INTERVIEW Timpaan focust op betaalbaar wonen

‘Waartoe zijn wij op aarde?’ Dat was de vraag die opborrelde op het moment dat Jaap Zwart als algemeen directeur van Timpaan afscheid nam en met pensioen ging. Zijn opvolger Ingeborg de Jong en de RvC-leden van de Stichting Timpaan Henk van Zandvoort en Lex van Mook bogen zich over de vraag, en sinds 1 januari dit jaar draait Timpaan op de nieuwe manier: met een geactualiseerde strategie en een nieuw besturingsmodel in de vorm van een one-tier board.
Timpaan is een vreemde eend in de bijt in ontwikkelaarsland. Voor een reguliere ontwikkelaar is de vraag waartoe hij op aarde is, niet lastig te beantwoorden: winst maken voor de eigenaren natuurlijk! Van Zandvoort: ‘Timpaan is echter een stichting en heeft dus geen aandeelhouders waar de winst naartoe kan vloeien. Vandaar de vraag wat er dan met de winst moet gebeuren.’

Meer betrokkenheid
De stichtingstructuur van Timpaan komt voort uit de ontstaansgeschiedenis van de woningontwikkelaar. In 1996 werd de ontwikkeldivisie van Woonmaatschappij Haarlemmermeer (inmiddels opgegaan in Ymere) verzelfstandigd tot Timpaan. Er werd gekozen voor een structuur waarbij de stichting de aandelen hield van de ontwikkelaar Timpaan en het nieuwe ontwikkelbedrijf vooral betaalbare koopwoningen ontwikkelde in West- en Midden-Nederland.
Huidig algemeen directeur Ingeborg de Jong: ‘Bij onze heroriëntatie bleek echter dat we vonden dat de stichting te veel op afstand stond en onvoldoende zichtbaar is. We hebben nu een one-tier board gecreëerd, waarbij de raad van commissarissen is opgeheven en voormalig RvC-leden Henk van Zandvoort en Lex van Mook nu non-executive board members van Timpaan zijn geworden. Ikzelf was en blijf executive board member.’
Van Zandvoort: ‘De tendens is tegenwoordig dat de commissaris meer het bedrijf ingetrokken wordt. Hij wordt verantwoordelijk gehouden voor bepaalde zaken, of dat nu zijn formele verantwoordelijkheid is of niet. Men vindt dat hij tenminste van bepaalde zaken af moet weten. Als dat zo is, dan kunnen we maar beter ook de structuur daarop aanpassen. Vandaar dat Lex van Mook en ik als niet-uitvoerende directeuren naast uitvoerend bestuurder De Jong staan, waarbij De Jong als algemeen directeur van de werkmaatschappij zorgt voor het uitvoeren van het beleid van de stichting en de genomen besluiten.’
In de praktijk betekent het dat Van Mook en Van Zandvoort meer betrokken worden bij de strategie van de ontwikkelaar. De Jong: ‘We hadden altijd al onze RvC-bijeenkomsten, vooral bij de financiële ijkpunten, zo’n zes maal per jaar. Nu is er echter meer betrokkenheid en samenwerking in de meerjarenstrategie, de keuzes en het te voeren beleid.’

Maatschappelijke betrokkenheid
Met de heroriëntatie werd namelijk ook besloten de strategie aan te scherpen. De Jong: ‘We willen nog meer dan in het verleden sturen op het realiseren van woningen voor de smallere beurs. Dat kunnen we omdat we minder gefixeerd zijn op het maken van winst. Voor ons is ook maatschappelijke betrokkenheid, het samen mogelijk maken en vernieuwing belangrijk. Natuurlijk moeten we wel zorg dragen voor de continuïteit van de onderneming, maar we kunnen genoegen nemen met minder rendement dan andere ontwikkelaars.’ Minder rendement betekent echter niet dat Timpaan instemt met verlieslatende projecten; ieder project wordt gehouden aan een rendementseis.
Het realiseren van betaalbare woningen houdt in dat Timpaan zich concentreert op het realiseren van woningen rond een koopprijs van € 200.000. De Jong: ‘In gebiedsontwikkelingen streven we wel een gemixte woningsamenstelling na, omdat dat sterkere buurten oplevert.’
Timpaan heeft inmiddels diverse woonproducten ontwikkeld waarmee een lagere verkoopprijs gerealiseerd kan worden, waaronder de Smartwoning (zie kader).

Niche
Door deze profilering grijpt Timpaan niet alleen terug op de wortels van zijn ontstaan als projectontwikkelaar van sociale woningbouw, maar stapt het ook in een niche. De vraag naar woningen is nu immers hoog, maar de mogelijkheden voor realisatie beperkt. De meeste grondposities zijn al ingenomen, terwijl gemeenten en provincies als gevolg van de crisisjaren achterlopen met hun planontwikkelingen.
De Jong verwacht dat gemeenten in het werkgebied van Timpaan – de middelgrote gemeenten in de Randstad – zeker oren hebben naar goedkopere koopwoningen en huurwoningen in het middensegment: ‘We zien het streven naar zulke woningen steeds vaker terugkomen in de gemeentelijke Woonvisies. Het zijn woningen die betaalbaar zijn voor bijvoorbeeld starters, maar ook voor de groeiende groep ouderen.’
Wel krijgt de ontwikkeling van zulke woningen te maken met het nog onopgeloste probleem van speculatie: kopers in gebieden met een overmatige woningvraag kunnen hun betaalbare woning uiteindelijk tegen een hogere prijs verkopen, waardoor de nagestreefde woningmix verwatert. Van Zandvoort: ‘Om dit tegen te gaan wordt nu meestal een anti-speculatiebeding ingezet, maar eigenlijk moeten we een discussie daarover in Nederland nog gaan voeren.’

Gestage groei
De doelstelling van Timpaan is om gestaag te groeien. Nu realiseert de ontwikkelaar met een organisatie van zo’n 20 medewerkers 400–600 woningen per jaar. Actuele projecten zijn onder meer de gebiedsontwikkeling Zuiderloo in Heiloo, de herontwikkeling van de voormalige ziekenhuislocatie Utrecht Overvecht naar een stedelijke woonwijk en de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk bij de entree van Hoofddorp, het Gemaalhuis genaamd.
De projecten komen voort uit in het verleden opgebouwde grondposities, tenders en uit het netwerk. De Jong: ‘Momenteel hoeven we geen vreemd vermogen aan te spreken voor onze ontwikkelingen; we maken gebruik van ons eigen vermogen van zo’n € 25 mln.’
Dat de bank niet per se bij ontwikkelingen betrokken hoeft te worden, is gunstig voor de beslissnelheid van Timpaan. De Jong: ‘Dat is een andere reden waarom we voor de one-tier board hebben gekozen: we zijn autonoom en hebben daardoor hebben korte beslislijnen. Dat is in deze verdringingsmarkt een groot voordeel.’

De Smartwoning
Met de Smartwoning heeft Timpaan een grondgebonden woning ontwikkeld waarmee een lagere verkoopprijs gerealiseerd kan worden. Ingeborg de Jong: ‘Bij de Smartwoning, een doorontwikkeling van onze Verandawoning, is door de woningbreedte van 6 meter een ondiepe verkaveling mogelijk. Er is een veranda in plaats van een tuin, maar wel veel openbare ruimte in een hofjesvorm. Dat zorgt ervoor dat er een hogere woningdichtheid mogelijk is, waardoor de grondopbrengst niet lager is dan bij duurdere woningen. De woning ziet er luxe uit en is hij bovendien zeer duurzaam.’

Over de bestuurders
De ervaring van de drie bestuurders van Timpaan verenigt zowel de publieke als de private kant van het ontwikkelen. Ingeborg de Jong, die sinds 2016 algemeen directeur is, was bij de gemeente Leiden verantwoordelijk voor de afdeling Vastgoedontwikkeling en Grondzaken. Ze heeft het ontwikkelvak geleerd bij HBG (tegenwoordig AM) en NS Vastgoed en was salaried partner bij Boer&Croon Ruimtelijke Investeringen.
Non-executive directeur Henk van Zandvoort nam 10 jaar geleden afscheid als directeur van het woningontwikkelingsbedrijf van Bouwfonds vanwege de pensioengerechtigde leeftijd. De geraniums ziet hij echter weinig: zijn agenda is gevuld met diverse advies- en commissarisfuncties. Naast non-executive van Timpaan is hij ook onder meer betrokken bij Bemog Projektontwikkeling, Nijhuis Bouw, HSB-Bouw en Renward Projectontwikkeling.
Non-executive directeur Lex van Mook was werkzaam bij de gemeente Haarlemmermeer en Berenschot en als RvC-lid bij Ymere.