De kracht van een aantrekkelijk gebied zit niet alleen in de verschillende functies, maar ook in de diversiteit van de aanwezige voorzieningen.
Door Tony Wijntuin
Gepubliceerd in Locus 2 (winter 2016) - Booming steden, booming data, boming deals
In de afgelopen jaren heeft de ontwikkeling van retail, horeca en services op drukke plekken een grote vlucht genomen. Naast traditionele winkelomgevingen zoals binnensteden of winkelcentra is het winkelaanbod ook steeds verder ontwikkeld op vervoersknooppunten zoals Schiphol of de grote NS-stations, ziekenhuizen en universiteitscampussen. Deze zogenaamde ‘high traffic’-locaties hebben zich de kunst van het retailen snel eigen gemaakt, en voor consumenten is het de normaalste zaak om hier te ‘winkelen’. Nog sterker: consumenten verwáchten gewoon dat het aanbod er is op de plek waar ze wonen, werken, passeren, studeren of recreëren.
Gebiedsontwikkelingen als nieuwe winkelomgevingen
Inmiddels is er een nieuw type locatie in opkomst, die aantrekkelijk is voor retail, horeca en aanverwante services. Dat zijn plekken waar grootschalige ‘mixed-use’ gebiedsontwikkelingen en transformaties plaatsvinden. Het feit dat dit vaak plekken zijn waar op een relatief klein oppervlak verschillende functies, doelgroepen en bijbehorende vervoersmodaliteiten bij elkaar komen, maakt ze tot complexe, maar uitermate aantrekkelijke locaties voor nieuw ondernemerschap.
De vraag naar voorzieningen in gebiedsontwikkelingen is tweeledig. Die voorzieningen zijn enerzijds gericht op ‘fun’, waarbij wordt ingezet op het creëren van levendigheid en het verhogen van de aantrekkelijkheid van de ontwikkelgebieden. Anderzijds zijn ze gericht op ‘functionaliteit’, en moeten ze inspelen op de behoefte van de reeds aanwezige gebruikers van deze gebieden.
De uitdaging voor ontwikkelaars, vastgoedeigenaren, gemeentes en ondernemers is het creatief beantwoorden van de ‘de kip of het ei’-vraag. Zijn voorzieningen pas opportuun als er voldoende kritische massa in een gebied aanwezig is, of zijn voorzieningen noodzakelijk om kritische massa te genereren? De beantwoording van deze vraag heeft zowel te maken met de levensfase van een gebiedsontwikkeling als met de condities waarmee de retail, horeca en services worden gefaciliteerd in zo’n gebied.
Neus ophalen
Net als bij traditionele winkellocaties is er ook bij gebiedsontwikkelingen sprake van verschillende fases, elk met hun eigen dynamiek en bijbehorende uitdagingen voor de te realiseren of aanwezige voorzieningen. In de opstartfase is er onvoldoende kritische massa voor een levensvatbare exploitatie van winkels, horeca en services. Dit is de fase waarin vooral pionierende vernieuwers hun intrede doen en proberen om vanaf het begin voet aan de grond te krijgen. Gevestigde marktpartijen halen in deze fase vaak hun neus op voor zulke gebieden. Hun rekenmodellen geven namelijk aan dat een levensvatbare en rendabele exploitatie op korte termijn niet mogelijk is op zo’n locatie. Helaas is die conclusie vaak gebaseerd op verouderde denk- en rekenmodellen.
Bret in Amsterdam Sloterdijk is een prachtig voorbeeld van een pionierende ondernemer die het aandurft in een gebied in de opstartfase. Het is een vernieuwende horecavoorziening, die als nieuw icoon pontificaal midden in Sloterdijk is geland. Bret vormt een grote (marketing)impuls voor het gebied en is een uitstekende plek om te eten en te drinken, elkaar te ontmoeten en zien en gezien te worden.
Kritisch omslagpunt
De volgende fase is de groeifase. Hierin ontwikkelt een gebied zich verder, trekken er meer kantoren, bewoners en voorzieningen naar het gebied en ontstaat er langzaam iets van een lokale identiteit en gebiedseconomie. In deze levensfase voelen de ondernemers van het eerste uur zich steeds comfortabeler. Het gebied beweegt naar een kritisch omslagpunt richting de volgende fase, óf helaas soms ook naar een terugval naar het pioniersstadium. Dit is de fase waarin het externe marktpartijen (vooral retail) begint op te vallen dat er iets aan de hand is, de ondernemers van het eerste uur nog steeds aanwezig zijn, het steeds drukker wordt en het voor externe marktpartijen interessanter wordt om zich te vestigen in het gebied. Locaties als Strijp-S in Eindhoven of Amstel III in Amsterdam zijn mooie voorbeelden van gebiedsontwikkelingen in de groeifase. Dat zijn locaties die zichzelf met een verleidelijke mix van placemaking, voorzieningen, evenementen en goede marketing als nieuwe hotspots op de kaart zetten.
Versterkend effect
In de fase van verdichting is er voldoende kritische massa aanwezig in het gebied, grijpen de verschillende functies en voorzieningen steeds beter op elkaar in en zorgen ze onderling voor een versterkend effect, dat afstraalt op het hele gebied en de omringende omgeving. Dit is de fase waarin de gebiedsontwikkeling transformeert naar een nieuwe plek, met een eigen identiteit en autonome aantrekkingskracht. In deze levensfase is er eigenlijk geen sprake meer van een gebiedsontwikkeling, maar van een zelfstandige nieuwe stadswijk. Aangezien deze fase al veel meer vergelijkbaar is met reguliere winkelomgevingen, zullen ook steeds meer gevestigde marktpartijen zich melden. Dit brengt overigens het gevaar met zich mee dat de ‘mainstream’ wordt aangeboord, met het bijbehorende risico van identiteitsdevaluatie.
De Zuidas is hét voorbeeld van een gebiedsontwikkeling die via verdichting – dankzij de versnelde functiemenging – aan het transformeren is naar een nieuwe Amsterdamse grootstedelijke stadswijk. Een stadswijk met een hoofdstraat, pleinen en zij- en aanloopstraten waar steeds meer horeca, retail en services zich willen vestigen. Deze ontwikkeling is typerend voor ontwikkelgebieden in deze levensfase. Onder andere de opening van het foodhallenconcept Market 33 of de mono-brand store van Co van der Horst binnenkort zijn voorbeelden die de lakmoesproef vormen voor het creëren van echte stedelijke dynamiek in de Zuidas.
Waardecreatie voor alle betrokkenen
Bij voorzieningengedreven gebiedsontwikkeling zullen ontwikkelaars, vastgoedeigenaren, gemeenten en ondernemers op een andere manier met elkaar moeten optrekken. Traditionele denk- en rekenmodellen die in reguliere winkelgebieden worden gehanteerd hebben, zeker in gebiedsontwikkelingen, hun hoogste tijd gehad. Sterker nog, deze modellen kunnen zelfs remmend werken en een levensvatbare exploitatie van retail, horeca en services in gebiedsontwikkelingen al in de planfase onmogelijk maken.
Ontwikkelaars moeten op basis van een heldere visie en strategie voor de voorzieningen vroegtijdig de dialoog aangaan met marktpartijen. Zo kunnen ze al vanaf de tekentafel de behoefte aan retail, horeca en services in kaart brengen en deze ook in de verdere conceptontwikkeling inbedden. Vastgoedeigenaren moeten het vervolgens aandurven om (onrealistisch) hoge huuropbrengsten in de aanloopfase in te wisselen voor waardevermeerdering op lange termijn. Ze kunnen bijvoorbeeld huurcontracten en bijbehorende condities verlagen of flexibiliseren. Gemeentes moeten zich parallel aan deze ‘nieuwe marktwerking’ realiseren wat de waarde is van levendigheid en leefbaarheid in gebiedsontwikkelingen en bereid zijn om deze sociaal-maatschappelijke opbrengsten te verdisconteren in hun grondexploitatie.
En last but not least: de ondernemers van de voorzieningen zelf moeten de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van hun concepten afstemmen op de karakteristieken van de gebiedsontwikkeling. Hierbij kan worden gedacht aan modulaire en flexibele winkelconcepten, die tegen lage investeringen kunnen meegroeien met de dynamiek van gebiedsontwikkeling.
Hoe groter de bereidwilligheid bij deze partijen is om er samen een succes van te maken, des te steviger de basis is voor succes in termen van economische en sociaal-maatschappelijke waardecreatie.
Tony Wijntuin is oprichter en consultant van Wyne Strategy & Innovation
