MAGAZINE En waar gaan de nieuwe stedelingen straks werken?

De gemeenteraadsverkiezingen van 21 maart zijn al uitgebreid voorzien van analyses en duidingen. Het versnipperde stemmenbeeld, de sterke prestaties van lokale partijen en de grootstedelijke triomf van GroenLinks zijn benoemd. Nu verkenningen plaatsvinden en de eerste coalitieonderhandelingen van start gaan, is het goed om te bekijken wat we zouden kunnen verwachten voor de vastgoedmarkt. Welk beleid wordt gecontinueerd en welke nieuwe beleidslijnen kunnen we verwachten, gaan er strepen door spannende projecten, hoe zien nieuwe bestuurders de grootstedelijke economie en is er enig soelaas voor de grote druk op de grootstedelijke woningmarkten? Een blik op de verkiezingsprogramma’s van mogelijke coalitiegenoten in de vier grote steden biedt mogelijkheden om de eerste schoten voor de boeg te geven. Twee hoofdlijnen komen dan naar voren: de ruimtelijk–economische strategie komt er bekaaid af en stedelijke woningmarkten gaan niet beter functioneren.

Geen ambitieuze plannen
Wat de ruimtelijk–economische strategie betreft, zou je met de crisis die achter ons ligt, de sterke economische groei van dit moment, de voortgaande globalisering en een aanstaande Brexit wat scherpe ideeën en ambitieuze voorstellen mogen verwachten. Niets echter over de structurele kantorenleegstand die ons tot voor kort zeer bezighield, over het benutten van internationale kansen of de noodzaak van nieuwe vestigingsmilieus. Waar wel keuzes worden gemaakt, betreffen die gesubsidieerde banen voor de onderkant van de arbeidsmarkt, verduurzaming, het stimuleren van het midden- en kleinbedrijf, steun voor lokale bedrijven en versterking van de wijkeconomie.
In Amsterdam lijkt de voorlopige voorkeurscoalitie ook veel ‘niet’ te willen. Schiphol mag niet verder groeien, het aantal toeristen dat de stad aankan, wordt onderzocht en gemaximeerd (PvdA) en aan brievenbusfirma’s en belastingontduikende multinationals (SP) is geen behoefte. D66 ziet daarentegen een toenemende krapte op de kantorenmarkt ontstaan en wil nieuwe bouwmogelijkheden.
In Utrecht wordt ingezet op gezondheidsinnovatie en gezond stedelijk samenleven als motor voor groei (D66). Daarbij kan hetgeen wordt ontwikkeld op het bestaande Science Park, worden geproduceerd op het eveneens al bestaande Lage Weide of Papendorp. Ook wil men nieuwe banen in logistiek en productie zien aan te trekken. Verder worden werkgelegenheidseffecten verwacht van vergroening en verduurzaming.
Vergelijkbare lijnen zijn in Rotterdam zichtbaar: gesubsidieerde banen voor wie op grote afstand van de arbeidsmarkt staat en meer werkgelegenheid door vergroening, verduurzaming en het stimuleren van de wijkeconomie. De SP wil verder dat er in Rotterdam geen nieuwe bedrijventerreinen en geen nieuwe kantorenlocaties meer komen.
In Den Haag pleit zowel Groep de Mos als de VVD voor het herstel van de Scheveningse havenfunctie en voor voldoende ruimte voor havengerelateerde bedrijvigheid. Daarmee keren ze zich tegen de ‘ongebreidelde huizengroei’ (Groep de Mos) en tegen kantoren (VVD). Met deze visie op de Scheveningse Haven zijn eigenlijk ook de enige stevige standpunten over grote stedelijke projecten benoemd.

Behoefte aan nieuwe woningen
Wat de stedelijke woningmarkten betreft, is er het laatste jaar veel gezegd en geschreven over de grote nieuwbouwbehoefte (zie de brief van minister Ollongren aan de Tweede Kamer van 13 maart) en over de scheve woningvoorraad. De vier grote steden hebben relatief veel sociale woningbouw en een steeds duurder wordende koopsector, maar een middensegment is er nauwelijks. Mede daardoor stagneert de doorstroming, blijven scheefwoners noodgedwongen scheefwonen, vinden nieuwe stedelingen geen thuis en zijn de wachtlijsten bij corporaties zo lang.
Onder meer het Planbureau voor de Leefomgeving (januari 2017) en de Nederlandse Bank (december 2017) brachten dit alles helder in beeld, terwijl de commissie van Gijzel aan ronde tafels tot oplossingen trachtte te komen (eindrapport 29 januari 2018). Afgaande op de verkiezingsprogramma’s van potentiële stedelijke coalitiepartners gloort er nog geen overtuigende doorstromingsstrategie die de stedelijke woningmarkten beter laat functioneren. 
In Amsterdam is men het erover eens dat er veel nieuwe woningen moeten worden gebouwd, met bijzondere aandacht voor de huisvesting van studenten en werkende jongeren. Verdichting is voor de stad de (enige of de hoofd-)strategie en belangrijke groenstructuren moeten worden gespaard. De aantallen nieuwe woningen variëren van 7500 tot 12.500 per jaar, maar over het soort woningen is men het zeer eens. Drie partijen leggen een heel duidelijk accent op de sociale huursector, met een aandeel van (tenminste) 40% en een verbod op de verkoop of liberalisatie van corporatiewoningen. Bijzonder is daarbij het voorstel of voornemen van de PvdA om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen op te trekken naar € 45.000. Dat vraagt mogelijk nog wat Haagse en Europese gesprekken.
De partijen leggen ook een duidelijk accent van 40% woningen in het middensegment, maar daar ontstaan de grote dilemma’s en de creatieve voorstellen. Hoe realiseer je voldoende aanbod van middeldure huur- en koopwoningen en vooral ook: hoe beheers je daarna de prijsontwikkeling en hoe behoud je voldoende aanbod? De PvdA wil in erfpachtcontracten vastleggen dat middenhuur (tot € 950/maand) altijd middenhuur blijft en overweegt ook nog een ‘Amsterdamwet’ die het middensegment beschermt. D66 zou – in ruil voor korting op de grondprijzen – de huurprijzen willen maximeren. Beide voorstellen zouden de belangstelling van institutionele beleggers voor dit type woningbouw kunnen doen afnemen.
Ook de erfpachtstrategie zou weer ter discussie kunnen komen, aangezien drie van de vier potentiele coalitiepartners als uitgangspunt hebben dat grondwaardestijging ten goede dient te komen aan de gemeenschap. D66 houdt hier vast aan de mogelijkheid van grondaankoop door woningeigenaren.

Verdichting
In Utrecht is men eensgezind over groei van de stad door verdichting en niet door uitbreiding. D66 stelt dat 40.000 extra woningen nodig zijn tot 2040. GroenLinks wil dat per wijk een aandeel van minimaal 30% sociale huurwoningen wordt gehaald en wil de ruimte voor verkoop of liberalisering van corporatiewoningen op dit streven afstemmen. D66 stelt daarentegen dat in wijken waar te veel sociale huurwoningen zijn, het surplus verkocht moet worden. Hoeveel ‘te veel’ is, is niet benoemd. Ook wil D66 met goedkope scheefwoners komen tot bindende afspraken over verhuizen naar een ‘reguliere’ woning. Die moeten er dan natuurlijk wel zijn.
De Rotterdamse strategie was in de afgelopen jaren juist gericht op een reductie van de sociale huurvoorraad in de stad. Voor de toekomst is het beeld nog wat diffuus. Van het nieuwe progressieve motorblok heeft D66 het meest concrete woningbouwprogramma: tot 2040 zijn 60.000 extra woningen nodig en in de collegeperiode moeten er maar liefst 12.000 worden gebouwd, bij voorkeur te realiseren in 6 tot 8 bouwlagen in het bestaand stedelijk gebied. Verder wil het motorblok de sloop- en verkoopplannen voor 20.000 woningen van de huidige Woonvisie terugdraaien en de huidige sociale woningvoorraad behouden.
Groep de Mos wil dat er op Haagse gemeentegronden 30% in de sociale huursector wordt gebouwd en 40% in de betaalbare vrije sector. De VVD wil echter de normstelling van 30% sociale huur afschaffen: de markt moet aan het werk worden gezet om ervoor te zorgen dat hardwerkende mensen in Den Haag een betaalbaar huis kunnen vinden. Ook moet goedkope grond worden benut voor zoveel mogelijk sociale huurwoningen en dure grond voor dure woningbouw; dat levert de grootste meerwaarde. De VVD wil een marktconsultatie houden inzake de haalbaarheid van hoogwaardige woningbouw rond de Malietoren en de voormalige locatie van Buitenlandse Zaken.

De grote lijn
Door de oogharen kijkend, lijkt de grote lijn te zijn dat de vier grote steden vooral inzetten op woningproductie, overwegend of uitsluitend in de bestaande stad en – in drie van de vier steden – met een sterk accent op de sociale huursector. Er is zeker wel aandacht voor het middendeel van de woningmarkt, zeer noodzakelijk voor de doorstroming, maar er is ook de worsteling hoe dit aanbod te realiseren en de prijsontwikkeling te beheersen. Of de voorstellen die in dat verband zijn geformuleerd, realistisch zijn en aantrekkelijk voor marktpartijen, valt nog te bezien. Sterke ruimtelijk–economische strategieën en nieuwe ruimtereserveringen voor werken ontbreken. Wellicht komt over een aantal jaren dan de vraag op waar alle nieuwe stedelingen kunnen werken, maar het kan natuurlijk allemaal ook nog heel anders gaan uitvallen. 

Dr. Christine Oude Veldhuis is associate partner bij Bureau Stedelijke Planning

De stand van zaken in de vier grote steden ziet er op dit moment als volgt uit
In Amsterdam koerst men op een coalitie van vier partijen. Daarvan zijn er volgens verkenner Maarten van Poelgeest maar liefst vier mogelijk. De eerste optie die wordt onderzocht in opdracht van winnaar GroenLinks is een coalitie met D66, PvdA en SP. Die zou goed zijn voor 26 van de 45 zetels in de gemeenteraad.
In Utrecht willen GroenLinks en D66 de ‘ruggengraat’ vormen voor een nieuwe coalitie; met deze twee partijen zijn al 25 van de 45 zetels binnen.
In Rotterdam lijkt het er na twee verkenningsrondes op dat de grote winnaar Leefbaar (11 zetels) buiten spel gezet wordt door een ‘nieuw progressief motorblok’ van PvdA, GroenLinks en D66. Samen komen ze echter nog maar tot 15 zetels van de 45.
Den Haag tenslotte lijkt vooralsnog de enige van de vier grote steden waar een lokale partij –  Groep de Mos – kan gaan meebesturen. Oud VVD-coryfee Wiegel deed hier de verkenningen. Groep de Mos en VVD komen samen tot 16 zetels. Ook daar moeten dan nog wel enkele partijen bij, maar ook de Haagse versnippering is groot. Met de twee volgende partijen in grootte zou een coalitie van vier tot een ruim voldoende meerderheid leiden (27 zetels van de 45). Los van programma-inhoudelijke verschillen zijn er enkele lastige persoonlijke kwesties. Het kan voor Wiegels opvolger Schippers nog een complexe puzzel worden.