Lounge Het Nieuwe Projectontwikkelen: Nieuwe businessmodellen in de maak

Jaco Meuwissen, Bart Meijer en Martijn Dirks zijn optimistisch bij de PropertyNL Lounge Het Nieuwe Projectontwikkelen, hun kostje is gekocht. De toekomst ziet er voor vastgoedontwikkelaars rooskleurig uit, zo verwachten ze alle drie. De komende jaren zal de vraag naar hun expertise alleen maar groter worden.

Zie ook: PropertyNL Top-101 Ontwikkelaars 2018
Zie ook: Plannen genoeg, realisatie loopt spaak

Jaco Meuwissen, topman van 3W Real Estate, Bart Meijer van Meijer Realty Partners (MRP) en Martijn Dirks van Provast benadrukken tijdens de bijeenkomst wel de urgentie. Meuwissen: ‘De opgave voor ontwikkelaars is inmiddels immens. De eisen van de consument veranderen sterk en de huidige omgeving voldoet niet meer. Steden en plaatsen moeten prettige verblijfsgebieden worden met wonen en werken op de juiste plek.’

Bart Meijer (MRP): ‘De crisis is diep geweest en we zijn qua productie nog steeds niet terug op het oude niveau. De eisen ten aanzien van verduurzaming en de inclusieve stad zorgen voor een enorme vraag naar vernieuwing.’ Martijn Dirks (Provast): ‘Misschien dat economische omstandigheden ons op termijn wat zullen afremmen, maar de grote demografische veranderingen blijven de structurele drivers van ons vak.’

Herontwikkeling & transformatie
Sinds 2008 is de wereld van de ontwikkelaar drastisch veranderd. Allereerst is daar de veranderde opgave: het is niet meer nieuwbouw wat de klok slaat, maar herontwikkeling en transformatie. Dat is goed terug te zien in de projecten waarmee de drie ontwikkelaars zich bezighouden: zo tekent MRP niet alleen voor de herontwikkeling van het World Fashion Center in Amsterdam, maar ook voor Haaglanden Megastores in Den Haag. Provast is druk bezig met het strippen en opbouwen van twee kantoortorens op de Amsterdamse Zuidas, 2Amsterdam: in de één komt een hotel en in de ander up-to-date kantoorruimte. 3W legde de laatste hand aan de vernieuwing van de Kalverpassage in Amsterdam en zet nu zijn tanden in Amsterdamse Poort.

3W Real Estate heeft een grote expertise in winkelgebieden, het stuk van de commerciële vastgoedmarkt met misschien wel grootste uitdaging, omdat het over krimp gaat. Meuwissen: ‘Er zijn enorm veel winkelgebieden die afgeschaald moeten worden. De oude manier van herontwikkelen van een winkelgebied gaat niet meer, het toevoegen van winkelmeters om zo de complete vernieuwing te financieren. Toch is het investeren in revitalisatie broodnodig voor de leefbaarheid van deze gebieden. Wat dat betreft heb ik grote bewondering voor Wereldhave, die het toch lukt middelgrote centra weer relevant te maken.’

Verdichting is het antwoord, en de ontwikkelaars zijn dan ook dankbaar voor de booming woningmarkt. Dat maakt transformaties van winkels en kantoren een stuk gemakkelijker. Revitalisering gaat bijna altijd gepaard met woningbouw, iets wat Provast bijvoorbeeld heeft toegepast in het Laurenskwartier in Rotterdam. Dirks: ‘The trend is your friend. Zo is de opwaardering van het Laurenskwartier niet alleen gelukt door de Markthal neer te zetten, maar zeker ook door huurwoningen te realiseren en kantoorruimte. Het toverwoord is mixed-use, iets wat bijvoorbeeld ook voor Amsterdam Zuidoost geldt.’

Bouwcapaciteit
Maar terwijl de ontwikkelaars de urgentie van de vernieuwing benadrukken, lopen ze tegelijkertijd aan tegen een bouwsector in moeilijkheden. De crisis heeft diepe gaten geslagen in de capaciteit van deze sector, waardoor niet alleen de vraag niet bijgehouden kan worden, maar ook de prijzen de pan uitrijzen. Dirks: ‘Bij middelgrote bouwbedrijven in de periferie valt het nog wel mee, maar wij ervaren zeker een probleem bij de high-rise gebouwen. Daar geldt bijna een oligopolie, want alleen de grootste bouwbedrijven kunnen dat. Gezien de complexiteit van de huidige projecten wordt het bovendien steeds noodzakelijker dat de ontwikkelaar ook bouwkennis in huis haalt.’

Meijer zegt dat MRP momenteel sterk inzet op het verbeteren van de kostencontrole. ‘We zijn bezig onze organisatie te stroomlijnen en hebben drie takken gecreëerd: een financiële tak, de ontwikkeltak en de realisatie. Dat laatste is nu het lastigste, want projecten acquireren is leuk, maar ze moeten ook nog uitgevoerd worden.’

Overigens prijst Meijer zich gelukkig dat MRP met de overname van de ontwikkelactiviteiten van ASR ook de organisatie kon overnemen. ‘Daarmee kon ons dochterbedrijf MRP Development worden opgericht. Het is een zegen geweest om meteen ervaren ontwikkelaars aan boord te hebben.’

Kapitaal
De opgave is groter en ingewikkelder dan ooit, de realisatie is stukken duurder, maar hoe zit dat met het kapitaal? Meuwissen: ‘De financieringscapaciteit is een probleem, want de loketten van de banken gaan dicht. Ze kijken steeds strenger naar hun ratio’s – op zich natuurlijk begrijpelijk. Er is voldoende kapitaal van vooral de Angelsaksische partijen en Aziaten, maar dat is andersoortig kapitaal dan we nodig hebben. Het huidige aanbod aan kapitaal heeft veelal een looptijd van 3 tot 5 jaar, een termijn die niet te matchen is met bijvoorbeeld langjarige gebiedsontwikkelingen. Zulke ontwikkelingen zijn er dus niet meer.’

Terwijl 3W het met name in samenwerking met eigenaren zoekt, wordt MRP vooral met internationale co-beleggers zelf eigenaar van de projecten. Daarbij is een vanaf het begin lopende cashflow, zoals bij het WFC en Megastores, aantrekkelijk. Meijer: ‘Ondanks de grote kapitaalstromen is het ontwikkelen commercieel nog steeds niet gemakkelijk. Niet alle investeerders kunnen verder kijken dan een spreadsheet. Met de huidige mix van kleine zelfstandige huurders hebben de projecten iets langer nodig om zich te bewijzen. We moeten eerst zaaien om later te oogsten. Het is jammer dat we soms te vroeg moeten verkopen; dat scheelt behoorlijk in de potentiële opbrengst. Maar het moet wel, anders komen we met de kosten in de knel.’

Provast heeft altijd al de werkwijze gehad een plan te maken en daarmee bij investeerders geld op te halen. Dirks ervaart dat ook in deze markt animo bestaat voor een goed idee, maar nu bij internationale investeerders. ‘Wij zijn het gewend om samen met gemeente en belegger een plan te maken. Tijdens de crisis hebben sommige gemeenten daarbij extra hun best gedaan, door uitgestelde betalingen of erfpacht te faciliteren, maar daar willen ze nu wel voor beloond worden.’

Dirks ziet in deze markt twee problemen ontstaan: ‘De markt is nog niet zo krap als in Londen of Duitsland, waar je alleen kunt kopen met eigen vermogen, maar ook hier neemt de concurrentie toe. Posities kopen met een bestemmingsrisico is soms noodzakelijk en dat vergt duurder kapitaal. Daar komt bij dat de gemakkelijke locaties opraken, en dat nu de rafelranden van de stad aan de beurt zijn. Ook dat brengt meer risico met zich mee.’

De nieuwe ontwikkelaar
Hoewel 3W Real Estate, MRP Development en Provast ieder hun eigen werkwijze hebben, zijn ze alle drie kinderen van hun tijd. 3W, dat ooit gedeeltelijk eigendom was van ING, overleefde de crisis door gedelegeerd ontwikkelaar te worden. Geen megaprojecten meer voor eigen rekening en risico, maar aan de slag op basis van vooraf gemaakte fee-afspraken met opdrachtgevers. Inmiddels is het 3W weer gelukt met meer risico mee te doen in projecten. Zo investeert het steeds meer mee en ontwikkelt het voor eigen rekening en risico onder meer woningen in Maastricht.

Dochterbedrijf MRP Development is pas in 2016 opgericht, maar stond al snel in de Top-3 van de Top-101 Ontwikkelaars. Dat gebeurde door vastgoedexpertise te koppelen aan kapitaal. De ontwikkelkennis komt onder meer van Bart Meijer, zoon van MAB-oprichter Ton Meijer. Met de overname van de ontwikkeltak van ASR nam de omzet snel toe. Het kapitaal komt van internationale beleggers waarmee MRP samenwerkt. De investeerders weten hun weg naar MRP onder andere te vinden via het netwerk van de andere twee zoons van vader Ton, die beiden actief zijn in de internationale financiële wereld.

Het businessmodel van Provast is vanaf de oprichting in 1985 door de crisis heen hetzelfde gebleven. De eigenaren zijn de vijf partners die elkaar volgens partner Martijn Dirks goed in evenwicht houden door hun verschillen in stijl en leeftijd. Die balans, in combinatie met het investeren van eigen geld, zorgt ervoor dat de risico’s goed beheersbaar blijven.

De nog nieuwere ontwikkelaar
Ondanks het succes van hun businessmodellen, denken Dirks, Meuwissen en Meijer echter alweer verder. Allemaal zien ze de ontwikkeling dat ook voor een projectontwikkelaar niet het realiseren van het project het einddoel is, maar ook de exploitatie ervan. Meuwissen: ‘Exploitatie is cruciaal. Als ontwikkelaar móet je daar tegenwoordig een opvatting over hebben. Vroeger werd alles van te voren gedefinieerd, maar nu moet een project in de exploitatie flexibel kunnen zijn om snel veranderingen te kunnen opvangen.’

De ontwikkelaars maken de vergelijking met de hotelmarkt, want ook bij winkels en kantoren en zelfs bij woningen zullen aanvullende faciliteiten en services steeds belangrijker worden. Daarmee is ook veel waarde te creëren. Meijer: ‘Het gaat niet alleen om het gebouw zelf, maar ook om de content van het gebouw.’

Met het ontstaan van steeds meer mixed-use projecten wordt die exploitatie bovendien ook een stuk ingewikkelder. Al met al denken de ontwikkelaars aan een veel langere betrokkenheid bij hun projecten. Hoe dat dan moet, is nog niet uitgekristalliseerd. Duidelijk is wel dat de beleggende kant van het vak dan meer in beeld komt, hoewel dat volgens Dirks dan niet hoeft te betekenen dat de ontwikkelaar echt zelf gaat beleggen. Daarin maakt iedere ontwikkelaar zijn eigen keuze, zoals MRP al eerder wel voor de beleggende kant heeft gekozen.

Jaco Meuwissen, 3W Real Estate
Amsterdamse Poort
3W Real Estate is aan de slag met Amsterdam Poort in Amsterdam Zuidoost, een belegging van CBRE GI. Jaco Meuwissen: ‘In tegenstelling tot de meeste andere winkelgebieden kan Amsterdamse Poort wel uitgebreid worden met extra winkels. In die zin is dit project niet representatief voor meeste andere Nederlandse winkelgebiedsvernieuwingen. Amsterdamse Poort is zo ongeveer de best bereikbare winkelplek van de Randstad. Bovendien worden er in de onmiddellijke omgeving 20.000 woningen toegevoegd. Daarmee behoort Amsterdamse Poort tot de Top-15 beste winkelgebieden. Natuurlijk zal de uitbreiding ingevuld worden met een mix aan functies, waaronder zeker horeca, maar op deze plek kan ook nog steeds fashion toegevoegd worden. De belangrijkste opgave is de transformatie naar dé nieuwe urban hub van Amsterdam.’

Martijn Dirks, Provast
Amsterdam Zuidoost
Pal tegenover de Arena in Amsterdam Zuidoost ontwikkelt Provast drie woontorens met ruim 800 woningen en 2000 m² aan voorzieningen. Samen met First Sponsor, een investeerder uit Singapore in vooral woningen, heeft Provast hier posities ingenomen zodat de ontwikkeling mogelijk is. Martijn Dirks: ‘In 2011/2012 realiseerden we ons dat het een goed moment was om in te kopen. Demografisch gezien kampt Amsterdam met schaarste, dus is het een interessant ontwikkelingsgebied. Destijds noemden we Sloterdijk als mogelijk herontwikkelingsgebied, maar de enige logische plek is Zuidoost. Hier is veel ruimte voor verdichting door hoogbouw mogelijk en nu de kantoren hier ook aantrekken, wordt het een heel gemengd gebied. Retail en entertainment zijn met de Arena, Arena Boulevard en Amsterdamse Poort al goed vertegenwoordigd. De bereikbaarheid met zowel het openbaar vervoer als de auto is optimaal.’

Bart Meijer, MRP
World Fashion Centre
MRP is de nieuwe eigenaar van het World Fashion Centre langs de A10 in Amsterdam Nieuw West. Bart Meijer: ‘We hebben er lang over gedaan het WFC ter verwerven; de koop is tot drie keer toe afgeketst. Verkoop stond niet hoog op de lijst van de eigenaren. De opinie over het WFC is lang gekleurd geweest door de reputatie van een van de vorige eigenaren (Willem Endstra, red.), maar er zit ondanks de 30% leegstand nog steeds een positieve cashflow op. Er is een trouwe groep aan huurders uit de modewereld. We geloven in clustering, dus gaan we de fashion versterken. Tegelijk maken het gebouw meer open en voegen uiteraard voorzieningen toe als horeca. De kantoren blijven kantoren, we gaan het WFC binnen het bestaande bestemmingsplan herontwikkelen.’

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.

De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), Kamer van Koophandel en Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.

De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en dit te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.