Komt het reële gevaar voor de vastgoedmarkt nu door inflatie of toch door iets anders? Deze vraag stelde Nils Kok (Maastricht University) op het researchseminar in december van IVBN en CFA VBA over inflatie en vastgoed.
‘Werd de inflatie begin 2020 wereldwijd nog als het laagste risico gezien, inmiddels is er sprake van een nieuwe realiteit en is de vraag waar het heen gaat met de inflatie. Vertrouw in ieder geval niet op de visie van de markt’, aldus Kok. Hij gaf aan wat een goede inflatiehedge is, en waarom vastgoed die rol kan vervullen. Met een eenvoudige uitleg van de Fisher equation liet hij zien hoe vastgoed als hedge kan fungeren tegen verwachte én onverwachte inflatie. Daarbij is de ‘holding period’ van grote invloed, blijkt uit de verschillende onderzoeken. Overigens bleek er weinig onderzoek te zijn van recente datum, dus daarom riep hij op tot meer data en onderzoek over inflatie en vastgoed. Maar uiteindelijk wordt vastgoed sterker beïnvloed door de macro-economie dan door inflatie, gaf hij aan. ‘Dus blijf vooral kijken naar de fundamentals’, aldus Kok. Daarbij blijkt dat duurzame waardeontwikkeling vooral zit in woningen met een goede energieprestatie.
Inflatie en vastgoed
Onder de noemer ‘Inflatie en vastgoed: een gelukkig huwelijk?’ gingen ook twee andere sprekers onder leiding van Cees Harm van den Berg – vice-voorzitter van CFA VBA en strateeg bij APG – in op deze problematiek: Roelof Salomons en Dick Gort.
Roelof Salomons, Rijksuniversiteit Groningen en actief in beleggingscommissies, ging in op de historie van inflatie met reeksen tot 600 jaar terug. Hij liet zien hoe schokken in aanbod en vraag leidden tot hoge inflatie en ging onder andere in op de rol van de centrale banken (‘inflatie is als tandpasta, eenmaal uit de tube krijg je die er moeilijk terug in’). Hij liet zien hoe de correlaties tussen rendementen op aandelen en obligaties zijn veranderd en illustreerde de kans op een recessie aan de hand van een krokodil (hoe verder de kaak open staat, des te groter is het verschil tussen rendement en kapitaalkosten). Beleggers denken vooral in scenario’s met daarin verschillende rollen voor financiële assets en reële assets, aldus Salomons.
Dick Gort van ASR Real Estate ging tenslotte in op de praktijk waarbij direct vastgoed een vertraagde reactie laat zien ten opzichte van obligaties, aandelen en beursgenoteerd vastgoed. Druk op waarden, herbalancering bij institutionele beleggers en (weer) meer onderscheid tussen value add en core zorgt voor focus op direct rendement en bezettingsgraad. Daarbij lijken woningen en farmland historisch gezien de beste ‘netto’ inflatiehedge te bieden. Maar ook portefeuillestrategieën doen er toe. Deze bepalen naast de marktomstandigheden de ruimte voor doorbelasting van inflatie. Hij concludeerde dat spreiding tussen sectoren, focus op core sectorfondsen met strategie en marktkennis uiteindelijk de optimale inflatiehedge biedt.
