Vastgoedfondsen waar institutionele beleggers kunnen beleggen in uitsluitend gloednieuwe huurwoningen in Nederland zijn zeer schaars. Om aan die vraag tegemoet te komen is Woningfonds Nederland opgericht, een niet-genoteerd beleggingsfonds met een doelomvang van € 200 mln. Een apart opgerichte ontwikkelingsbedrijf zorgt voor de acquisitie. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 20
Vastgoedfondsen waar institutionele beleggers kunnen beleggen in uitsluitend gloednieuwe
huurwoningen in Nederland zijn zeer schaars. Om aan die vraag tegemoet te komen is
Woningfonds
Nederland opgericht, een niet-genoteerd beleggingsfonds met een doelomvang
van € 200 mln. Een apart opgerichte ontwikkelingsbedrijf zorgt voor de acquisitie.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 20
door Rogier Hentenaar
‘Dit woningfonds komt tegemoet aan de wensen die bij
een aantal institutionele beleggers leven. Het zijn pensioenfondsen
die onderwogen zijn in dit vastgoedsegment
en in nieuwe huurwoningen willen beleggen vanwege
het aantrekkelijke risicoprofiel’, zegt Guus Dunlop, een
van de drie directeuren van WFN Management, een
nieuwe beheersorganisatie, vanuit zijn Arnhemse kantoor.
‘Het probleem is dat deze institutionele beleggers
nu vrijwel nergens terecht kunnen. Er zijn op dit moment
geen alternatieven voorhanden die zich toeleggen
op het ontwikkelen van en beleggen in uitsluitend
nieuwe Nederlandse woningen.’ Vanuit de door een
drietal institutionele beleggers aangegeven behoefte om
in nieuwe huurwoningen te beleggen is Dunlop samen
met zijn mededirecteuren Giedo Mensink en Wim Bisschop
– laatstgenoemde niet aanwezig bij het gesprek -
na enkele jaren veldonderzoek gestart met Woningfonds
Nederland CV. Het is volgens Dunlop momenteel het
enige niet-genoteerde beleggingsfonds dat op deze wijze
in nieuwe Nederlandse huurwoningen belegt. Het fonds
start met drie leading aandeelhouders bestaande uit de
twee pensioenfondsen uit de medische sector en het pensioenfonds
Grafische Bedrijven, bekende beleggers in het
vastgoed en hoog genoteerd in PropertyNL Top-101 grootste
vastgoedportefeuillehouders. Het is de bedoeling dat
het fonds in drie jaar groeit tot een omvang van € 200
mln met een eindige looptijd van zeven jaar. Het opzetten
van een woningfonds heeft veel weg van het aloude
kip-ei probleem. Zonder beleggingen in geschikte huurwoningen
geeft geen belegger thuis en zonder belegger
kunnen immers geen interessante woningprojecten worden
opgestart. Bovendien vraagt het beleggen in woningen
veel geduld: het directe rendement is niet hoog, het
hogere indirecte rendement ligt immers in de toekomstige
uitponding. Dunlop: ‘We zijn 2,5 jaar bezig geweest
om een structuur te bedenken waarin het woningfonds
kon worden gegoten.’ De meeste tijd is gaan zitten in het
overleg met de deelnemende bedrijfstakpensioenfondsen
die zich geconfronteerd zagen met een participatievorm
waar nog geen precedenten van waren. Er moest
een nieuwe juridische structuur worden uitgewerkt die
aan moest sluiten op de bij de beleggers bestaande wensen
en mogelijkheden. Wat meespeelde is dat pensioenfondsen
in een nieuwe fase zijn beland waarin zij opnieuw
moeten nadenken in welke beleggingen zij willen
stappen en voor welke termijn en tegen welke kosten.
‘Pensioenfondsen moeten nu from scratch bepalen in
welk vastgoed zij willen beleggen, direct of indirect. Vastgoedfondsen
worden niet meer op een presenteerblaadje
aangeboden’, zegt Mensink. De initiatiefnemers kennen
dit proces van nabij want Dunlop heeft jaren gewerkt
voor Interpolis Vastgoed, nu Achmea Vastgoed,en haar
rechtsvoorgangers, waar hij de vastgoedbelangen behartigde
van diverse pensioenfondsen. Het contact met
Bisschop is gelegd toen Dunlop hem destijds regelmatig
inschakelde als vastgoedontwikkelaar voor Detam en Relan
in Utrecht. Mensink heeft een achtergrond bij KPN
Vastgoed en bij een ontwikkelaar in de Achterhoek.
Huurbeleid
Het fonds had eerder van start kunnen gaan maar vertragingen
van meer politieke aard zorgden voor nieuw oponthoud.
Zoals het nieuwe, inmiddels afgeschoten huurbeleid
van oud-minister Dekker en de discussie van inmiddels
onder beperkte voorwaarden toegelaten projectontwikkeling
binnen de status van fiscale belegginginstellingen.
Mensink: ‘Toen konden we ons private placement memorandum
weer helemaal opnieuw schrijven.’ Uiteindelijk is
voor een cv-constructie gekozen waarin de woningen als
belegging in de cv worden ondergebracht met daarnaast
een aparte vennootschap WFN Projecten. Die ontwikkelt
zelfstandig en met andere partijen woningen die de pipeline
vormen voor de toekomstige beleggingen. Daartussen
zit de Beleggingsraad, een onafhankelijk orgaan dat de belangen
van de deelnemende pensioenfondsen bewaakt. De
Beleggingsraad bepaalt uiteindelijk welke projecten voor
belegging in aanmerking komen én welke projecten kunnen
worden opgestart. Het beheer ligt in handen van Dunlop,
Mensink en Bisschop die gezamenlijk WFN Management
vormen. Er is niet gekozen voor de status van fiscale
beleggingsinstelling omdat dat niet nodig is met niet-belastingplichtige
pensioenfondsen als aandeelhouder.
Lean and mean
Toch heeft het uitstel in de opinie van Dunlop en Mensink
ervoor gezorgd dat de timing om nu met een niet-genoteerd
woningfonds te komen niet beter had kunnen uitpakken.
Dunlop: ‘Twee jaar geleden was er veel meer politiek
en maatschappelijke druk om woningen in de Vinexlocaties
te houden. Dat is nu losgelaten waardoor ook in veel
losse kernen van Nederland mogelijkheden zijn om woningontwikkelingen
te starten. Bovendien wil de politiek
dat er meer woningen worden gebouwd.’
Het fonds gaat niet lijdzaam afwachten tot het nieuwe huurwoningen
van goede kwaliteit krijgt aangeboden maar voert
door een eigen ontwikkelingsbedrijf WFN Projecten een
actief acquisitiebeleid om een regelmatige portefeuille-instroom
te garanderen. Dat gebeurt door zelfstandig te ontwikkelen
(25% van de pipeline) en met partners (75%). ‘We
zijn lean and mean met een kleine organisatie dat maximaal
10 man sterk wordt. Daarom werken we ook met andere ontwikkelaars
die een eigen pipeline hebben. Daardoor kunnen
we toch een groot aantal projecten tegelijk aan’, zegt Dunlop.
Mensink: ‘We hebben nu vier projecten gedaan en deze
maand komen er nog eens vier aan. We hopen hiermee voor
eind dit jaar € 50 mln aan woningen in het fonds te hebben
ondergebracht.’ Hoewel de primaire focus ligt op nieuwe
huurwoningen op nieuwbouw- en (binnenstedelijke) herontwikkelingslocaties
zullen ook commerciële functies
zoals kleinschalige kantoorruimtes en winkels in de plint
mee worden ontwikkeld. ‘Die hebben uiteraard ook een ander
risico- en rendementsprofiel. Maximaal zal het gedeelte
commercieel vastgoed 30% van de portefeuille beslaan. ‘Op
dit moment is het mogelijk om binnen de huidige structuur
nog een aantal nieuwe participanten op te nemen. Wel hebben
de zittende participanten aangegeven hun deelname op
temijn nog te willen uitbreiden’, besluit Dunlop.
