JLL is gematigd positief over de ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt, ondanks dat de leegstand in Amsterdam is gestegen en er volgend jaar rekening moet worden gehouden met een forse daling in de oplevering van kantoorruimte.
Dat meldt de vastgoedadviseur in zijn Office Market Dynamics Netherlands-rapporten. De opname van kantoorruimte groeide op jaarbasis met 5,4% tot 791.170 m2, "ondanks het aanhoudend schaarse aanbod van kantoorruimte van hoge kwaliteit". Er werd voor € 1,57 mrd geïnvesteerd in kantoren, 12% meer dan het jaar ervoor. Het netto-aanvangsrendement bleef met 4,75%, al verwacht JLL dit jaar een verkrapping door renteverlagingen van de ECB.
Aanhoudende vraag, maar dip in aanbod op komst
Het vierde kwartaal leverde een opname van 229.520 m2 op en dat wijst volgens JLL op een aanhoudende vraag, ondanks krapte in submarkten met een hoge vraag. Het leegstandspercentage is licht gedaald tot 5,6%. Meer dan de helft (57%) van de vraag was vorig jaar gericht op kantoorruimte tussen 500 en 2.500 m2. Hoogwaardige en aantrekkelijk gelegen kantorruimte blijft populair: de tophuren bleven stabiel op € 580 per m2 per jaar.
Er zit voor dit jaar nog 480.000 m2 op te leveren kantoorruimte in de pijplijn, maar volgend jaar voorziet JLL een dip van 60% in de oplevering van nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte. Dat is nog het gevolg van pandemiegerelateerde vertragingen en van marktonzekerheden; in 2027 volgt herstel. De verwachte daling van opleveringen in 2026 biedt kansen, aldus JLL, met name voor hoogwaardige kantoorruimte op secundaire locaties en voor toplocaties.
Amsterdam: meer leegstand
In Amsterdam signaleert JLL een toename van de leegstand tot 8,5%. "Er is sprake van een tijdelijke verschuiving van een verhuurdersmarkt naar een meer evenwichtige markt." In totaal werd vorig jaar 186.940 m2 aan hoofdstedelijke kantoorruimte opgenomen, waarbij de financiële sector (26%) en zakelijke dienstverlening (20%) koplopers waren. De investeringsmarkt verbeterde licht en bereikte een transactievolume van € 374,3 mln. JLL is voorzichtig optimistisch over de Amsterdamse kantorenmarkt, waarbij er vooral in de stadsdelen Zuidoost (47%) en Centrum (43%) concurrentie is.
Rotterdam: meer, maar kleinere deals
In Rotterdam daalde het opnamevolume vorig jaar met 33% tot 51.000 m2, al bleef centraal gelegen ruimte onverminderd in trek. Het leegstandspercentage daalde tot 4,2%, tegen 5,3% in 2023. "Het aanhoudende tekort aan hoogwaardige kantoorruimte op de Rotterdamse markt, voornamelijk in het centrum, zorgt ervoor dat huurders hun huurovereenkomsten (tijdelijk) verlengen in plaats van nieuwe overeenkomsten aan te gaan." Dat zet de huren onder druk; JLL ziet potentieel biedt toekomstige huurprijsstijgingen. De tophuren voor centraal gelegen kantoorruimte zijn tot nu toe stabiel gebleven op € 300 per m2 per jaar.
Er was meer belangstelling voor deals tot € 20 mln; daardoor bleef het investeringsvolume met € 229 mln vergelijkbaar met 2023, ondanks dat er meer activa van eigenaar wisselden. De toprendementen voor kantoren in Rotterdam bleven stabiel op 5,50%. Ook over de markt in de Maasstad is JLL gematigd positief. "De vraag naar hoogwaardige activa op centrale locaties blijft bestaan, maar de transactieactiviteit zal uiteindelijk afhangen van de beschikbaarheid ervan. De ontwikkelingspijplijn voor Rotterdam blijft beperkt, waarbij het meeste van de geplande ruimte vanaf begin 2026 op de markt komt."
Savills noteerde eerder een veel grotere groei in de opname van kantoorruimte.
