Ook in 2018 is een ongekende hoeveelheid geld in Nederlands commercieel vastgoed geïnvesteerd. Het spant erom, maar een niveau van € 23 mrd is weer haalbaar
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 21 december 2018
De beleggingen in Nederlands commercieel vastgoed zijn ook dit jaar weer ongekend hoog. In 2017 bleef de teller steken op € 23,0 mrd. De schattingen van PropertyNL/Ventu Research komen nu ook weer uit op een niveau van € 23 mrd. De enorme belangstelling voor woningbeleggingen draagt hier in belangrijke mate aan bij. Ondanks de zorgen over groeiende politieke risico’s, over stijgende rentes en over de beschikbaarheid van vreemd vermogen was 2018 qua dynamiek een uitstekend jaar. Het aantal door PropertyNL Ventu Research geregistreerde deals (beleggings- en gebruikstransacties) stijgt dit jaar verder.
Over heel 2017 werden 11.354 transacties (vertrouwelijk en niet-vertrouwelijk) geregistreerd. Dat aantal was half december al gehaald en zal over 2018 fors worden overtroffen. Vastgoedadviseurs melden massaal hun transacties bij PropertyNL/Ventu Research. Onderzoek naar afgemeld aanbod commercieel vastgoed en transactie-informatie gemeld door beleggers, ontwikkelaars, gemeenten en overige adviseurs zoals juristen complementeren het beeld.
Astrid Wassenaar, manager Ventu Research: ‘Het oplopende aantal transacties commercieel vastgoed is niet alleen een weerspiegeling van de goede conjunctuur, maar ook van het feit dat steeds meer vastgoedadviseurs actief transacties melden. We zien ook dat het patroon gemeten naar melddatum minder grillig wordt. Nog steeds komen de meeste transacties tegen het einde van het jaar binnen, maar doordat we makelaars proactief bevragen en systemen bieden waardoor partijen transacties gemakkelijker aanleveren, komt transactie-informatie meer gespreid binnen. De actualiteit van de transactie-informatie neemt daarmee toe.’
Veilige haven
Nederland is populairder dan ooit bij internationale beleggers. Zoals columnist Jeppe de Boer onlangs schreef in PropertyNL: ‘Het is een heerlijke gedachte dat Nederland nog jaren door kan als hippe, moderne en veilige haven voor internationale beleggers.’ Buitenlandse beleggers zien Nederland als een van de weinige landen die stabiliteit en groei bieden. De groeiende schaarste aan woningen en kantoren maken de risico’s van hogere rentes meer dan goed. Dat sentiment komt ook naar voren in het ULI/PWC-onderzoek Emerging Trends Europe 2019. Amsterdam wordt in Europa gezien als een van de grote winnaars, mede door het effect van de Brexit. Uit datzelfde onderzoek blijkt dat internationale beleggers vooral in woningen willen investeren, in alle soorten en maten.
Dat hebben ze in 2018 ook met veel enthousiasme gedaan. Kijken we naar de samenstelling van de stroom beleggingen, dan valt vooral op dat 2018 het jaar was dat beleggingen in woningen de markt gingen domineren. 37% van het tot half december geregistreerde beleggingsvolume ging naar woningen. Vorig jaar leverde de tussenstand in december een percentage van 16% op voor woningen, en waren kantoren nog de grootste beleggingscategorie.
Vastgoedadviseur NL Real Estate – Knight Frank en ontwikkelaar AM lieten eerder dit jaar in een onderzoek zien dat door de stijgende vraag naar huurwoningen de Randstad en omgeving voor vastgoedbeleggers een van de meest aantrekkelijke plekken in Europa is om te investeren. Vergeleken met andere Europese locaties groeit in de Randstad het aantal goedbetaalde banen het meest. Dit laat het hoge potentieel zien van dit gebied. Aan de vraagzijde constateren de onderzoekers dat er in de Randstad relatief minder woningen beschikbaar zijn dan in andere landen. Belangrijke groepen op de woningmarkt, waaronder die van de 25–29-jarigen, verdienen teveel voor de sociale huursector, maar te weinig om een woning te kunnen kopen in de overspannen kerngebieden waar de banen zich bevinden.
E-commerce drukt winkelmarkt
Op de gebruiksmarkten valt 2018 vooral op als het jaar waarin de terugval van de winkelmarkt echt doorzette, gemeten naar opname van meters. Half december had PropertyNL/Ventu Research 564.000 m² aan opname winkelruimte geregistreerd, wat betekent dat het niveau van 2017 (813.000 m²) bij lange na niet in zicht komt.
De onstuitbare opkomst van e-commerce is daar debet aan. Niet toevallig laat de opname van grote distributiehallen het omgekeerde beeld zien (zie grafiek). Half december stond de teller voor deze grote hallen van 5000 m² en groter, essentieel voor distributie van via het internet bestelde goederen, op al bijna 1,9 mln m², het hoogste niveau in 10 jaar.
Op de kantorenmarkt was tot half december een opname van een kleine 1,5 mln m² geregistreerd en die blijft daarmee achter bij het niveau van de afgelopen jaren. De flexibele kantorenmarkt wordt steeds belangrijker, en Amsterdam is met ruim 5,6% flexibele kantorenvoorraad zelfs de Europese marktleider, becijferde JLL onlangs. De onderzoekers constateren dat flexibele kantoorruimtes niet alleen interessant zijn voor start-ups en kleine ondernemingen. Ook corporates kiezen steeds vaker voor flexibele huisvesting (zie ook pagina 50). ‘De behoefte aan meer flexibiliteit en dynamiek bij gebruikers betekent niet per definitie dat zij duurder uit zijn’, zei Sven Bertens, hoofd Research & Strategy van JLL. ‘Uit ons onderzoek blijkt dat de kosten per werkplek over een periode van 5 jaar zelfs lager kunnen uitvallen dan die van een conventionele kantoorruimte.’
