Interview Alfred Bolks: Vliegende start voor VanWonen

Nu dankzij de bloeiende economie de seinen voor woningbouw niet alleen in de Randstad maar ook elders weer op groen staan, maakt VanWonen een vliegende start. Na de verzelfstandiging van de activiteiten van AM in Noord- en Oost-Nederland is de nieuwe ontwikkelaar onder leiding van Alfred Bolks snel gegroeid.
‘Vanuit AM gingen 12 mensen mee, maar inmiddels zijn we met een team van 28’, legt hij uit in het kantoor in Zwolle. Daar is donderdag 7 december de start van VanWonen feestelijk gevierd. Ruim 300 mensen kwamen om het glas te heffen en om het in originele staat opgeknapte gebouw te bewonderen.

Het is het enige kantoor dat Gerrit Rietveld heeft ontworpen, indertijd voor het bouwbedrijf Schrale Beton (een van de voorgangers van BAM). Hij deed dit in 1958 in opdracht van de toenmalige directeur Binnert Schröder van Schrale Beton, zoon van Truus Schröder-Schräder. Voor haar had Rietveld eerder het beroemde woonhuis in Utrecht ontworpen (1923–1924). Later kreeg hij ook een liefdesrelatie met Truus.
Het nieuwe onderkomen van VanWonen is dus een plek met geschiedenis en een rijksmonument bovendien. Een goede uitvalsbasis voor de gebieds- en vastgoedontwikkelaar. Bolks: ‘We verwachten in ons eerste jaar ongeveer 500 woningen te verkopen en volgend jaar nog meer. De brutojaaromzet komt naar verwachting uit op ongeveer € 100 mln. Ook is er voldoende financiële ruimte beschikbaar om zo nodig acquisities te kunnen doen.’

Aardbevingsbestendig bouwen
Voorlopig hebben de algemeen directeur en zijn collega’s de handen vol aan de portefeuille met 47 projecten of ontwikkelposities die VanWonen van AM is overgenomen. Een greep uit de projectenportefeuille: het Kraanbolwerk in Zwolle is goed voor 160 woningen in de binnenstad, op het oude Ciboga-terrein in Groningen worden 900 woningen ontwikkeld volgens de nieuwste normen van aardbevingsbestendig bouwen (het plan Ebbingekwartier) en verder is de ontwikkelaar onder meer actief in de uitleglocaties Schuytgraaf in Arnhem en Waalsprong in Nijmegen.

De ontwikkelaar werkt vanuit het hoofdkantoor in Zwolle en vanuit een kantoor in Groningen en binnenkort ook in Arnhem. De raad van commissarissen bestaat uit 5 leden, waaronder oud-FGH-topman Peter Keur en voormalig Rabobank-directeur Sipko Schat. De portefeuille varieert van een woningplan met 18 huizen in Leek, vlakbij de stad Groningen, tot 700 woningen in de Waalsprong in Nijmegen, met zowel binnenstedelijke transformatie als uitleg.
‘Onze focus ligt bij het ontwikkelen van koopwoningen, maar in de ontwikkelportefeuille zitten ook huurwoningen, op dit moment ongeveer 20%. Institutionele beleggers hebben weer interesse in de grote steden in het oosten en noorden. Ze zijn echter wel selectief. Om niet van hen afhankelijk te zijn voor de afzet van huurwoningen onderzoeken we de mogelijkheid om een eigen woningfonds op te zetten. Daarin kunnen de aandeelhouders van VanWonen beleggen en eventueel ook andere beleggers. Daarmee kun je als ontwikkelaar laten zien dat je vertrouwen hebt in de waardevastheid van de eigen projecten. We mikken op woningen met een huur tussen € 700 en 1000.’

Aandeelhouders
Wie zijn de aandeelhouders van de onderneming? Het zijn er in totaal 20, waarbij niemand de meerderheid heeft. Het management heeft geïnvesteerd plus een groep particuliere investeerders afkomstig uit het gebied waar VanWonen actief is. Dat gebied bestaat uit de provincies Groningen, Friesland, Drenthe, Flevoland, Overijssel en Gelderland. De aandeelhouders zijn geen bouwgerelateerde mensen.
Bolks: ‘Hier wonen een kleine 6 miljoen mensen, net zoveel als in heel Denemarken. Grote steden zullen de komende jaren nog verder groeien, zoals Groningen, Zwolle, Enschede, Hengelo, Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen. In Zwolle ligt een opgave om binnenstedelijk 3000 woningen te realiseren.’

Zeker in Groningen begint de markt verhit te raken, nog niet zoals in Amsterdam en Utrecht, maar de vraag naar woningen op binnenstedelijke locaties is ook hier groot. En in de uitleglocatie Meerstad worden nu weer veel meer woningen verkocht dan een aantal jaar geleden. Volgens Bolks een prachtige locatie met veel water, waar ruimte is voor 6000 woningen. ‘Wel is er in de omliggende regio sprake van krimp; de stad zuigt die grensgebieden een beetje leeg. Ik zie voor ons ook daar een taak weggelegd om mee te denken hoe je deze ontwikkeling in goede banen kunt leiden.’

Bestaande projecten
VanWonen brengt op dit moment vooral bestaande projecten, locaties en posities tot ontwikkeling, vaak met een aangepast programma. Van de 47 projecten stonden verscheidene plannen in de ijskast en nu is het tijd die er weer uit te halen. Er is voldoende planvoorraad om aan de huidige vraag te voldoen. Wel denkt Bolks nieuwe projecten in ontwikkeling te nemen als die kans zich voordoet en de woningmarkt op stoom blijft. ‘Zo kunnen we de portefeuille en jaarlijkse productie op niveau houden en hebben we een buffer als andere projecten vertraging oplopen. Ongeveer de helft betreft eigen grondposities en de andere helft wordt gevormd door ontwikkelposities, bouwclaims en dergelijke. Bij alle plannen waaraan we werken is de bestemming vastgelegd. We zijn in het noorden en oosten een van de weinige onafhankelijke ontwikkelaars, zeker van deze omvang. De meeste andere woningbouwplannen worden gerealiseerd door ontwikkelende bouwers, doorgaans familiebedrijven. De kleinere onafhankelijke ontwikkelaars opereren vooral lokaal. Het voordeel is dat wij per project kunnen kiezen met welke bouwer we samenwerken en dat we niet aan een standaardproduct vastzitten. Elk project starten we aan de voorkant, bij de klant, en beginnen we met een schone lei. Daarbij zetten we hulpmiddelen in zoals crowdsourcing, workshops en de woningconfigurator. In het ontwikkelproces hebben de verkoop en marketing een prominente plek gekregen.’

Problemen door prijsstijgingen in de bouw en een tekort aan ervaren arbeidskrachten verwacht Bolks minder dan elders in het land. ‘In deze regio zijn van oudsher veel bouwbedrijven te vinden en het probleem van prijsstijgingen en personeelstekort manifesteert zich eerst bij onderaannemers en leveranciers. Veel bouwbedrijven zijn dicht bij de Duitse grens gevestigd en halen ook materiaal uit Duitsland, waar geen sprake is van krapte.’ Hij is geen voorstander van aanbestedingen en trekt liever in een eerder stadium op met een geselecteerde aannemer met wie hij goede ervaringen heeft. ‘De prijs moet natuurlijk kloppen, maar net zo belangrijk is hoe de aannemer met de klant omgaat.’

Een lange staat van dienst bij BAM en AM
Algemeen directeur Alfred Bolks van VanWonen heeft een lange staat van dienst bij BAM/AM en de ondernemingen waaruit het beursgenoteerde bouwbedrijf is ontstaan. In 2001 werkte hij als regiodirecteur op het Zwolse kantoor van HBG en was hij verantwoordelijk voor de activiteiten in het noorden en oosten van het land. In 2003 ontstond BAM uit een fusie van HBG en Amstelland. Vijf jaar later werd Bolks benoemd in de directie van BAM Vastgoed en verhuisde hij naar het kantoor in Bunnik. In 2010 volgde de fusie van AM en BAM Vastgoed en in 2012 de verhuizing naar het huidige kantoor van AM op het Utrechtse kantorengebied Papendorp. Alle mensen van AM werken sindsdien op één locatie (met uitzondering van Zeeland). Vlak daarna maakte de directie van BAM en AM de strategische keuze om zich te concentreren op de economische kerngebieden van Nederland: de Randstad en Brabant. Bolks: ‘Dit betekende echter niet dat de projecten elders in het land zomaar werden stopgezet’, aldus Bolks. ‘Een overnamepartij was op dat moment, het dieptepunt van de woningmarkt, niet te vinden. Toch zijn we op zoek gegaan naar investeerders, zeker toen we merkten dat de markt weer aantrok. Want de woningmarkt bloeit niet alleen op in de Randstad, maar ook in sterke steden in de regio. Je kijkt vanuit het noorden of oosten met een andere bril naar het westen dan andersom. Dus wij zien hier meer kansen.’