PropertyNL Taxatieconferentie: Taxateur transformeert naar ‘waarde-adviseur’

De belangrijke conclusie van de PropertyNL Taxatieconferentie is dat technologie een groeiende invloed heeft op onderdelen van het taxatieproces en ook op de rol van de taxateur zelf. Maarten Vermeulen (managing director RICS Europe) gaf een preview van een rapport dat RICS Europe binnenkort gaat uitbrengen over de toekomst van het taxatievak, op basis van een consultatie van pan-Europese groep van 27 professionals. De uitkomst wordt ondersteund door Inrev, de European Mortgage Federation (EMF) en RICS. De focus van het onderzoek lag op technologische ontwikkelingen en de wijzigende verwachtingen van klanten. Tijdens het onderzoek bleken ook de wijzigingen in regulering van de sector een punt om in de gaten te houden.
De taxateur gaat minder tijd besteden aan onderzoek, omdat big data en blockchain de beschikbaarheid en kwaliteit van data verbeteren. De transparantie neemt toe. Ook zal de taxateur minder tijd besteden aan inspectie door het toenemende gebruik van drones en de opkomst van ‘internet of things’. Hij zal daarentegen meer tijd besteden aan het beoordelen en analyseren van data, met behulp van geautomatiseerde intelligentie.
Vermeulen beklemtoonde de aanbevelingen in het rapport: ‘Omarm technologie, verbeter de ervaring die de klant heeft, wees onafhankelijk en objectief, kijk uit voor aansprakelijkheid, zorg voor een advies dat minder tijd in beslag neemt, vergroot je vaardigheden en creëer één set van internationale datastandaarden.’
Vermeulen denkt dat het onvermijdelijk is dat de taxateur zich steeds meer gaat ontwikkelingen tot een adviseur. Daarbij hoort ook een leven lang leren: ‘We kijken nu of de RICS-taxateurs elke 3 jaar opnieuw geaccrediteerd moeten worden. Lifetime learning is de norm.’

Afname aantal taxateurs
Ook Marcel de Boer (voorzitter NVM Business) raadde de taxateurs af zich te verzetten tegen de grote ontwikkelingen die nu plaatsvinden. ‘De data-explosie heeft een ongekende invloed op de taxateur – ik denk aan zaken als kunstmatige intelligentie en steeds beter voorspellend vermogen op basis van die data. Ik raad taxateurs aan veel meer te gaan samenwerken met jonge mensen die affiniteit hebben met IT. Daar hebben sommige vakmensen veel moeite mee, maar we zullen de dingen anders moeten gaan doen.’
De taxateur wordt volgens De Boer ‘een programmeur van gegevens’. Goede dienstverlening wordt voor de taxateur veel belangrijker. ‘Communicatie met de klant wordt veel belangrijker en hij zal meer kunnen kijken naar de toekomst.’ De Boer ziet de opkomst van technieken als de monte carlo-simulatie, een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. De Boer: ‘Ik zie de taxateur zich ontwikkelen tot een specialist òf een generalist. Maar wat hij ook wordt, het is heel belangrijk met de techniek samen te werken.’
In de forumdiscussie voegde De Boer daaraan toe te verwachten dat niet alle taxateurs zullen kunnen meekomen, door de behoefte van de markt aan meer kennis en vaardigheden, waaronder het vermogen complexe verbanden te leggen: ‘Ik verwacht een afname van het aantal taxateurs.’

Uitgedaagd door opdrachtgevers
Jacques Boeve (Cushman & Wakefield) ging in op de opkomst van economisch waarderen van vastgoed. ‘Economisch waarderen (versus de traditionele bepaling van marktwaarde, red.) is een alternatieve wijze van waardering van eigen vermogen die beter aansluit op de waarde ervan zoals die door aandeelhouders of potentiële investeerders gewaardeerd wordt.’
Hij wees erop dat taxateurs ‘object gedreven’ zijn, terwijl objecten hun waarde ontlenen aan subjecten, datgene wat er in het object gebeurt. Boeve: ‘De gehanteerde ficties zijn synthetisch en vaak niet realistisch. De ogenschijnlijke eenvoud van de waarderingsmethode domineert de betrouwbaarheid van de uitkomst en doet geen recht aan waarde-invloed van individuele belanghebbenden.’
Boeve vertelde dat de taxateur vooral gericht is op besluiten uit het verleden. Het waarnemen van vastgoedprijzen pretendeert objectiviteit, maar is slechts beperkt verklarend. ‘Marktwaarde pretendeert een ‘besliswaarde’ te zijn, maar dit is feitelijk onjuist; de beoogde waardetoevoeging blijft buiten beeld.’
Boeve noemde een aantal elementen die de economische waarde en daarmee de aandeelhouderswaarde in een fonds kunnen beïnvloeden, maar niet direct in de traditionele marktwaardebenadering terugkomen, zoals de waardering van management (performance) en lopende financieringen, goodwill, de samenhang van objecten in de portefeuille, schaalvoordelen, risicospreiding en een discrepantie tussen geëiste rendementen op objectniveau versus fondsniveau.
Hij vertelde dat Cushman & Wakefield steeds meer wordt uitgedaagd door opdrachtgevers. ‘Opdrachtgevers als bijvoorbeeld JP Morgan maken ons vak enorm boeiend. Ze willen dat je referenties tot op het bot analyseert.’
Hij is enthousiast over een opleiding voor het economisch waarderen van vastgoed, waarmee Nyenrode Business Universiteit begint. Ook internationaal heeft Nederland daarmee een primeur.

Nog veel slechte taxatierapporten
Prof. Tom Berkhout (Nyenrode, Belastingdienst) weet uit eigen ervaring bij bijvoorbeeld de belastingdienst hoeveel slechte waarderingen er nog steeds worden afgeleverd. ‘Ik maak te veel ellende mee om te vertrouwen op de specialist. Wat is de werkelijke waarde van dat rapport? Het probleem is dat je vaak heel weinig van de data weet. Uiteindelijk gaat het om het toekomstige waardebegrip. Je moet begrijpen wat er in dat model zit.’ Hij raadde taxateurs aan steeds de vraag te stellen welke rol data in hun praktijk spelen en te investeren in methodologie en kennis. Berkhout ziet de taxateur steeds meer als een ‘waarde-adviseur’, die samenwerkt met een reeks van andere disciplines. ‘Eenpitters krijgen het moeilijk.’
Berkhout vindt ook dat de markt zich niet in slaap moet laten sussen – zeker nu het geld zo gemakkelijk weer verdiend wordt – en bereid moet zijn om te investeren in de verdere ontwikkeling van het vak.
In de forumdiscussie kregen Boeve en Berkhout bijval van Geertjan van Groenestijn van softwarehuis Flux, gespecialiseerd in systemen voor taxatiemanagement. Eerder dit jaar werd Flux overgenomen door de NVM. ‘Langzaam gaan we weg van de traditionele schatting van een puntwaarde.’ Hij riep taxateurs op niet bang te zijn voor nieuwe ontwikkelingen als automated valuation models (AVM), waarbij een waarde uit de machine rolt. In de woningmarkt is dat een erkend instrument. ‘Je moet niet bang zijn voor een product dat naast dat van de taxateur gebruikt wordt.’