PNL Lounge woningbeleggingen: Druk op woningmarkt frustreert investeerders

Institutionele beleggers als Vesteda komen nauwelijks nog aan bod in Amsterdam en Utrecht. Dat zei Gertjan van der Baan, ceo van Vesteda, op donderdag 30 augustus tijdens de PropertyNL Lounge over woningbeleggingen. Hij liet samen met Marijn Snijders (Capital Value) en Wim Wensing (Amvest) in het Circle-gebouw op de Amsterdamse Zuidas zijn licht schijnen over de woningmarkt in het algemeen en de kansen en risico’s voor beleggers in het bijzonder. Paul Wessels, director research en partner bij PropertyNL, was gespreksleider van deze lounge.

Gemiste kans
‘Amsterdam voert een beleid waardoor beleggers zoals wij niet meer aan bod komen’, aldus Van der Baan. ‘Het is niet goed als er alleen heel dure en sociale woningen worden gebouwd, en geen middensegment. De tweedeling tussen arm en rijk wordt daardoor groter.’
Volgens Van der Baan is dit een gemiste kans. Er is op dit moment heel veel geld beschikbaar om te investeren in residentieel vastgoed. ‘Zowel institutionele als particuliere beleggers uit binnen- en buitenland willen graag investeren in huurwoningen, maar er wordt veel te weinig ontwikkeld.’
Amsterdam en Utrecht laten de pensioensfondsen bewust of onbewust niet toe. Dit komt doordat de eisen bij gronduitgifte dusdanig zijn, dat een haalbare businesscase voor institutionele beleggers niet meer mogelijk is. Het gaat onder meer om het aandeel sociale huur, minimaal vloeroppervlakte per appartement, de grondprijs en eisen aan de huurhoogte.
Onlangs kondigde de gemeente Amsterdam een noodmaatregel af om de huurstijging te beperken. Als een vrije sector huurwoning vrij komt bij verhuizing, mag de huur met niet meer dan het inflatiepercentage worden verhoogd. Ook dit is volgens Van der Baan een maatregel die beleggers wegjaagt. ‘Alle wetenschappers zeggen dat de overheid nieuwbouw moet stimuleren om aan de grote woningvraag te voldoen, in plaats van de markt te willen reguleren. Alleen met een groter aanbod kun je de middeninkomens terug naar de stad halen. Het is doodzonde dat het nu gaat zoals het gaat.’ De ceo van Vesteda vindt dat de gemeente meer goede locaties moet aanwijzen die snel tot ontwikkeling te brengen zijn. Ook moet ze meer investeren in infrastructuur, zoals de uitbreiding van het metronetwerk naar Hoofddorp en Zaanstad.
De regio biedt kans voor extra woningbouw. Ook Vesteda kijkt nadrukkelijk buiten Amsterdam voor nieuwe beleggingsmogelijkheden. ‘We kijken tegenwoordig vooral naar de reistijd, niet zo zeer naar de afstand. Door te investeren in OV-knooppunten kan die reistijd korter worden. In het buitenland zijn ze gewend aan een langere reistijd; zo was bij de tender van EMA (het Europese Geneesmiddelenbureau) een reistijd van een uur acceptabel. Daar valt een groot deel van de Randstad onder. Bovendien wil niet iedereen hartje stad wonen; sommige mensen hebben een voorkeur voor een huis met een tuin en auto voor de deur.’

Nog niet op slot
Volgens Marijn Snijders, oprichter en directeur van Capital Value, zit de markt nog niet helemaal op slot door de gestegen prijzen. ‘De rendementen zijn enorm gedaald en beleggers accepteren lagere aanvangsrendementen. Zolang de rente laag blijft, zijn nieuwbouwprojecten nog haalbaar. Maar het wordt een ander verhaal als de rente oploopt.’
Snijders ziet net als Van der Baan dat de belangstelling om te beleggen in huurwoningen buiten de Randstad is toegenomen. Illustratief voor de grote vraag naar vastgoed is een woningportefeuille die in Friesland op de markt kwam. Daar deden maar liefst 20 partijen een bod, waaronder 2 buitenlandse. Ook in populaire delen van Friesland ligt het aanvangsrendement nu onder de 5%.
Snijders verwacht dat dit jaar nog veel grote portefeuilles op de markt komen. ‘Particuliere beleggers willen graag beleggen in vastgoed en pensioenfondsen en verzekeraars hebben € 4 mrd beschikbaar. Ik denk dat Aziatische beleggers weer zullen toeslaan op de Nederlandse markt, met name uit Singapore en Seoel.’
Ook corporaties hebben weer meer ruimte gekregen om te investeren in nieuwbouw. Ze zijn wel gebonden aan de nieuwe regelgeving, maar bij herstructurering van bestaande wijken is onder voorwaarden middendure huur of koop mogelijk. Toch zijn de vraag bij beleggers en de huidige productie bij lange na niet voldoende om aan de vraag van het groeiende aantal huishoudens te voldoen. Dit jaar komt het aantal verleende vergunningen waarschijnlijk uit op 50.000, terwijl minimaal 85.000 nodig zou zijn. Het jaarlijkse tekort wordt geraamd op 13.000 middeldure huurwoningen. ‘Starters blijven hierdoor noodgedwongen bij hun ouders wonen en ouderen verhuizen niet van hun eengezinswoningen naar een appartement. De druk op de woningmarkt blijft zo bestaan en de tekorten lopen jaar na jaar op.’
Snijders stelt dat er bij nieuwe projecten nog onvoldoende gekeken wordt naar demografische cijfers en dat er te weinig samenwerking is tussen de verschillende gemeenten in een regio. ‘De vraag voor welke doelgroep we gaan bouwen moet daarbij centraal staan.’
Zijn advies aan gemeenten is om de capaciteit bij grondbedrijven en afdelingen ruimtelijke ordening op te schroeven en RO-procedures te versnellen. Verder zouden marktpartijen en gemeenten corporaties kunnen ondersteunen bij nieuwbouw voor starters en ouderen en bij de verkoop van grotere en duurdere woningen aan beleggers.

Simpele oplossing
Amvest is zowel belegger als ontwikkelaar van woongebieden en realiseert de meeste huurwoningen voor zijn eigen fondsen. Bouwen waar de vraag is en tempo maken, zo simpel is de oplossing van het woningtekort volgens Wim Wensing. ‘De trek naar de stedelijke regio’s zal de komende jaren onverminderd doorzetten. Er is niet alleen vraag naar appartementen, maar ook naar eengezinswoningen. Ook in 2030 zal die vraag nog groot zijn, zowel in de stadscentra als aan de rand van de stad en daarbuiten.’
De chief investment officer van Amvest constateert een ongelofelijke druk op de prijzen, maar het goede nieuws is dat er veel honger is om te beleggen. ‘Die was voor de crisis niet zo groot als nu. Maar dan moet er wel genoeg aanbod zijn, en dat is nu niet het geval.’
Om niet afhankelijk te zijn van het aanbod van andere ontwikkelaars, ontwikkelt Amvest zelf en neemt het strategische posities in. Daarbij wordt veel samengewerkt met lokale marktpartijen, ontwikkelaars en beleggers. Wensing noemt als voorbeelden het Cruquiusgebied in Amsterdam, Duin in Almere en Strijp R in Eindhoven.
‘Het duurt 2–4 jaar voordat een nieuwbouwwoning na het verkrijgen van de bouwvergunning op de markt komt, dus het is zaak om vroegtijdig met ontwikkelingen aan de slag te gaan. In Amsterdam zijn het afgelopen halfjaar nauwelijks bouwvergunningen verleend aan institutionele beleggers, hooguit enkele aan corporaties. De productie lijkt dus op te drogen.’
Het duurt soms 10–15 jaar voor gebieden volledig uitontwikkeld zijn. Dat vraagt volgens Wensing om een langetermijn-commitment van de ontwikkelaars en beleggers die investeren. De regeldrift van de overheid maakt het er niet gemakkelijker op. ‘Mijn advies is om qua programma te zorgen voor diversiteit en flexibiliteit, zodat aanpassingen in de loop van de tijd mogelijk zijn en geanticipeerd kan worden op de volgende crisis. Uit de praktijk blijkt dat de gebieden met weinig regels het meest succesvol zijn, zoals Cruquius in Amsterdam. De overheid zou met een langetermijnvisie moeten komen en dient de spelregels duidelijk te houden, met heldere, globale kaders. De gemeente moet goede tenders uitschrijven. Marktpartijen kunnen gemeenten helpen met hun kennis en kunde en investeren in nieuwe woonconcepten en de woonomgeving.’

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), Kamer van Koophandel en Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.
De PropertyNL Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, AM, CBRE Global Investors, CMS, Rics en de gemeente Utrecht.

Op de foto: Gertjan van der Baan, Marijn Snijders en Wim Wensing
Foto: Marco Hofsté Photography