In de voorbije jaren wist Prologis verscheidene ontwikkelposities te verwerven. Daardoor kunnen nu nieuwe build-to-suit distributiecentra worden ontwikkeld.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2017
Bij Prologis Benelux is de ontwikkelingsmotor voor logistiek vastgoed weer goed op gang gekomen. Terwijl de recessie leidde tot minder marktvraag, wist de onderneming wel verschillende panden en ontwikkelposities ter verwerven. Sinds twee jaar worden weer grote volumes gerealiseerd, veelal in overleg met de klant. De laatste jaren heeft Prologis 350.000 m² logistieke ruimte in de Benelux ontwikkeld, met name in Nederland. In aanbouw is in totaal meer dan 170.000 m².
Volgens Bram Verhoeven, senior vice president en country manager Benelux & Nordics, kent een klein land als Nederland een bijzonder dynamische logistieke markt. ‘De ontwikkelportefeuille is sterk gegroeid en concentreert zich rond de havens van Rotterdam en Antwerpen, Schiphol en de Noord-Brabant. Maar we zijn ook aanwezig op andere plekken, bijvoorbeeld in de regio Utrecht met het DC dat we ontwikkelen in Nieuwegein. De leegstand in de Benelux-portefeuille ligt beneden frictieleegstand, wat wijst op een gezonde markt.’
‘De focus op deze logistieke hotspots betekent ook dat we duidelijk kiezen waar we niet investeren. De havens van Rotterdam en Antwerpen zijn aantrekkelijke gebieden voor investeringen in logistiek vastgoed. In de Eemhaven in Rotterdam hebben we een cluster met 9 panden.’
Goede infrastructuur
De vraag naar logistieke ruimte is het grootst in Brabant en het noorden van Limburg. Tilburg en Venlo zijn sterke gebieden die door hun ligging en binnenhavens (barge terminal) aantrekkelijk zijn voor logistieke dienstverleners en andere ondernemingen. Verhoeven: ‘De infrastructuur in Nederland is beter ontwikkeld dan in veel andere Europese landen. Vooral het vervoer over het water is belangrijk geworden. In de Rotterdamse haven wordt ongeveer 80% van de goederen overgeslagen op binnenvaartschepen. Vrachtwagens hebben een steeds kleiner aandeel in het vervoer naar het achterland. Voor de gebruikers, eigenaren en ontwikkelaars van grote distributiecentra is het dus heel belangrijk dat er een goede barge terminal aanwezig is.’
Gina Helmold is vice president en market officer Benelux en goed op de hoogte van de wensen van de gebruikers. ‘Prologis ontwikkelt alleen voor eigen portefeuille en volgt een beleggingshorizon gericht op de lange termijn’, zegt Helmold. ‘Dan wil je zeker weten dat deze vraag in de toekomst ook groot blijft. Als een klant vertrekt, moet het vastgoed wel voldoen aan de eisen van een volgende huurder.’
Als market officer heeft ze zicht op groeiende ruimtevraag van klanten, die wordt gestuwd door omzetgroei en verbetering van het logistieke proces. ‘De ontwikkelingen in het logistiek vastgoed gaan razendsnel en nieuwe projecten komen vaak voort uit een strategische beslissing van de klant, bijvoorbeeld om de logistieke activiteiten te centraliseren en een groot distributiecentrum in gebruik te nemen. Dan is het een voordeel als er al een langdurige samenwerking is tussen de vastgoedeigenaar en de gebruiker. Sommige klanten huren al meer dan 20 jaar bij Prologis op verschillende locaties.’
Gezonde schaarste
Van de Nederlandse ontwikkelportefeuille van Prologis is 90–95% build-to-suit. Daarmee volgt het Amerikaanse beursgenoteerde bedrijf een ander pad dan sommige opportunistisch opererende ontwikkelaars, die tegenwoordig veelal op risico bouwen. Deze tendens wordt versterkt door de gunstige economische vooruitzichten.
Hoewel de lage rente de beleggingen in het logistiek vastgoed opstuwt, is de markt volgens Verhoeven nog niet oververhit te noemen. ‘De grond voor logistiek vastgoed is schaarser geworden, maar ik zou willen spreken van een ‘gezonde schaarste’. Voor het functioneren van de markt is het van belang dat er voldoende aanbod is, maar we moeten waken voor overaanbod. Prologis start daarom een ontwikkeling niet vanuit de grondpositie, maar vanuit de vraag van de gebruiker. De provincie Noord-Brabant stelt als voorwaarde bij nieuwe uitgifte dat er eerst kritisch gekeken wordt naar de bestaande voorraad. Veel gemeenten hebben dit beleid overgenomen.’
Op de echte logistieke hotspots, zoals Venlo en Tilburg, is het moeilijker geworden om aan nieuwe posities te komen. Dat is positief voor de lange termijn belegger en komt uiteindelijk het functioneren van die markten ten goede. Prologis investeert ook in andere Brabantse steden. In Waalwijk ontwikkelt het bedrijf een logistiek park op bedrijventerrein Haven 8 (20 ha). Verder is Prologis actief in Eindhoven, Moerdijk, Bergen op Zoom en Oosterhout. In de e-commerce is sprake van consolidatie, waarbij de top-10 met online spelers als Coolblue, Wehkamp en Zalando een steeds groter aandeel krijgt in het internetwinkelen. Verhoeven: ‘Je kunt e-commerce zien als ‘de kers op de taart’. Hoewel het aandeel in de logistieke portefeuille groter is geworden, bestaat nog steeds 80% van de huurders uit ‘gewone’ bedrijven en logistieke dienstverleners als XPO en DHL. Maar het gewicht van e-commerce neemt wel snel toe. Vijf jaar geleden had e-commerce nog maar een aandeel van 5% van de alle verhuringen in de Prologis-portefeuille.’
Stedelijke hubs
Ook gaat de supply chain op de schop; door de ontwikkeling van just in time delivery ontstaat er vraag naar stedelijke hubs. Deze distributiecentra van maximaal 5000 m² zullen een plek moeten krijgen op bestaande bedrijventerreinen aan de rand van de steden.
Vooralsnog heeft Prologis een beperkt aanbod op deze binnenstedelijke locaties, maar Verhoeven en Helmold zijn met hun collega’s wel aan het onderzoeken of hier mogelijkheden liggen, zo nodig door bestaande verouderde bedrijfspanden aan te kopen. ‘Op oudere bedrijventerrein is dit niet zo eenvoudig door het versnipperde eigendom’, aldus Helmold. ‘Hier moet je eerst misschien wel 10 of 15 verschillende kavels kopen, voordat een ontwikkeling mogelijk is. Dit heeft een lange doorlooptijd tot gevolg en betekent meer risico. Het hangt van de marktontwikkelingen af of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen haalbaar wordt.’
Heel soms dient zich de mogelijkheid aan om in een keer een groot bedrijfs- of fabriekscomplex aan te kopen. Zo kocht de Amerikaanse onderneming 10 jaar geleden in Oosterhout het voormalige Nassau Wallon-terrein aan. De opstallen op het 16 hectare grote terrein zijn gesloopt en gesaneerd en hebben plaatsgemaakt voor het nieuwe distributiecentrum van elektronicaconcern LG. Een tweede is in aanbouw voor een internationale retailer. Op Park Weststad wordt in totaal bijna 100.000 m² gerealiseerd.
Eigen vermogen
De ontwikkelingen worden volledig gefinancierd uit het eigen vermogen. ‘Hierdoor kunnen we slagvaardig opereren, zonder afhankelijk te zijn van bankfinanciering of externe geldschieters’, legt Verhoeven uit. ‘Hoewel Prologis wereldwijd 1600 medewerkers telt, zijn de lijnen voor zo’n grote beursgenoteerde onderneming kort. Ons Benelux-team bestaat uit 15 mensen, wat voor de omvang van de portefeuille erg weinig is. Zaken als human resources en marketing vinden plaats op Europees niveau.’
De groei van logistieke dienstverlening in het algemeen en e-commerce in het bijzonder leidt ook tot een ander gebruik van de gebouwen. Er komen meer mensen te werken en tegelijkertijd is de factor arbeid een zwaarder wegend argument bij de locatiekeuze. De arbeidsmarkt begint krap te worden in sommige delen van Nederland. Het ontwerp van een distributiecentrum moet zorgen voor gezonde werkplekken met daglicht en voorzieningen als een goed-geoutilleerde kantine en voldoende sanitair. Bij de jongste ontwikkelingen ambieert Prologis een ‘well-being’-certificaat dat verder gaat dan alleen de focus op duurzaamheid bij Breeam.
Coolblue als klant
Een mooi voorbeeld van build-to-suit is het nieuwe distributiecentrum voor Coolblue. Dat tekende in 2012 het huurcontract voor een bestaand 7000 m² groot distributiecentrum van Prologis in Tilburg. Drie jaar later werd een nieuw magazijn van 22.000 m² in dezelfde stad in gebruik genomen en vorig jaar werd nog eens 36.000 m² extra ontwikkeld op Prologis Park Tilburg aan de Theseusstraat. Nu is de derde fase in aanbouw, bestaand uit 37.000 m². Als die wordt opgeleverd beschikt Coolblue op deze locatie over 100.000 m² distributieruimte.
‘We hebben als vastgoedpartner Coolblue vanaf het begin gevolgd in zijn groeiproces. Door voldoende flexibiliteit te bieden, kon de online retailer snel de benodigde opslag- en distributiecapaciteit uitbreiden. Doordat we beschikken over goede grondproposities kunnen we de expansie van Coolblue blijven begeleiden met moderne distributiefaciliteiten.’
Stormachtige groei
Coolblue, dat is opgericht in 1999, maakt de laatste jaren een stormachtige groei door. Inmiddels heeft de onderneming naast de meer dan 325 webshops ook 8 fysieke winkels. De omzet is de laatste vijf jaren met 50% of meer gegroeid en kwam in 2016 uit op € 857 mln. Ter vergelijking: dat is hoger dan de jaaromzet van Bijenkorf (€ 721 mln). Het aantal medewerkers is de 1500 al gepasseerd. HAL Investments nam vorig jaar een belang van 20% in Coolblue en dat werd dit jaar uitgebreid tot 30%.
In het DC van Coolblue in Tilburg werken inmiddels honderden mensen die dag en nacht bezig zijn. Daarbij staat een snelle levering voorop.
Een portefeuille van $ 77 mrd
In de Benelux heeft Prologis 2,1 mln m² logistieke ruimte onder zijn hoede, verdeeld over 26 locaties. De panden zijn eigendom van Prologis of een van zijn fondsen. Met dit metrage is de onderneming hier een van de grootste spelers in het logistieke vastgoed. De Benelux-portefeuille vormt ruim 3% van de wereldwijde Prologis-portefeuille. Die heeft een omvang van maar liefst 64 mln m².
Prologis heeft distributiecentra in de belangrijkste logistieke hotspots in de Benelux: nabij de Rotterdamse en Antwerpse haven, in Tilburg en Venlo en bij Schiphol en daarnaast locaties die als regionale of nationale hub fungeren, zoals de regio Utrecht (Nieuwegein). Nieuwe distributiecentra in ontwikkeling of aanbouw zijn er niet alleen in Venlo, Tilburg en Schiphol (Fokker Logistics Park), maar ook bij Eindhoven, Bergen op Zoom, Oosterhout en dus Nieuwegein.
Prologis is genoteerd op de New York Stock Exchange (NYSE) en heeft vastgoed ondergebracht in verschillende fondsen. In Europa zijn dat er 4. Prologis blijft grootaandeelhouder van deze fondsen. De Europese portefeuille onder management heeft een waarde van circa € 14 mrd, wereldwijd is dit $ 77 mrd (ruim € 66 mrd).
Gerelateerde artikelen:
