Niet de banken, maar de eigenaren moeten vergroenen. Een verhuizing is hét moment om in te grijpen
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2017
‘Het is niet prettig als achterblijver betiteld te worden, terwijl je in de praktijk tot de koplopers behoort’, stelt Bram Harding (re)development manager bij PingProperties. PingProperties heeft groene panden in eigendom, verkoopt groene panden, waardeert bruine kantoren op naar groen en heeft zelfs een groen belevingshotel. Toch bleek uit het vorig jaar verschenen rapport Koning van Kantoren van Natuur & Milieu dat er flink werk aan de winkel zou zijn om de portefeuille van PingProperties te verduurzamen. ‘Op zich zouden we dat niet erg vinden, want wij investeren juist in gebouwen die we een nieuwe toekomst kunnen geven. Alleen klopt het onderzoek in dit geval niet. Van de 49 genoemde gebouwen zijn er 12 niet van ons, 9 panden betreffen geen kantoorgebouwen, 1 betreft een monument. Van de gebouwen die wel van ons zijn, zijn 7 labels onjuist. Dat vormt samen een foutmarge van 60%. Wij zijn naar aanleiding hiervan met Natuur & Milieu in gesprek gegaan, maar zij verwezen naar brondata die niet bleken te kloppen. Aan een rectificatie wilde Natuur & Milieu niet beginnen.’
Onderzoek naar verduurzaming
PropertyNL nam in de vorige editie onderdelen van dit onderzoek over met de aankondiging van een eigen onderzoek naar de verduurzaming van de kantorenmarkt. ‘Dat is nodig, want er wordt klaarblijkelijk onderzocht aan de hand van onjuiste data’, volgens Harding, die blij is dat PropertyNL deze handschoen gaat oppakken. Hij juicht het daarom toe dat het kwantitatieve onderzoek van PropertyNL wordt vergezeld van een kwalitatief onderzoek naar de werkwijze van banken, adviseurs, ontwikkelaars en gebouweigenaren, zoals PingProperties.
Inzet van banken
Banken laten zien dat het hen ernst is met de vergroening. Zij hebben voor circa € 40 mrd aan hypotheken commercieel vastgoed uitstaan. Directeur Peter Göbel van ING Real Estate, met € 14 mrd aan leningen in Nederland, heeft alle klanten laten weten te zullen stoppen met financieringen van kantoren met D-labels of slechter. Göbel heeft met deze stap de Dutch Green Leader Award verdiend door in sneltreinvaart te vergroenen (begin dit jaar was 87% van de portefeuille nog ‘bruin’). Op de Provada vertelde Göbel PropertyNL dat 25% aan de eisen voldoet.
Harding: ‘Wij zien dat veel banken zich inzetten voor groene leningen, maar toch denk ik dat op dit moment de gebouweigenaar in 99% van de gevallen het voortouw neemt. Niet de bank. Overigens sluiten we niet uit dat deze rol in de toekomst wel eens zou kunnen veranderen.’
PingProperties is zelf sinds 2007 volop bezig met het verduurzamen van de gebouwen, nog voordat banken hierop inzetten.
Weckpotten
Een recent voorbeeld van de manier waarop PingProperties zijn panden verduurzaamt is het Tulip Inn Amsterdam Airport-hotel. BAM en PingProperties startten begin vorig jaar direct na het vrijkomen van het voormalig kantoorpand met de herontwikkeling, en voltooiden die in een recordtijd van tien maanden. Het hotel is ingericht vanuit het belevingsconcept ‘de groene oase op Schiphol’. Niet alleen is ingezet op verduurzaming via energiebesparing (label A) en materiaalgebruik (herontwikkeling van een bestaand kantoorpand), maar ook is via de toepassing en het gebruik van producten en meubilair tijdens de exploitatie nagedacht vanuit de optiek van ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’. Dit heeft geleid tot een Green Key label Gold, gebruik van bijvoorbeeld weckpotten in plaats van kleinverpakkingen, samenwerkingen met Auping en Rituals en toepassing van biologische producten.
De slag in Arnhem
Terwijl we bij wijze van spreken nog in gesprek zijn in het Tulip Inn Amsterdam Airport, slaat PingProperties zijn slag in Arnhem en koopt er het voormalige fabrieksterrein Enka van ruim zeven hectare. Het fonds had op deze locatie al 6,5 hectare met 70.000 m² kantoor- en laboratoriumgebouwen. Op het perceel kan een duurzame woonwijk worden gerealiseerd. Het illustreert dat de traditionele scheidslijnen tussen beleggers en ontwikkelaars verdwijnen, maar ook dat de vroegere specialisatie in woningen, winkels, kantoren of hotels vervaagt.
Dat neemt niet weg dat PingProperties een focus heeft op verduurzaming van kantoren, zoals het in juli 2015 aangekochte gebouw Trappenburch in het centrum van Utrecht. Dit is voor Harding een voorbeeld van een geslaagd traject van intensieve verduurzaming in een heel kort tijdsbestek. Het pand is verhuurd aan de businessschool van de Universiteit van Tilburg Tias (2500 m² kantoor en opleidingsplekken) en de AOb (Algemene Onderwijsbond, 3800 m²). Het sterk verouderde kantoorpand met label G is in 2016 volledig gestript met behoud van de nog goede ornamenten en voorzien van nieuwe gevels en installaties. Nu heeft het energielabel A. BAM en PingProperties renoveerden het pand in tien maanden. Begin dit jaar verkocht PingProperties het pand aan Quadoro Doric. ‘Helaas komt zo’n verduurzaamd pand dan niet terug in onze portefeuille, en zorgen nieuw te verduurzamen acquisities juist voor een verslechtering van ons gemiddelde duurzaamheidslabel. Daar doe je helaas niets aan. Maar het is wel goed de daadwerkelijke realisatie van die duurzaamheidsambitie te blijven benadrukken.’
PingProperties denkt nu na over de volgende stap. Harding: ‘Je moet het zien als een ontwikkeling: vroeger werd de basis gevormd door het Bouwbesluit en NEN-normeringen, daarna kwamen groene labels zoals Breeam en LEED-certificaten. Nu vormt verduurzaming de basis. De volgende stap is een verdere toespitsing op hoe gebouwen kunnen helpen ziekteverzuim bij medewerkers te verminderen.’
PingProperties
PingProperties is een investment management organisatie die onroerendgoedfondsen structureert. Hierin participeert een specifiek netwerk van (inter)nationale strategische investeringspartners.
De PingProperties-fondsen bieden aantrekkelijke rendementen, waarbij directe controle wordt gehouden op het fondsresultaat door het totale management (investment, fund en asset) binnen de organisatie te houden.
Door PingProperties verduurzaamde panden
Atlas Arena Complex, Amsterdam, 76.500 m²
Belastingdienst ‘Het Boek’, Amsterdam, 39.000 m²
ING Laanderpoort I & II, Amsterdam, 13.500 m²
HQ Siemens, Den Haag, 30.000 m²
HQ DNV-GL, Arnhem, 10.000 m²
HQ Plus Retail, Utrecht, 6500 m²
Jacobsweerd, Utrecht, 14.500 m²
Trappenburch, Utrecht, 6300 m²
Koninklijke BAM Group, Bunnik, 2000 m²
Tulip Inn Amsterdam Airport, Schiphol, 5500 m²
HQ VodafoneZiggo NL, Maastricht, 16.000 m² *
Cascade-complex, Groningen, 34.000 m² *
(* Verduurzaming nog bezig)
Groen ontwikkelen
PropertyNL doet onderzoek naar de verduurzaming van kantoren. Ruim € 30 mrd van de kantoorvoorraad blijkt niet te voldoen aan de eisen om vanaf 2023 minimaal een C-label hebben. De aanboddatabase van PropertyNL, Ventu.nl, zal alle te huur of te koop staande gebouwen in aanbod (circa 38.000) gaan labelen. In het eerste deel van deze serie over groen ontwikkelen de aanpak van gebouweigenaar PingProperties.
