang na te denken over bestemmingen. Opvallend is dat er over de gehele linie een groot vertrouwen is in woningen, al dan niet in Tilburg zelf, in de directe omgeving en in combinatie met andere functies.
‘Ik denk dat investeren in een mix van retail en wonen een goed rendement kan opleveren’, zegt Bergmans. Harmsen ziet meer in een multifunctionele ontwikkeling van kantoren en wonen. Investeren in woningen in het algemeen is volgens Van de Wouw een goed idee voor risicomijdende beleggers. ‘De regio is sterk op dat gebied’, zegt hij. Weenink verwacht veel van Piushaven, een ontwikkeling tegen het centrum aan, waar de gemeente in samenwerking met marktpartijen een multifunctioneel gebied ontwikkelt om te wonen, te werken en uit te gaan.
Kantoren zijn ook zeker nog een segment dat aantrekkelijk is. Van Beek bijvoorbeeld denkt dat er perspectief is in het centrum voor kantoren, woningen en de bijbehorende voorzieningen. Hij denkt ook aan een groot woongebouw voor buitenlandse werknemers. Maas denkt dat Tilburg-Zuid na herontwikkeling van de kantoren nog vele mogelijkheden in zich heeft. Hij ziet verder mogelijkheden voor woningbouw aan de Ringbaan-Oost.
In dit stadium is het riskant om te beleggen in logistiek – te duur! – en ook het geplande nieuwe Stadskantoor doet de wenkbrauwen fronsen. Daar stond een begroting voor van € 100 mln, maar een budgetoverschrijding zou geen van de aanwezigen verbazen. De planning is nu al uitgelopen, en dat kost geld. Sommige aanwezigen spreken van ‘verkeerde strategische keuzes in een vroeg stadium’, wat over een paar jaar zal moeten blijken.