Vorig jaar werd een recordbedrag geïnvesteerd in zorgvastgoed. Drie Nederlandse institutionele beleggers en twee Belgische beursbedrijven lopen voorop
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 13 juli 2018
De laatste 10 jaar heeft zich in de zorgsector een aardverschuiving voortgedaan, door nieuwe wetgeving en demografische trends. Een overheid die wil dat we zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, zorginstellingen die zich toeleggen op hun core business en vastgoed afstoten en corporaties die zich niet meer mogen bezighouden met andere zaken dan uitsluitend sociale huur. Dit alles biedt kansen voor vastgoedbeleggers met gespecialiseerde zorgfondsen en expertise in deze sector. Grote Nederlandse en Belgische vastgoedbeleggers hebben in de loop der jaren omvangrijke portefeuilles opgebouwd. Door de vergrijzing blijft er sprake van een groeimarkt. Investeren in zorgvastgoed is een aantrekkelijk alternatief met goede aanvangsrendementen. Daar komt bij dat zorgvastgoed minder gevoelig is voor economische trends.
Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat in 2017 een record aan kapitaal geïnvesteerd werd in zorgvastgoed. Het totale beleggingsvolume bedroeg ruim € 700 mln, een toename van bijna 30% ten opzichte van 2016. Het afgelopen jaar is de interesse in zorgvastgoed vanuit zowel Nederlandse als buitenlandse beleggers en corporaties sterk toegenomen. Nederlandse beleggers en corporaties waren verantwoordelijk voor het overgrote deel van de aankopen. Woonzorg Nederland was onder de corporaties veruit het meest actief in dit segment en wist meer dan 1300 sociale huurwoningen voor senioren aan zijn portefeuille toe te voegen. Ook werd een substantieel aantal transacties gerealiseerd door buitenlandse partijen. Vooral Belgische fondsen hebben het afgelopen jaar veel geïnvesteerd in Nederlands zorgvastgoed (meer dan € 150 mln).
Veel geld voor zorgvastgoed
Er is nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar geweest op de Nederlandse vastgoedmarkt. Voor 2018 zeggen beleggers in totaal € 1,5 mrd beschikbaar te hebben. Met name Nederlandse institutionele beleggers (ruim € 700 mln) en buitenlandse beleggers (circa € 350 mln) hebben een groot volume beschikbaar om te investeren in zorgvastgoed, zo blijkt uit het onderzoek van Capital Value. Het overige deel zal naar verwachting door private investeerders worden geïnvesteerd. De verwachte brutoaanvangsrendementen in 2018 liggen tussen 4% en 7%, afhankelijk van de regio en het type zorgvastgoed.
Bij de investeringen in zorgvastgoed in Nederland zijn de Belgische beursgenoteerde beleggers Aedifica en Cofinimmo de laatste jaren opvallend actief. Zij hebben verschillende complexen in portefeuille, waarbij zorgondernemers de exploitatie en zorgdiensten voor hun rekening nemen. Eerstelijns zorgcentra en particuliere klinieken vormen ook een interessante asset class.
Alleen dit jaar liet Aedifica al zes transacties in de Nederlandse markt noteren. De onderneming tekende voor zorgcomplexen in Velp, Venray, Eersel, Tilburg, Nijverdal, Leusden en Roosendaal. Vlak voor de kerstvakantie maakte Aedifica bekend een verpleeghuis van het Leger des Heils met 75 eenheden in Maarssen te hebben gekocht. De Merenhoef wordt gerenoveerd tot een zorglocatie voor senioren met een hoge zorgbehoefte. Ook komen er een restaurant en dagverzorgingscentrum. Vorig jaar had de belegger voor € 1,5 mrd aan vastgoedbeleggingen in portefeuille, waarvan 9% in Nederland.
Cofinimmo heeft dankzij de acquisities in Nederland en Duitsland het aandeel zorgvastgoed zien toenemen. Zorgvastgoed in Europa heeft nu een aandeel van 49% in de beleggingsportefeuille. De totale zorgvastgoedportefeuille is daarmee toegenomen tot een bedrag van bijna € 1,8 mrd. De Nederlandse portefeuille met zorgvastgoed (meer dan 500 bedden) is gestegen tot € 183 mln; ons land is nu goed voor 12% van de totale portefeuille. De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten bedraagt 11,5 jaar.
Er is onder meer geïnvesteerd in Bavel, Alphen aan de Rijn, Breda en Heerlen. In de Limburgse stad gaat het om een geriatrisch revalidatiecentrum voor senioren met een omvang van 14.700 m² en 133 bedden, en in Breda heeft Cofinimmo de parkeergarage van het Amphia Ziekenhuis (900 parkeerplaatsen) overgenomen. Dit jaar lijkt de Belgische beursgenoteerde belegger zich in Nederland wat rustiger te houden.
Zorgfondsen
Drie Nederlandse investment managers die optreden voor verzekeraars en pensioensfondsen – Bouwinvest, Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Amvest – hebben inmiddels ook een behoorlijke portefeuille met zorgvastgoed opgebouwd. Het Bouwinvest Healthcare Fund belegt momenteel exclusief voor BFP Bouw, maar het is niet uitgesloten dat in de toekomst ook andere pensioenfondsen kunnen deelnemen in het fonds. Het doel is om eind 2020 een portefeuille te hebben opgebouwd ter waarde van circa € 500 mln.
De focus ligt op specifieke zorgsegmenten in Nederland, zoals psychogeriatrische zorg (Van ’t Hofflaan in Amsterdam), woon–zorgcomplexen met zelfstandige appartementen (Ambachtsmark in Almere), intramurale (zware) zorg en verzorgd wonen. Bij verzorgd wonen stapt Bouwinvest in als een complex uit minimaal 40 zorgappartementen of -eenheden bestaat. De Gijsbrecht en Zonnehuis Theresia in Ouderkerk aan de Amstel zijn voorbeelden van een combinatie van intramurale (zware) zorg en zorgappartementen in de vrije verhuur. Bouwinvest sluit zowel hoofdhuurcontracten en individuele huurcontracten af als sale & lease back.
In aanbouw is onder andere het project Life in Houthavens te Amsterdam. Het Bouwinvest Healthcare Fund verwerft hiermee 24 zorgappartementen in de vrije sector, 940 m² aan voorzieningen en 48 zorgstudio’s voor mensen met dementie. Deze laatste zijn langjarig verhuurd aan zorgorganisatie Cordaan. Naast dit programma verhuurt Habion nog 39 appartementen in de sociale sector, en zijn er 60 woningen voor de verkoop bestemd. De doelgroep zijn mensen met een lichte tot zware zorgvraag die de wens hebben zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Eveneens in aanbouw is Mariënpark in Leidschendam (74 studio’s met zware zorg). Dit 4500 m² grote gebouw heeft Bouwinvest voor 15 jaar verhuurd aan Zorggroep Florence.
Zorgboulevard
Syntrus Achmea REF is manager van het Achmea Dutch Health Care Property Fund, opgericht in 2008. Inmiddels is de fondsomvang gegroeid tot € 262 mln aan vastgoedbeleggingen en in de pijplijn zit nog € 48,2 mln (stand eind 2017). Ook voor dit fonds geldt een doelstelling van € 500 mln in 2020, en uiteindelijk een omvang van € 800 mln. De portefeuille bestaat uit 19 complexen met in totaal 566 zorgwoningen. Onder meer Zorgboulevard Zaandam en De Banne in Amsterdam-Noord zitten in deze portefeuille.
De Banne bestaat uit 24 groepswoningen voor dementerende ouderen en 12 zelfstandige woningen voor mensen met een psychiatrische indicatie en is verhuurd aan Cordaan. In Moerwijk in Den Haag neemt het fonds een intramuraal woon–zorgcomplex aan het Westhovenplein over van ontwikkelaar Stebru. Het bestaat uit 119 woonzorgwoningen met een eerstelijnscentrum en restaurant in de plint (936 m²). Zorginstelling Saffier gaat het exploiteren en de oplevering is gepland in het tweede kwartaal van 2019.
Naast het nieuwe Zaans Medische Centrum is de vijf verdiepingen tellende Zorgboulevard ontwikkeld en gebouwd door Vorm. Dit nieuwe complex biedt plaats aan onder meer een revalidatiehotel, een oogziekenhuis en zorgondersteunende retailers.
Het Achmea Dutch Health Care Property Fund heeft als doelstelling om een financieel rendement te behalen van ten minste 7,0% (forward IRR). Het fonds streeft naar een direct rendement op de exploitatieportefeuille van ten minste 4,5%.
Meerdere zorgconcepten
Het Amvest Living & Care Fund (AL&C Fund) is eind 2013 opgericht als een vastgoedexploitatiefonds van zorgwoningen in Nederland. Het AL&C Fund richt zich op wonen en leven voor ouderen met een (zwaardere) zorgindicatie, die mede daardoor niet meer zelfstandig kunnen wonen. De portefeuille omvat vastgoed voor meerdere zorgconcepten. De zorgconcepten waarin AL&C Fund investeert zijn op dit moment Zorggroep De Laren, Dagelijks Leven, Het Gastenhuis en Futura. Eind 2017 waren er 39 zorgcomplexen in exploitatie en 15 in aanbouw. Het investeringsvolume bedraagt € 165 mln. De komende jaren groeit de vastgoedportefeuille naar € 300 mln.
