Multi is van ontwikkelaar getransformeerd naar serviceplatform en zet in op groei
Door Erik de Boer en Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2017
‘Reken maar’, zegt Josip Kardun en hij grijnst als hij gevraagd wordt of hij al naar ’t Gulpener Hart in Gulpen geweest is, 10 winkels van in totaal 3000 m². ’t Gulpener Hart maakt deel uit van de Nederlandse portefeuille van Multi waarvoor eigenaar Blackstone eerder dit jaar een koper probeerde te vinden. De portefeuille had een bedrag van zo’n € 300 mln moeten opleveren. ‘Zo afwijkend is dit winkelcentrum niet in onze portefeuille’, aldus Kardun. ‘En het levert ook nog een positieve bijdrage. Maar soms koop je nu eenmaal iets in een totaalpakket waar je niet heel enthousiast over bent. Sommige assets kunnen we ook als single asset verkopen aan een lokale partij die er beter mee uit de voeten kan.’
Inmiddels heeft Blackstone de portefeuille teruggetrokken. ‘Zo’n zes maanden geleden is de markt behoorlijk gewijzigd. Van een markt waar gemaksretailvastgoed nog goed verhandeld werd, zijn beleggers nu een stuk kritischer geworden. Ze letten in heel Europa beter op de kwaliteit’, zegt Kardun, die dit voorjaar Jaap Blokhuis opvolgde als ceo van Multi Corporation. ‘De biedingen waren voor Blackstone interessant, maar te laag. De portefeuille is niet slecht: hij rendeert nog altijd voor ons. We wachten nu gewoon een beter moment af. Onder de vleugels van Blackstone hebben we die luxe.’
Buy it, fix it and sell it
Private equity-investeerder Blackstone heeft Multi nu zo’n vier jaar in portefeuille. Na zo’n termijn komt de vraag om de hoek kijken hoe de investeerder tegen zijn investering aankijkt. Blackstone heeft immers de strategie om óf opportunistisch binnen vijf jaar te verkopen, óf de investering 10–12 jaar aan te houden als core+. In beide gevallen wordt het adagium ‘buy it, fix and sell it’ aangehouden.
Volgens Kardun is er wat betreft de verkoop van vastgoed echter geen haast. Blackstone heeft met het trackrecord wat rendementen betreft het vertrouwen van de beleggers. Met bijna € 90 mrd aan vastgoedbelangen is de asset manager de grootste private equity-partij in vastgoed wereldwijd. Kardun: ‘Als Blackstone aangeeft dat het verkoopmoment er nog niet is, dan volgen de beleggers dat.’ Het Multi-platform zelf en het vastgoed dat tot de ‘Multi-familie’ behoort, is geplaatst in vier mixed vastgoedfondsen van Blackstone.
Blackstone verwierf in 2013 de ooit door Hans van Veggel en Ton van Dam opgerichte ontwikkelaar Multi door het geleidelijk aan opkopen van de leningen van zo’n € 1 mrd van het bedrijf. De leningen werden omgezet in eigen vermogen en de balans werd versterkt. Kardun: ‘Die schuldenlast van Multi paste helemaal in die tijd, maar nu kan dat niet meer. Als je nu kijkt, bestaat er geen enkele pure ontwikkelaar meer. Ook partijen als ECE en Sonae Sierra hebben andere structuren gekregen.’
Serviceplatform
Sinds de aankoop is Multi al onder leiding van Blokhuis getransformeerd van pur sang ontwikkelaar naar een asset manager en in retail gespecialiseerd serviceplatform onder de vlag van Blackstone. Inmiddels heeft Multi voor € 9,4 mrd aan winkelvastgoed in beheer. Het behelst van alles: winkelcentra in alle soorten en maten, retailparken, outletcentra en binnenstedelijk vastgoed. In totaal gaat het om ruim 130 winkelassets in 13 landen. Daarvan zegt Kardun dat vooral de Duitse portefeuille vergelijkbaar is met de Nederlandse en ook uit veel kleinere assets bestaat. ‘Natuurlijk is het wel zo dat de rendementen van de grotere assets vaak beter zijn.’
De portefeuille van € 9,4 mrd staat ten dele op de balans van Multi zelf en is deels vastgoed dat in Blackstone-fondsen zit. Maar er is ook voor € 2,5 mrd aan vastgoed van derden waarover Multi het mall management voert. Het gaat dan om mandaten van partijen als Nationale Nederlanden, Allianz, Union Investment, Commerz Real en het Zuid-Afrikaanse Greenbay.
Consolidatieslag in aantocht
Wat Kardun betreft, zet Multi fors in op het management voor derden. Zo verwacht hij binnenkort het mandaat te krijgen voor het managen van winkelvastgoed ter waarde van € 300 mln van een derde partij. Maar om tot de echte groten van Europa te gaan behoren, moet de vastgoedorganisatie nog wel stevig aan de weg timmeren: er is een afstand tot de grootste drie vastgoedbedrijven Unibail-Rodamco (€ 40 mrd), ECE (bijna € 33 mrd) en Klépierre (€ 23 mrd). Hoewel deze bedrijven andere businessmodellen hebben, heeft Multi met hen gemeen dat ook Multi zijn omvang wil gebruiken om stevige relaties met de retailers aan te gaan. Kardun vindt het platform van Multi daarvoor nu groot genoeg, maar meer groei blijft welkom.
Hij ziet volop kansen voor die groei. Kardun denkt dat Europa aan de vooravond staat van een flinke consolidatieslag. Van de 3000 grote winkelcentra in Europa heeft marktleider Unibail-Rodamco er slechts 80 in handen. Volgens Kardun is verdere concentratie logisch: ‘Hoe meer winkelassets, des te meer overwicht op de retailers.’ Dat, samen met kostenefficiëntie, maakt het aantrekkelijk voor de eigenaren met een paar winkelcentra in portefeuille om het management over te doen naar een full-service organisatie.
Full service klinkt echter ook als hard werken voor weinig rendement. Kardun: ‘We genereren er een stabiele cashflow mee. Bovendien, omdat velen dat vinden, zijn er mogelijkheden voor groei waar wij juist induiken. Wij houden ons echter heel graag bezig met het dagelijkse management van winkelcentra.’
De focus op management en het vertrek van oud-gediend ontwikkelaar Heino Vink betekent volgens Kardun overigens niet dat Multi het ontwikkelen terzijde heeft geschoven. De pijplijn van Multi heeft momenteel voor circa € 1 mrd aan projecten in portefeuille. Dat zijn dan onder meer 34.000 m² in Dublin, 22.000 m² in Riga, 62.000 m² in Gdansk en natuurlijk Forum Rotterdam, met een grote Primark. Kardun: ‘Het gaat meestal om uitbreidingen en herontwikkelingen. Ontwikkelen hoort bij het spel van waarde toevoegen en dat doen we ook voor derden.’
Het uitbouwen van het platform door voor derden te managen, is niet de enige manier om te groeien. Onlangs kocht Blackstone nog voor € 2 mrd het Finse Sponda, dat ook retailassets heeft. Kardun: ‘Wij zijn betrokken geweest bij de beoordeling van dat vastgoed en het ligt in de lijn der verwachting dat wij het uiteindelijk ook zullen managen.’
Anticyclisch investeren
De strategie van Blackstone is om anticyclisch core vastgoed te kopen. Kardun: ‘Nu bijvoorbeeld alle investeerders wegtrekken uit Ierland vanwege de Brexit, is dit het moment om te kopen. Core-vastgoed blijft core-vastgoed, ook in Ierland.’ Volgens de ceo liggen de prijzen voor dergelijk vastgoed in Europa op yields van 5,0% of lager en hij verwacht dat dit in de toekomst ook zo zal blijven.
Tegelijk met het aankopen blijft ook het verkopen doorgaan. In de etalage staan momenteel bijvoorbeeld Magnolia Park in Wroclaw (Polen) en de Portugese portefeuille in Lissabon en omgeving. ‘Die portefeuille is tijdens de crisis aangekocht en daar gaan we nu een mooi eindrendement op maken.’
Over de verkoop van Multi zelf zegt Kardun eigenlijk niets te kunnen zeggen. ‘Ik heb er geen invloed op, het is een beslissing van Blackstone zelf.’ Maar als Kardun in een glazen bol kijkt, verwacht hij over een aantal jaar óf in handen te zijn van een investeerder in core-vastgoed die de full-service organisatie tegelijk met het vastgoed koopt, óf nog onderdeel te zijn van Blackstone. Het is echter duidelijk dat het bestaansrecht van Multi in zijn visie alleen bestendig is door volop in te zetten op het leveren van diensten aan eigenaren van retailvastgoed.
De aankoop van het geheel heeft al een voorbeeld in Logicor. Logicor verenigt in zich in Europa geconcentreerde distributiecentra en een service-organisatie. De organisatie is deze zomer in zijn geheel voor € 12 mrd verkocht aan het Chinese CIC. Kardun: ‘De markt voor distributiecentra is op dit moment echter zeer liquide; voor retailvastgoed geldt dat stukken minder.’
Een beursgang lijkt Kardun niet opportuun. ‘Veel retailvastgoedfondsen zijn beursgenoteerd, maar op Unibail-Rodamco na noteren ze allemaal onder de intrinsieke waarde.’ Eigenlijk vindt Kardun het echter niet belangrijk wat Blackstone beslist. ‘Het is mijn opgave om van Multi het beste full-service platform van Europa te maken. En als dat ook op de lange termijn onder de vlag van Blackstone gebeurt, dan kan ik mij daar helemaal in vinden.’
Stilte op de retailmarkt
Het opdrogen van de markt in Europa hangt samen met de toenemende vrees voor online retail én de problemen in Noord-Amerika. Om met het laatste te beginnen: de retailspelers in Noord-Amerika, en dan met name warenhuizen als Macy’s en Hudson’s Bay, laten de laatste kwartalen steeds slechtere cijfers zien. Consumenten kopen niet en ze blijven weg. Josip Kardun denkt dat Noord-Amerikaans geld dat hier geïnvesteerd is, zoals door de Simon Group in Klépierre, zal terugvloeien naar de thuislanden. ‘Daar ontstaat nu een goed koopmoment en bovendien is er werk aan de winkel. De malls daar bestaan voor gemiddeld 44% uit warenhuizen zoals Macy’s, JC Penney en Nordstrom. In de VS moeten vastgoedeigenaren nu gaan leren wat hier al lang gebruikelijk is: het vullen van winkelcentra met heel veel kleinere winkels en het creëren van ontmoetingsplekken. Ancor tenants zijn niet meer zo belangrijk.’ Kardun is er daarom niet rouwig om geen Hudson’s Bay in zijn panden te hebben; hij gelooft niet zo in warenhuizen.
Is de Amerikaanse opgave niet een kans voor Multi om als platform van Blackstone de sprong overzee te wagen? Kardun: ‘Nee, de jongens daar zijn slim, die zullen zich snel aanpassen aan de nieuwe omstandigheden, zoals wij ook hebben gedaan.’ Een investeerder als Simon gaat in elk geval naar huis met de nodige opgedane Europese ervaring.
Over de bedreiging van online retail maakt Kardun zich in het geheel geen zorgen. ‘Er is in wezen helemaal niet zoveel veranderd. Een flink deel van wat nu online verkocht wordt, werd voorheen via postorderbedrijven verkocht.’ Hij gaat ervan uit dat de online bestedingen maximaal 20% van de totale winkelbestedingen zullen gaan uitmaken. De kritiek dat retailers te langzaam reageren op de uitdagingen online, vindt hij onzin. ‘De grootste retailers doen het echt prima.’ Hij vindt dat de critici meer de essentie van het winkelbedrijf moeten snappen en moeten begrijpen waar de retailers ooit vandaan kwamen: ‘Niet alles is in data te vatten en zeker het retailvak niet. De toekomstige winnaars zijn in elk geval multi-channel retailers die actief zijn in zowel clicks als bricks.’
Schoenen en data
Josip Kardun is gek op schoenen, maar houdt niet van winkelen. ‘Ik neem mijn shopgedrag dan ook niet als uitgangspunt voor onze strategie: als ik dat zou doen zou ik de verkeerde producten ontwikkelen. Data en heel veel gesprekken met stakeholders, waaronder natuurlijk retailers, vormen een veel betere basis voor beslissingen. Liever te veel informatie dan te weinig; als je begrip hebt voor de business kun je de risico’s veel beter inschatten.’
Kardun is in het voorjaar van 2017 aan de slag gegaan als ceo bij Multi Corporation, waar hij Jaap Blokhuis opvolgde. Hij heeft in zijn carrière ervaring opgedaan in het ontwikkelen van winkelcentra en het managen ervan, maar heeft ook de taal van het kapitaal leren spreken. Ontwikkelen en managen leerde hij vooral bij het Duitse onderdeel van Sonae Sierra, bij ECE leerde hij als cio investeren en het reorganiseren van de portefeuille en bij Atrium als ceo het leiden van een beursgenoteerd bedrijf. ‘Door die verschillende ervaringen heb ik geleerd verder te kijken dan alleen ontwikkelen.’
Kardun (43) is geboren in Split in Kroatië, maar is opgegroeid in Frankfurt, waar hij ook zijn rechtenstudie heeft gedaan. ‘Frankfurt beschouw ik als thuis, maar Amsterdam, waar ik nu woon, is een goede tweede keus. Ik loop veel door de stad.’ Hij is vader van twee kinderen.
Kardun is al lang betrokken bij de ICSC (International Council of Shopping Centres) en fungeert er momenteel als vicevoorzitter van de European advisory board. De management board van Multi bestaat nu naast uit Kardun uit Steven Poelman (cfo), Rüdiger Dany (coo) en Patrick van Dooyeweert (cdo/cio en ook verantwoordelijk voor Multi Turkije).
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, september 2017
