Jaaroverzicht 2017: Dynamiek naar ongekend niveau

Nog nooit is een zo’n groot volume aan geld geïnvesteerd en zijn er zulke grote aantallen deals geregistreerd. De researchafdeling van PropertyNL had eind november al € 18,7 mrd aan beleggingsdeals geregistreerd en de verwachting is dat er daar nog vele honderden miljoenen zijn bijgekomen als de maand december is afgerond. Een – ongekend – niveau van bijna € 20,5 mrd lijkt haalbaar.
In alle segmenten, in de gebruikers- en beleggingsmarkten, stijgt het aantal door PropertyNL geregistreerde transacties. In 2010 registreerde PropertyNL op jaarbasis 7749 transacties, in 2016 was dat gestegen tot meer dan 11.000, en die stijgende trend wordt dit jaar voortgezet.

Ongekend lage aanvangsrendementen
Die grotere aantallen zijn niet alleen een weerspiegeling van de toenemende transparantie in de markt (meer partijen die deals melden), maar ook van de toenemende dynamiek. Dat is zeker het geval in de beleggingsmarkt. Dré van Leeuwen, Head of Capital Markets JLL, signaleerde halverwege 2017 in PropertyNL Magazine al dat de vraag naar Nederlands vastgoed ongekend groot is en het aanbod overstijgt. ‘Voor de meeste recente gebouwen en portefeuilles die wij hebben verkocht was er voor iedere te investeren euro gemiddeld € 5 beschikbaar. De onderbieders zijn nog altijd op zoek naar mogelijkheden om hun kapitaal te laten renderen.’ Die bieders komen uit alle windstreken en de buitenlandse partijen domineren de aankopen in de Nederlandse markt.
De aanhoudende grote vraag naar Nederlands vastgoed heeft tot gevolg dat topaanvangsrendementen steeds verder dalen. Bruto-aanvangsrendementen van de allerbeste kantoren in Amsterdam zijn gedaald tot een ongekend lage 4%. Ondanks de verdere prijsstijging van Nederlands vastgoed blijft er echter sprake van een aantrekkelijke premie ten opzichte van steden als Londen, Parijs, Berlijn en Frankfurt.
In de topgebieden liggen de aanvangsrendementen al evenzeer op een historisch laag niveau, en lijkt de rek er langzaam maar zeker uit te raken. Hierdoor zijn beleggers zich langzaam meer gaan richten op gebieden en gebouwen met huurpotentie. Tegelijkertijd zijn beleggers ook steeds vaker actief in perifere gebieden, want juist in deze gebieden verwachten zij dat de aanvangsrendementen nog verder gaan dalen.

Kantoren zijn weer helemaal terug
2017 was het jaar waarin de kantorenmarkt als beleggingscategorie helemaal terugkwam. Kijken we naar de periode januari tot en met november 2017, dan betrof meer dan 39% van geregistreerde beleggingen kantoren. Vooral in Amsterdam is de leegstand snel afgenomen en is er de afgelopen jaren nauwelijks bijgebouwd. Ook nu zitten er weinig nieuwe kantoren in de pijplijn.
Beleggers met een lange termijnvisie op de Nederlandse kantorenmarkt zien kansen op gezonde rendementen en opportunistische beleggers die eerder in de Nederlandse markt zijn gestapt zien een kans om de hoge rendementsdoelstellingen te realiseren. Dat leidde dit jaar tot een reeks grote kantoortransacties.
Eén van de grootste betrof Merin, het beleggingsvehikel van TPG en Patron Capital met uitsluitend Nederlands vastgoed, dat werd verkocht aan de Canadese Dream Global REIT voor € 622 mln. Merin richt zich op flexibele werkomgevingen in ongeveer 170 kantoor- en bedrijfsruimtepanden. De nieuwe eigenaar ziet dat de bezettingsgraad van de panden en de verlengingsratio van huurcontracten de afgelopen jaren aanzienlijk zijn verbeterd en durft daarom in Nederlandse kantoren te stappen.
Een ander voorbeeld betrof de Amerikaanse Fortress Investment Group, die 13 Nederlandse kantoren van Deka Immobilien kocht voor € 360 mln, de zogenoemde Liv-portefeuille. Het ging om 13 kantoorgebouwen van in totaal 175.000 m² met 2287 parkeerplaatsen. De locaties liggen verspreid over zeven locaties in de Randstad, in de steden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag.

Onvoldoende investeringsmogelijkheden
De logistieke vastgoedmarkt wint terrein. De vraag naar moderne distributiecentra is groot en de leegstand neemt daardoor af. Er wordt mede vanwege de lage rente steeds meer ontwikkeld en gebouwd op risico. Winkel-, bedrijfsruimte/distributie- en woningbeleggingen namen in de periode januari tot en met november ieder 14–16% van het totale beleggingsvolume voor hun rekening. Ook hier is de beschikbaarheid van geschikt product een belangrijk issue. Als er dan een portefeuille op de markt komt, is er altijd wel een koper. Zo betrof een grote logistieke deal Blackstone, dat in een joint venture met M7 Real Estate de Nederlandse en Duitse portefeuille van Hansteen overnam voor in totaal € 1,28 mrd. Het Nederlandse deel betrof 71 panden met een gezamenlijke waarde van € 302 mln.
Het beleggen in huurwoningen bleef ongekend populair door het lage risicoprofiel en de stabiele rendementen die gemaakt worden. Uit analyses van de transacties door specialist Capital Value bleek dat particuliere beleggers en internationale fondsen zich vooral gericht hebben op bestaande woningen. Nederlandse pensioenfondsen konden een recordaantal nieuwbouwwoningen verwerven. Het betreft vooral eengezinswoningen en appartementen in het middeldure huursegment.
Nog steeds biedt de markt onvoldoende investeringsmogelijkheden om het beschikbaar kapitaal aan te wenden. Capital Value stelt dat er in 2017 tussen de 5000 en 10.000 nieuwbouwhuurwoningen meer verkocht hadden kunnen worden indien meer projecten beschikbaar waren geweest. De vraag is groter dan het aanbod. Dit heeft in 2017 geleid tot een stijging van de prijzen.
Een buitenlandse partij die er uitsprong bij het het investeren in bestaande woningen was het Canadese Capreit. Dat is bezig om zijn verhuurportefeuille in Nederland verder uit te breiden. Daartoe heeft de onderneming een samenwerking met de Amsterdamse asset en investment manager Rubens Capital Partners. Samen met Rubens Capital tekenden de Canadezen voor een van de grootste deals in bestaande woningen, de verkoop van 19 woningcomplexen uit de Ring-portefeuille door Aventicum voor ruim € 170 mln. Aventicum Capital is een fonds dat in 2012 is opgericht door Credit Suisse en Qatar Holding. Qatar Holding is onderdeel van het sovereign-wealth fund van Qatar en boekt nu winst in Nederland.

Kantooropname stagneert nog steeds
Kijken we naar de opname van commercieel vastgoed in Nederland, dan valt op dat die in de kantoren- en winkelmarkt stagneert en sterk aantrekt in bedrijfsruimte/logistiek vastgoed. Zo blijft de opname van kantoorruimte naar verwachting dit jaar steken op circa 1,5 mln m², terwijl bedrijfsruimte/logistiek vastgoed met meer dan 4 mln m² opname naar niveaus gaat die alleen in 2008, vlak voor het instorten van de markt, werden gehaald. Sinds 2010 zit de opname van bedrijfsruimte/logistiek in de lift, terwijl die van kantoren stagneert. Weliswaar zien we dat in beste kantoorlocaties en -gebouwen nu weer huurgroei wordt gerealiseerd, maar de differentiatie op de kantorenmarkt blijft onverminderd groot. Het Rijksvastgoedbedrijf tekende met 20.000 m² voor een van de grootste verhuurdeals van 2017, met de aanhuur in het nieuwbouwpand aan de Fellenoord 15 in Eindhoven. In de commerciële sector viel VodafoneZiggo op, met de huur van 17.000 m² in Hoog Catharijne in Utrecht. Dat is een verdere opsteker voor de Utrechtse kantorenmarkt, die in de lift zit en zich steeds meer ontwikkelt tot een alternatief voor het duurdere Amsterdam.
Een belangrijk fenomeen in de kantorenmarkt is dat gebruikstransacties gemiddeld steeds kleiner zijn geworden. Tien jaar geleden, in 2007, was de gemiddelde opname van kantoren nog 785 m², anno 2017 is dat gedaald tot 540 m² (gerekend over de periode januari–november). Een kleiner ruimtebeslag per werknemer, kostenbesparingen en de opmars van tijd- en plaatsonafhankelijk werken én de behoefte aan meer flexibiliteit zijn daar debet aan. Tegelijk is er gezien de krapte in de markt, vooral in Amsterdam en Utrecht, op gewilde locaties weer behoefte aan grotere metrages.