PropertyNL High Potentials 2019: Meesters van het associatieve denken

‘IoT en AI zullen onze maatschappij volledig disrupteren. Vastgoed zal dit het hardst voelen.’ Dit is een citaat van een van de high potentials in deze editie, en misschien wel kenmerkend voor deze aanstormende groep. Het is geen groep die zich op een traditionele manier voorbereidt op het vak van projectontwikkelaar of belegger, die de taal leert van de yields en de loan to values en dan aan de spreadsheet gekluisterd blijft. Nee, de nieuwe groep combineert kennis uit verschillende disciplines, in dit geval uit de informatiekunde en het vastgoed. Dat levert verrassende denkbeelden op. Welkom aan de associatieve denkers.
De high potentials in deze editie zijn geselecteerd door de PropertyNL-beslissers uit de januari-editie en de PropertyNL Who’s who.
De keuze voor een high potential is uiteraard geheel subjectief. Een bonte verzameling passeert de revue, variërend van start-up (Christiaan van Maaren), vastgoedadviseur (Jan Boers) en beleggers, zoals cfo Merin Rodiaan Gijselaar, woningbelegger René Tim, winkelbelegger Martijn Vlasveld en beleggingsanalist Steef Verweij. Vrouwen zijn nog steeds zwaar in de minderheid. Gelukkig is belegger Annemarie Maarse genoemd. Voor het eerst ook een immigrant (Saman Mohammadi, van start up Re-Born).

Trends
Voor de trends gingen we te rade bij headhunter Escalier, met de overal aanwezige directeur Jacques Craenen. ‘Talenten van nu zijn bijna zonder uitzondering hoogopgeleid én breed georiënteerd. Als kracht van de nieuwe generatie die voor de vastgoedindustrie kiest, zie ik het ‘associatief’ denken. Daarmee bedoel ik dat deze generatie zeer snel een analyse doordenkt. Het is geen generatie met beperkte focus tot het sec realiseren en managen van stenen, maar het zijn juist mensen die een diepere verbinding leggen tussen de logistiek en de retailsector of tussen hospitality en residentiële marktsegmenten.’
Veel werkgevers worstelen met de vraag hoe ze al die associatieve geesten aan zich kunnen binden. We hebben briljante data-analisten gezien die uiteindelijk in de vastgoedorganisaties tegen een muur op liepen. Het leverde te weinig op. ‘Ik zie juist veel voordelen voor het vastgoed. Een praktijkvoorbeeld is dat nadenken over de overeenkomsten tussen een warehouse en een supermarkt veel inzicht oplevert over hoe een belegger kan omgaan met huurderswensen om waarde toe te voegen. Een ander voorbeeld is het conceptueel verder brengen van toegevoegde functies aan stedelijk wonen en innovatieve hotelfaciliteiten. Denk daarbij aan een digitale huissleutel en online roomservice via een digitale app. Zulke innovaties worden steeds vaker vroegtijdig opgenomen in de ontwikkeling van projecten, en zeker tijdens het managen van assets waarbij gebruikerswensen centraal staan.’

Gevolgen van de crisis
In hoeverre speelt voor high potentials dat de crisis zo lang zijn sporen trekt in het vastgoed? Projectontwikkelaars laten pas sinds vorig jaar substantiële winsten zien. Toch is het herstel nog pril: er is nog steeds geen geld voor grote gebiedsontwikkelingen. Craenen: ‘Nu de crisistijd alweer bijna zeven jaar achter ons ligt, heeft de jonge generatie dertigers ondertussen voldoende kilometers op de teller om door te stromen naar het hogere management.’
Er wordt veel geklaagd over de geringe participatie van vrouwen in het vastgoed. De afgelopen tijd kregen vrouwen weliswaar topfuncties bij CBRE Global Investors (Sophie van Oosterom) en bij Amvest (Heleen Aarts), maar op de Mipim bleek tijdens de bijeenkomst Powerwomen dat vrouwenparticipatie nog steeds aandacht behoeft (zie ook het artikel op p. 58). Dat geldt voor de bouw- en de financiële sector, maar ook voor de juridische en vastgoedadviessector. Craenen: ‘In onze praktijk hebben we een duidelijke toename van talentvolle dames op de shortlist. Steeds vaker is meer dan 50% van de kandidaten vrouw. Niet alleen wij als headhunters waarderen dat, omdat daarmee het reservoir aan talent veel groter wordt, maar ook de vastgoedbedrijven stellen dat steeds meer op prijs.’

Specialistische markten
De vastgoedmarkt is breed. Je kunt naar overheden, beleggers en ontwikkelaars kijken, maar ook naar woningcorporaties. In een gesprek met de hoofdredactie van de PropertyNL TaxSpecial, Tom Berkhout en Ton Oostenrijk, kwam de corporatiewereld nadrukkelijk naar voren. Craenen: ‘Wij merken dat niet. Sterker nog, we hebben besloten om ons terug te trekken uit de markt voor commissarissen van corporaties. Er is bij corporaties geen wens om te investeren in het aantrekken van vastgoedtalent. Die blijven, zoals ik het zie, op dit moment vooral in zichzelf gekeerd.’
Zijn er ook specialistische markten binnen het vastgoed zelf die Escalier bedient? ‘Ja, ik zie de logistieke sector als een echte niche, met een relatief kleine gemeenschap aan ontwikkelaars, verhuurders en beleggers.’
Craenen begeeft zich met zijn Britse partner ook op de internationale markt. ‘De Nederlandse vastgoedmarkt levert relatief veel internationaal georiënteerde managers op. Hiervan maken vooral internationale fondsen gebruik. Dit is mede te herleiden uit het omvangrijke aandeel van Nederlandse verzekeraars en pensioenfondsen met internationale vastgoedportfolio’s. In onze praktijk zien we sinds eind 2018 een duidelijke stijging van talentvolle Nederlandse kandidaten, die zich vanuit de Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Arabische Emiraten bij ons melden voor terugkeer. Veelal betreft het persoonlijke redenen, hoewel we de economische of sociale omstandigheden ter plaatse niet uitvlakken als pushfactor. We sluiten niet uit dat deze tendens aanhoudt.’
Op de Mipim was de speurtocht naar talent in volle gang. Er zijn nog mooie functies te vergeven, variërend van een nieuwe topman voor Wereldhave tot een aantal subtopfuncties bij vastgoedadviseurs, en daar blijft het niet bij. De nieuwe high potential zit namelijk nooit vast aan een functie, al is die nog zo uitdagend. Voor de nieuwe, associatieve generatie kan een Kilimanjaro beklimmen net zoveel voldoening geven.

PropertyNL’s High Potentials 2019 zijn:
Jan Boers (28), Van Gool Elburg
Rodiaan Gijselaar (34), Merin
Christian van Maaren, Excess Materials Exchange
Annemarie Maarse (38), Syntrus Achmea REF
Saman Mohammadi (33) en Niel Slob (32), Re-Born
René Tim (33), Vesteda
Steef Verweij, MN
Martijn Vlasveld (38), CBRE Global Investors
 
‘Verrassend kritische kandidaten’
‘Ik krijg tegenwoordig kandidaten met heel specifieke kritische vragen’, zegt Hein Burghouts van het in 2001 opgerichte executive search bureau Van Beuningen en Partners. Binnen het bureau heeft elke partner zijn eigen discipline. Burghouts houdt zich met drie collega’s bezig met vastgoedgerelateerde opdrachten en werkt met name voor ontwikkelaars en beleggers.
‘We zitten momenteel in een kandidatenmarkt, terwijl we in de crisis nog in een werkgeversmarkt verkeerden. Er ontstaat een schaarste aan kandidaten met vijf tot tien jaar werkervaring’, aldus Burghouts.
Het valt hem op dat de kandidaat van tegenwoordig bezig is met de bestendigheid van een bedrijf. Hoe duurzaam en betrouwbaar is het bedrijf voor zijn toekomst? De kandidaat vandaag de dag stapt niet zomaar over en doet minimale concessies; het salaris speelt nog altijd een grote rol. ‘Als je vijf tot tien jaar bij dezelfde werkgever werkt, is je loonontwikkeling minder steil dan wanneer je een overstap maakt’, aldus Burghouts.
Kandidaten hebben tegenwoordig kritische vragen, zegt hij. ‘Ik denk dat dit past bij de markt. Daarbij is de verhouding mannelijke en vrouwelijke kandidaten in de lopende opdrachten momenteel gelijk.’
Van Beuningen werkt altijd met commitment van de opdrachtgevers. De vacatures staan met naam en toenaam vermeld op de website. ‘We hebben bewust voor transparantie gekozen. We komen in contact met kandidaten via ons netwerk en LinkedIn, bellen ze op en gaan het gesprek met ze aan. Ze kunnen bij ons op de website meteen zien wat we te bieden hebben en waarmee we bezig zijn. Ons netwerk bestaat uit kandidaten vanaf 2 jaar werkervaring.’
In de afgelopen jaren zijn meer internationale vastgoedbedrijven – vooral internationale beleggers – naar Nederland gekomen die hier een team willen opbouwen, aldus Burghouts. ‘Door ons netwerk komen we in contact met deze potentiële opdrachtgevers.’
SR

‘Mannen zijn flexibeler dan vrouwen’
Bart Mulleneers werkt bij recruiter 1Klick. Het bureau is gespecialiseerd in het vastgoed en bestaat inmiddels tien jaar. ‘Ik denk dat het verbinden van mens en organisatie bij ons centraal staat. We hebben een database waarin meer dan 50.000 kandidaten staan. Dit zijn puur kandidaten puur voor in het vastgoed, op mbo-, hbo- en wo-niveau’, aldus Mulleneers.
‘Voor mij is een high potential iemand met ruim 3 jaar werkervaring, die communicatief goed is, resultaatgericht, een netwerk met zich meebrengt, in een leeftijdcategorie zit van 30–45 jaar, fulltime wil werken en hbo/wo-werkniveau heeft, met de ambitie om op den duur leiding te geven.’
De leeftijdscategorie boven de 45 jaar is volgens hem een lastige doelgroep. ‘De overheid wil nog wel eens voor een oudere kandidaat gaan, maar de meeste bedrijven willen toch een jonger iemand hebben. De high potential heeft het tegenwoordig voor het uitkiezen. Een nieuwe doelgroep daarbij is de ICT-sector. Data-analisten hebben een heel goede baangarantie. De vraag naar deze doelgroep is erg hoog.’
Mulleneers merkt dat mannen in de praktijk toegankelijker zijn dan vrouwen. ‘De mannen zijn in mijn ogen wat flexibeler bij nieuwe carrièremogelijkheden en meer geïnteresseerd in contact met mij als recruiter. Circa 2/3 van de mensen die zich bij ons aanmelden zijn mannen. In het vastgoed zijn ook meer mannen dan vrouwen werkzaam, dus dat lijkt een logische verklaring.’ Hij roept echter wel alle vrouwen op om zich via de website aan te melden, omdat hij een voorstander is van meer vrouwen in het vastgoed. Hij noemt het lastig dat veel vrouwen een functie van maximaal 32 uur ambiëren. ‘Mijn relaties zoeken toch vaker een fulltime kandidaat.’
Mulleneers werkt voornamelijk in de Randstad. ‘Mijn beste klanten zijn grote commerciële organisaties. Ik krijg relatief weinig werk uit het midden- en kleinbedrijf, bijvoorbeeld woningmakelaars. Die verwijs ik vaak naar vastgoedvacaturesites, zoals PropertyProfs.’ Hij heeft weinig buitenlandse kandidaten die geen Nederlands spreken. Die worden volgens hem veelal ondergebracht bij bedrijven waar ook de directie Engelstalig is.
‘Je moet in deze markt wel bereid zijn te investeren in het aanwezige vastgoedtalent. Onder andere via goed recruitment, goede salarissen, flexibiliteit en uitdaging in functie- en interne groei. Dit type bedrijf maakt het meeste kans op het verkrijgen en behouden van high potentials.’
SR

‘Persoonlijk contact steeds belangrijker’
‘Het persoonlijke contact met mijn kandidaten en opdrachtgevers is steeds belangrijker’, aldus Arnoud Voormolen, die met Voormolen Recruitment inmiddels 11 jaar actief is binnen de werving en selectie in het vastgoed. Hij werkt zowel voor profit als non-profit organisaties.
Voormolen: ‘Ik werk niet voor pure bouworganisaties, zoals aannemers. De focus ligt op technisch/commercieel. In de crisis kwamen er bijvoorbeeld veel van mijn kandidaten in het beheer en onderhoud terecht, omdat hier altijd werk in te vinden is. Sommigen hebben een switch gemaakt naar asset management, maar er zaten natuurlijk ook veel kandidaten thuis. Nu, in de goede tijd, kiezen bepaalde kandidaten na zes jaar in het vastgoedbeheer juist weer voor projectontwikkeling. Mijn kandidaten haal ik onder andere uit mijn eigen bestand, social media of via een tip uit mijn netwerk.’
Voormolen zegt dat de sector meer consumentengericht is gaan ontwikkelen en bouwen, en ziet dat ook terug in de kandidaat van tegenwoordig. ‘Die zoekt naar een duurzame werkgever, die flexibiliteit kan bieden met thuiswerken en een variabele beloning. Een auto van de zaak is niet meer zo belangrijk. Uiteraard liggen de salarissen nu hoger dan in de crisis.’
Voormolen werkt sinds dit jaar op basis van exclusiviteit, wat inhoudt dat hij samen met een opdrachtgever de markt op gaat. ‘Ik adverteer daarbij transparant en noem de bedrijven met naam en toenaam. Ik merk dat de huidige vastgoedkandidaat dit waardeert. We leven immers in een heel open maatschappij.’
Hij merkt dat het aantal buitenlandse kandidaten de laatste jaren toegenomen is, maar heeft zelf geen internationale opdrachtgevers. ‘Partijen zoals CBRE en JLL kunnen ze vaak zelf wel vinden.’
In de markten waarin hij werkt, is de man/vrouw-verhouding ongeveer 70–30%. Er wordt volgens hem tegenwoordig wel nadrukkelijker gevraagd naar een man of vrouw. ‘Voor sommige functies is een vrouw in mijn ogen geschikter.’
Hij selecteert vooral op functies hbo/wo-niveau. ‘Vroeger lagen die niveaus overigens dichter bij elkaar. Wo-kandidaten zijn nu duidelijk analytisch een stuk sterker’, aldus Voormolen.
SR