PropertyNL Top Beleggers: Creditcrunch risico voor spurt vastgoedbeleggingen

Het jaarlijkse onderzoek vastgoedbeleggingen Nederland toont forse waardestijgingen aan en groeiende portefeuilles. Ook de seinen voor allocatie van lang geld richting vastgoed is gunstig.
Veel media herdenken de financiële crisis van tien jaar terug. Het lijkt zo lang geleden, maar die crisis is nog steeds meetbaar bij de pensioenfondsen. Hun dekkingsgraad is nog steeds vaak te laag om kortingen op pensioenen in de toekomst uit te sluiten.

Feestelijk getal
Toch zou er eigenlijk aanleiding zijn voor een gepast feestje. Het grootste pensioenfonds ABP scoorde afgelopen week met een dekkingsgraad van 104,7%. Dit feestelijke getal zal de meeste pensionado’s zijn ontgaan, maar is van groot belang. De toezichthouders waken over het getal 104,3%. Wanneer pensioenfondsen vijf jaar lang onder deze dekkingsgraad zitten, moeten zij korten. Nu zit ABP aan de goede kant. Weten zij aan die kant te blijven, dan zou je kunnen stellen dat de crisis is verwerkt.
Van de andere Big Five-leden onder de pensioenfondsen zijn er drie nog niet zo ver: Zorg & Welzijn (101,5%), PME (101,8%) en Metaal & Techniek (102,8%) zijn nog ver verwijderd van hun doel: een welvaartsvast pensioen voor hun leden. Alleen het pensioenfonds voor de Bouw zit riant, met 118,7% dekkingsgraad.
Een goede dekkingsgraad is mede te danken aan goed asset management en daarvan is vastgoed-asset management het thema van deze editie. Vastgoed doet het in de beleggingsmix de laatste tijd beter dan aandelen en obligaties. Vastgoed heeft echter een belangrijk nadeel: snel schakelen is er niet bij. Je moet een portefeuille opbouwen en optimaliseren. Deze editie zoomt in op de twee belangrijkste institutionele spelers van Nederland, die een succesvollere trackrecord hebben dan hun naaste collega’s: APG (de asset manager van onder meer ABP) en Bouwinvest (de vastgoed-asset manager van direct vastgoed voor een aantal partijen in Nederland en internationaal exclusief voor het pensioenfonds voor de Bouw.)
Voor de asset managers in direct vastgoed hoefde de speurtocht naar een geschikt product op een geschikte markt niet lang te duren. Nederland was een van de meest aantrekkelijke markten, als je dat tenminste afmeet naar beleggingsvolume. PropertyNL signaleerde een beleggingsvolume vorig jaar van € 22 mrd, een stijging van 63% ten opzichte van het jaar daarvoor. Dat is overigens maar heel beperkt van toepassing op Nederlandse beleggers, want het leeuwendeel van de kopers (64%) komt uit het buitenland.
De € 22 mrd is niet alleen voor Nederland hoog. Om het in internationaal perspectief te plaatsen: onze veel grotere buurman Duitsland meldde vorig jaar een record aan vastgoedbeleggingen van ‘maar’ € 58 mrd.

Kentering
Op de Expo Real bleek onder Nederlandse investeerders dat er in het woningsegment een kentering in aantocht is. Er hangt een serie woningportefeuilles met een omvang van bijna € 2,5 mrd boven de markt. Kennelijk zijn veel beleggers van mening dat de grootste groei in waarde- en huurontwikkelingen bij huurwoningen wel voorbij is. Dat is opvallend, omdat de schaarste nog lang niet is opgelost. Amsterdam, maar ook de rest van de Randstad, is bij lange na niet in staat om komende jaren de woningen te realiseren die in de bouwprogramma’s staan. Het risico op leegstand op de woningmarkt is daarmee erg klein, maar kennelijk zien de verkopers andere beren op de weg. Dat zou kunnen zijn de in dit segment dominante wet- en regelgeving die nieuwe ontwikkelingen en huurstijgingen in de toekomst bemoeilijkt.
Op de retailmarkt zijn de zorgen veel groter, want zelfs met de economische meewind lost de leegstand in het Nederlandse winkellandschap maar heel traag op. Op de kantorenmarkt en de logistiek profiteert Nederland van zijn internationaal gezien sterke vestigingsklimaat. Dit betekent beleggingskansen voor gebieden die inspelen op de toekomst, waarbij het internationale sleutelwoord ‘connectivity’ is. Jammer voor bestaande beleggers: kansen op nieuwe locaties betekent niet dat verrommelde kantorenparken en bedrijventerreinen automatisch meegenomen worden in deze hausse.
In het gesprek met APG en Bouwinvest komt ook de speurtocht naar voren in andere segmenten, zoals zorgvastgoed, datacenters en hotels. De laatste categorie was vroeger een no-go area voor vrijwel alle institutionele beleggers, omdat zij met zo’n investering afhankelijk zijn van de exploitant. Daarmee heeft deze investering niet het karakter van een belegging in stenen. Desondanks is het volume in hotels in Nederland vorig jaar boven de € 1 mrd gegroeid. De beleggers hebben hieruit in de crisis lessen getrokken. Niet alleen bij nieuwe vastgoedsegmenten, maar ook bij de traditionele kantoren, woningen en winkels maakt de exploitant het verschil.

Creditcrunch
Kunnen de vastgoedbeleggers nu rustig slapen? Vooropgesteld: goede beleggers zijn risico-avers en zijn zich altijd bewust van risico’s van rentestijging, van valutaveranderingen of meer specifiek een Brexit, Italiaanse spilzucht of een Amerikaanse handelsoorlog. Het grootste risico in Europa zou echter een creditcrunch kunnen zijn. Vastgoed is als kapitaalintensieve markt niet alleen gevoelig voor rentestijging, maar vooral voor aanbod van kapitaal. De onderzoeken in deze PropertyNL tonen aan dat dit aanbod bij institutionele beleggers, de pensioenfondsen en verzekeraars, wel goed zit. Zij zullen eerder hun weging in vastgoed vergroten dan verlagen ten faveure van aandelen en obligaties. Helaas is het een misverstand gebleken dat de markt gemaakt wordt door institutionele beleggers. Al die andere beleggers (fondsen en private partijen) zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van vreemd vermogen. In Nederland liep dat hoofdzakelijk via de drie grootbanken (ABN Amro, ING Real Estate en Rabobank Real Estate), die net zoals hun Duitse concurrenten geconfronteerd worden met steeds hogere kapitaalseisen. Uit onderzoek van Universiteit van Regensburg bleek de trend die er sinds 2010 was om steeds meer vastgoed te financieren vorig jaar is doorbroken. De Duitse banken plaatsten € 10 mrd minder aan leningen. In dat gat springen niet-banken, zoals verzekeraars zoals Axa, Aviva, Allianz, AIG en in Nederland NN en ASR, maar ook verzekeraars zitten met de kapitaaleisen van de toezichthouder in hun maag.