Een opgetogen sfeer op de Mapic in Cannes dit jaar, maar zorgen waren er ook, merkte vastgoedadvocaat Wendela Raas.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2022
Het goede nieuws: Europa en meer specifiek Nederland blijven als vestigingslocatie in trek bij internationale retailpartijen. Dat constateert Wendela Raas, als partner bij advocatenkantoor Dentons gespecialiseerd in retailhuurecht. ‘Ik heb tijdens de Mapic behoorlijk wat partijen gesproken die zich hier willen vestigen. Het gaat vooral om horecaformules die erg geïnteresseerd zijn in onze markt. In Cannes hoorde ik deze partijen rondvragen naar goede locaties.’ Vooral franchise komt daarbij in beeld, aldus Raas. Zij voorziet dat deze nieuwe formules trekkers kunnen gaan worden in de winkelcentra, en dus interessant zijn voor investeerders. Het sentiment binnen de kledingsector kenschetst Raas op basis van de drie beursdagen in Cannes als ‘gematigd optimistisch’.
Veerkracht
De winkelstraat is nog geen aflopende zaak, zo kwam ook naar voren tijdens debatten tussen vakgenoten in Cannes. Daarin werd de veerkracht van de fysieke retail bezongen. Zo zei analist Mengxing Zhang van BNP Paribas Real Estate de pandemie te beschouwen als een ‘stresstest’ voor de retailsector. Hij wees op de aanhoudend goede prestaties van subsectoren als interieurartikelen, doe-het-zelf discounters en outletcentra. Daarbij kwam ook de belangrijker rol van leisure en entertainment langs. Die moeten de – vooral jongere – consumenten, die het sinds de coronacrisis laten afweten, weer naar de winkelstraat of het winkelcentrum trekken.
Er is een toenemende vraag van zowel consumenten als investeerders voor het segment van de ‘snelservice-restaurants’, betoogde ceo Vincent Mourre van Whitespace Partners, adviseur op het gebied van horeca en hospitality. Als voorbeelden noemde hij ketens die snel eenvoudige gerechten, koffie of bakkerijproducten leveren.
In een wereld waarin de toegang tot financiering lastiger wordt, signaleert Whitespace overigens ook dat retailbedrijven vaker hun toevlucht zoeken tot alternatieve financieringsbronnen of een beursgang overwegen.
Kleinere Mapic
Op de Mapic heerste een opgetogen sfeer, aldus Raas. Eindelijk zagen internationale vakgenoten elkaar weer in levenden lijve op de eerste retailvastgoedbeurs sinds de uitbraak van de pandemie en na de digitale edities van 2020 en 2021. Ruim 5000 deelnemers liepen er rond in de Zuid-Franse badplaats, aldus de organisatie. Ter vergelijking: tijdens de vorige fysieke Mapic in 2019 waren dat er meer dan 8000.
Partijen uit het Midden-Oosten en Azië waren dominanter aanwezig dan voorgaande jaren, getuige het groeiende aantal exposanten en deelnemers uit deze regio’s, onder meer uit Saoedi-Arabië, Koeweit en Oezbekistan.
‘De Mapic was kleiner dan andere jaren’, merkte ook Raas. Zij miste een aantal grote retailers en trof duidelijk minder Nederlandse en andere West-Europese bezoekers. Een oorzaak kan zijn dat de beurs enkele weken later plaatsvond dan normaal en de sector daarover lang in het ongewisse werd gehouden. Naast de grotere aantallen uit Azië en het Midden-Oosten viel Raas de toeloop van Oost-Europese spelers op. ‘Interessante groeimarkten’, vindt zij.
Nederland speelde zich wel in de kijker met enkele prestigieuze projecten. The Mall of The Netherlands (Leidschendam) van Unibail-Rodamco-Westfield werd genomineerd voor de jaarlijkse Mapic Awards. ‘Het centrum is, na de renovatie van het ouderwetse gebouw, getransformeerd in een winkel- en vrijetijdsbestemming van wereldklasse met superieure winkelontwerpen, kwaliteit en service’, aldus een passage in de aanbevelingstekst. The Style Outlets in Halfweg kwam in beeld in de categorie ‘Best presterende winkelcentrum’.
Trekken aan de huurvoorwaarden
Hoewel e-commerce oprukt, is er volgens Raas zeker nog animo voor goede winkellocaties. ‘Bijna alle retailers hebben inmiddels een serieuze online présence, maar zij willen toch ook nog fysiek aanwezig zijn in de steden. Wel wordt links en rechts een beetje aan de huurvoorwaarden getrokken.’ Dat heeft natuurlijk ook te maken met de uitdagende marktomstandigheden: de oplopende inflatie en indexatie van huren, plus een mogelijke recessie in het verschiet.
‘De onzekerheid over indexatie is zeker een onderwerp’, zegt Raas, die in haar dagelijkse praktijk eigenaren, institutionele beleggers en grote huurders in de retail bijstaat bij onderhandelingen. Wel is de extreme ontwikkeling in 2022 eenmalig en zal komend jaar de inflatie stabiliseren, is de algemene verwachting die zij beluistert in de markt. ‘In 2023 keert de rust weer.’ Dat neemt niet weg dat huurders nu te maken hebben met opschietende energieprijzen en mogelijk forse indexatie. Raas verwacht niet dat verhuurders weer met de hand over het hart strijken, zoals tijdens de pandemie wel gebeurde. ‘De situatie is nu wezenlijk anders. De lagere huren die in coronatijd soms werden overeengekomen, waren tijdelijk. Maar als je nu als verhuurder minder indexeert, gaat dat de komende jaren doorwerken in de beleggingswaarde, terwijl die op gelijk niveau met de koopkracht moet blijven. Vergeet niet dat de achterliggende investeerders vaak pensioenfondsen zijn. Er is dus beperkte speelruimte voor verhuurders.’
Wel merkt Raas dat partijen soms creatieve oplossingen proberen te vinden, bijvoorbeeld met een aanpassing van de huurvoorwaarden of een verlenging van het contract. Zo is er mogelijk toch enige ruimte voor wat minder forse indexatie. ‘De bereidheid om er samen uit te komen is groot, ook al lukt het niet altijd. Er is in elk geval wel overleg.’
Lichte recessie voorzien
Of partijen in Cannes somberden over een naderende recessie? Dat viel nogal mee, vond Raas. ‘De geluiden zijn natuurlijk heel verschillend. Al die verschillende visies zijn ook het leuke van de Mapic. Maar de meeste partijen voorzien een lichte recessie in 2023, niet zozeer een lange en diepe terugval.’ De transactiemarkt maakt nu pas op de plaats, merkt de vastgoedadvocaat. ‘Er gebeurt nog wel wat, maar voorzichtiger. In het tweede kwartaal van volgend jaar komt het weer los, hoorde ik verschillende partijen zeggen. Er zijn veel onzekerheden, maar de huidige ongunstige omstandigheden kunnen ook heel snel weer veranderen.’
Spectaculaire deals moesten dit jaar vooral komen van partijen uit het Midden-Oosten en Azië. Zo werd aangekondigd dat in 2027 een nieuwe vestiging van Time Out Market zijn deuren opent op de Diriyah Square in Riaad, Saoedie-Arabië. De culinaire markt krijgt zowel binnen als buiten restaurants met 1650 zitplaatsen, 23 keukens, 5 bars en verschillende podia en ruimten voor events en beurzen. Andere plannen die werden gepresenteerd waren onder meer winkelcentrum The Avenues in Bahrein en winkelcentrum Tashkent City Mall in Oezbekistan.
