Het grootste leegstandsprobleem in de Amsterdamse regio wordt getransformeerd naar luxe woningen
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 26 april 2018
Met de verkoop van 124 appartementen aan belegger Altera en de verkoop van het kantoorgedeelte aan Stena Realty staan alle lichten op groen. Het consortium van Prowinko Nederland, De Jong Groep en bouwbedrijf De Nijs is hard bezig met de uitwerking van grootse plannen voor het voormalige KPMG-gebouw langs de A9 in Amstelveen. Grote oppervlakten, grote buitenruimten, veel licht, veel service, in het groen – zorgeloos leven naast een van de betere winkelcentra in Nederland, op steenworp afstand van het centrum van Amsterdam en Schiphol, ov en de snelweg voor de deur: met deze aanpak gaat het gebouw weer decennia mee. ABN Amro tekende voor de financiering.
Max de Jong, Winfred de Nijs en Max Vorst ontvouwen met grote instemming van Eric Steinmaier van ABN Amro geestdriftig hun plannen. Het kantoor wordt getransformeerd tot een bijzonder luxe wooncomplex. De planning is om in het najaar te starten met de bouw.
Sinds 2010 staat het complex al leeg. De opvallende kolos langs de A9 bij Amstelveen heeft een geschiedenis en staat ook wel bekend als ‘het kantoor van de schaamte’: KPMG verliet midden in de crisis de 50.000 m² om op steenworp afstand een nieuw kantoor te bouwen.
Max Vorst, ceo van Prowinko: ‘De ontstaansgeschiedenis van deze ontwikkeling heeft zo’n negatieve connotatie gehad voor de vastgoedsector, dat ik blij ben dat we kunnen laten zien dat we het als vastgoedsector ook weer oplossen. Wij gaan nieuwe allure geven aan deze plek.’
Ontwrichtend
De leegstand van het grootschalige voormalige KPMG-hoofdkantoor is lange tijd ontwrichtend geweest voor de kantorenmarkt in de regio Groot-Amsterdam. Eigenaar Commerz Real Investmentgesellschaft zat er mee in zijn maag, naar verluidt ook omdat afwaardering problematisch was.
Nadat KPMG vertrokken was, lukte het Commerz nog om 10.000 m² van het pand te verhuren aan Atos Origin, maar daar bleef het bij. Ruim 47.000 m² kantoorruimte bleef aan de markt.
Uiteindelijk ging Commerz aan de slag om een woonbestemming aan het gebouw te geven. De prijs die het consortium betaalde aan Commerz voor het pand ligt volgens de heren wel hoger dan in het Kadaster (€ 66,5 mln) staat vermeld. Winfred de Nijs, algemeen directeur van MJ de Nijs: ‘We hebben Commerz ook betaald voor de plannen tot transformatie naar woongebouw en het veranderen van de bestemming. Dat neemt niet weg dat we na de eigendomsverkrijging nog behoorlijk wat gesleuteld hebben aan de plannen.’
Het was De Nijs die het voormalige KPMG-gebouw bij de partners Prowinko en De Jong Groep introduceerde. De Nijs: ‘We zijn bekend in Amstelveen, we doen hier veel.’ Eerst was de Nijs als bouwer betrokken bij de planvorming door Commerz. Nu is het bedrijf er als ontwikkelaar bij betrokken, maar de bouwer vond het risicoprofiel te groot om het alleen te doen. Prowinko en De Jong Groep werden erbij gehaald. De drie zitten als gelijkwaardige partners in het project.
Omgevallen wolkenkrabber
Het huidige gebouw is 58.000 m² groot. Max de Jong: ‘Het is net een omgevallen wolkenkrabber, zo groot!’ Het project is een van de grootste transformaties in de Amsterdamse regio: alleen het huidige hoofdkantoor van ING in Amsterdam Zuidoost, de Amsterdamse Poort (Zandkasteel) dat door OVG en G&S Vastgoed wordt getransformeerd naar 500 woningen, is met 65.000 m² groter.
Het project gaat bestaan uit 307 woningen, waarvan 124 huur en 183 koop. Vorst: ‘De koopwoningen zijn nodig om het project rendabel te maken: aan de hoogte van huurprijzen zit nu eenmaal een grens.’ De door Altera gekochte appartementen worden allemaal driekamerappartementen van maximaal 118 m².
De Jong: ‘Normaliter zouden we huurwoningen in eigendom hebben gehouden, maar in dit geval hebben we dat, om het onderling zuiver te houden, niet gedaan. Dan zouden we als consortium hebben moeten onderhandelen met een van onszelf en dat is een recept voor moeilijkheden. Daarom kozen we voor een externe belegger.’
De Jong: ‘Het opleveringsniveau van het project en de woningen zal voor de Amstelveense markt hoog zijn. We kunnen de concurrentie met de Zuidas makkelijk aan. Er komt een inpandige garage met afgesloten boxen, waarvan enkele rechtstreeks toegang geven tot de woningen, ruime balkons en terrassen, garden villa’s, gelijkvloerse penthouses en veel variatie in woonoppervlak.’
Het niveau van de woningen zal zo hoog zijn, dat De Nijs rekening houdt met wat extra bouwtijd. ‘Normaliter doen we zo’n project in 22–23 maanden, nu gaan we uit van maximaal 30 maanden.’
Vorst: ‘We richten ons op allerlei soorten doelgroepen: bijvoorbeeld mensen die wat ouder zijn en vanuit het Gooi dichter bij de stad willen zitten en goede voorzieningen willen hebben, mensen die een pied-a-terre zoeken dichtbij Schiphol, maar ook gezinnen die vanuit Amsterdam-Zuid verhuizen. Er is namelijk niet alleen veel service, maar ook groen en leisure. Diverse woningen op de begane grond zullen riante tuinen krijgen en de woningen op de verdiepingen grote diepe balkons en terrassen.’
De A9 wordt namelijk de komende jaren door het Rijk verbreed en wordt bij Amstelveen over een heel stuk verdiept aangelegd. Over enkele delen wordt de verdiepte weg overkapt, een investering die voor rekening komt van de lokale overheid. Ook een deel van de snelweg voor het project krijgt een overkapping van 80 meter. Het consortium neemt hiervoor de helft van de kosten voor zijn rekening, de gemeente de andere helft. Daardoor ontstaat er via een stadspark een gemakkelijke overloop van het woongebouw naar het Stadshart. Niet alleen het gebouw, maar de hele omgeving zal een transformatie ondergaan.
De transformatie wordt duurzaam met onder meer warmte–koudeopslag. Vorst: ‘Maar grote duurzaamheidswinst wordt vooral ook behaald doordat het pand niet gesloopt wordt, maar een hele nieuwe jas krijgt.’
Niet het gehele pand wordt echter getransformeerd. Atos Origin blijft, waarbij het gedeelte van Atos wordt afgescheiden. Het door Stena Realty gekochte 10.000 m² grote gebouw met parkeren is al in 2015 gerenoveerd.
Prowinko
Prowinko is een ontwikkelende belegger gevestigd in Amstelveen (met nevenvestigingen in Brussel, Toronto en Lissabon). Max Vorst richtte het bedrijf op in 1990. Vorst was ook mede-oprichter en tot 2011 aandeelhouder van New York Pizza. Inmiddels heeft de vastgoedportefeuille een aanzienlijke omvang, bestaande uit overwegend retailpanden op A1-locaties in Nederland, België, Luxemburg, Portugal, Canada en Zwitserland. Naast retail investeert Prowinko ook in woningen en kantoren. Prowinko is onder meer bekend van de Markthof in Hoofddorp en Le Toison d’Or in Brussel.
De Nijs
MJ de Nijs en Zonen te Warmenhuizen bouwt, ontwikkelt, renoveert, restaureert en onderhoudt. Het bedrijf is vooral actief in de regio’s Alkmaar, Haarlem en Amsterdam. De Nijs is specialist in binnenstedelijk bouwen aan grote en kleine, vaak ingewikkelde projecten. Het bedrijf, opgericht in 1920, is een echt familiebedrijf.
De Jong Groep
De Jong Groep vindt zijn oorsprong in de handel in lompen en metalen en is opgericht door de grootvader van Max de Jong. De Jong Groep is actief in het vastgoed sinds 1954. Eerst op kleine schaal als uitsluitend belegger en later als herontwikkelaar en renovatiespecialist onder aanvoering van Joop de Jong. Het bedrijf is inmiddels uitgegroeid tot een volwaardige ontwikkelde belegger en staat nu onder leiding van Max de Jong, de derde generatie.
De beleggingsportefeuille heeft een substantiële omvang en bestaat uit een mix van winkels, kantoren en woningen in en rondom Amsterdam waar het familiebedrijf ook gezeteld is. Het gaat daarbij vooral om A1-locaties in het Centrum en Zuid. De Jong Groep is behalve in Nederland ook actief in de Verenigde Staten. Een andere momenteel in uitvoering zijnde ontwikkeling onder de vlag van De Jong Groep is de nieuwbouw op de plek van de voormalige Valeriuskliniek van het luxe appartementencomplex aan het Valeriusplein in Amsterdam-Zuid.
ABN Amro
ABN Amro financiert de ontwikkeling van het project. Omdat er drie ontwikkelaars bij betrokken zijn, is de financiering een eerlijke competitie geweest, ondanks langlopende relaties van de partners van het consortium met andere banken. De transformatie van dit voormalige kantoorgebouw paste precies in de ambitie van de bank. Directeur Erik Steinmaier: ‘Met de financiering van een project van deze omvang hebben we meteen onze doelstelling behaald om 300.000 m² leegstaande kantoorruimte te helpen transformeren. Als deadline daarvoor hadden we eind 2018 in het vizier, maar dat is een jaar eerder dus al bereikt.’
