Prologis is klaar om te groeien in Europa, met eigen ontwikkelingen en portfolio-overnames. Logistiek vastgoed is inmiddels een strategisch instrument.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2019
De opname logistiek in Nederland heeft over 2018 alle records gebroken. PropertyNL registreerde 2 mln m² aan gebruikerstransacties van bedrijfsruimte groter dan 5000 m² – waarbij het meestal om logistieke ruimte gaat. Dat zijn meer vierkante meters dan ooit; alleen 2008 (1,9 mln m²) en 2007 (1,7 mln m²) komen in de buurt.
Prologis heeft een aardig aandeel in die opnamecijfers over 2018. Afgelopen jaar huurde Picnic onder meer 16.000 m² aan op het Prologis Park Eemhaven, verhuurde Prologis 33.000 m² aan Bleckmann in Venlo en tekende het bedrijf een build-to-suit overeenkomst voor meer dan 70.000 m² met een aanbieder voor hightech-elektronica op Trade Port Noord in Venlo.
Vraag blijft hoog
De nieuw aangetreden country manager Benelux, Sander Breugelmans, en Bram Verhoeven, die is doorgeschoven naar regional head Northern Europe, kijken dan ook zeer tevreden. Zij voorzien dat de vraag naar logistieke ruimte de komende jaren structureel hoog zal blijven. Verhoeven: ‘Brexit en handelsoorlogen zouden van invloed kunnen zijn op de economie en dus op onze prestaties, zoals onze ceo Hamid Moghadam bij presentatie van de cijfers over 2018 ook zei, maar de drijvers van de vraag naar logistieke ruimte zijn blijvend. Het gaat niet alleen om e-commerce, inclusief de extra stroom aan retouren die dat oplevert, maar ook om toenemende globalisering, meer value add in het distributiecentrum en het toegenomen besef dat slimme distributie het verschil kan maken.’
De kosten van een distributiecentrum zijn misschien maar klein in vergelijking met de rest van de bedrijfskosten, maar de logistieke operatie zelf kan een grote impact hebben op het succes van een bedrijf. Het kan bijvoorbeeld van doorslaggevend belang zijn hoe snel klanten producten geleverd krijgen. Bedrijven kijken dus ook steeds kritischer naar hun distributieruimten. Verhoeven: ‘Een volwassen markt als de VS heeft 7,5 m² logistieke ruimte per huishouden, in Europa is dat 2,5 m². Dezelfde omvang als in de VS zullen we in Europa niet nodig hebben, maar zeker is dat we zullen groeien.’
Kwaliteit steeds belangrijker
Groei is echter niet het enige waarop Prologis inzet; ook de kwaliteit van gebouwen wordt steeds belangrijker. Niet alleen omdat huurders willen dat de logistieke processen steeds efficiënter verlopen, maar ook omdat het bedrijf denkt dat de factor arbeid van doorslaggevend belang wordt. Breugelmans: ‘Het aantrekken en het behouden van personeel gaat nu eenmaal makkelijker als er gewerkt kan worden in een schone en fijne omgeving. Ook wij gaan dus inzetten op well being voor onze gebouwen.’
De hoge vraag van de afgelopen jaren heeft ertoe geleid dat de leegstand in de Benelux-portefeuille van Prologis, met een omvang van 2 mln m², nihil is. Breugelmans: ‘Er is duidelijk schaarste; we hebben tekort aan product. We hebben de crisisjaren echter gebruikt om onze grondbank aan te vullen, en daarvan profiteren we nu door nieuwbouw neer te zetten.’ De schaarste heeft er bovendien toe geleid dat in 2018 ook de basishuren omhoog zijn gegaan, terwijl in voorgaande jaren de incentives steeds minder werden.
Ook in de rest van Europa zijn de distributieruimten van Prologis goed gevuld: Verhoeven heeft in Duitsland en de Nordics een leegstand van 2%. De logistieke vastgoedspecialist is inmiddels klaar met het dispositie-programma en heeft zich geconcentreerd in wat Prologis als de hotspots ziet. In Nederland zijn dat Rotterdam, het zuiden, Schiphol en Utrecht, in Duitsland Hamburg, het Ruhr-gebied, Stuttgart en München. In de Nordics draait het volgens Verhoeven om Zweden, met als speerpunt Stockholm. ‘Dat is een relatief minder ontwikkelde markt, ook wat e-commerce betreft. Daar liggen dus nog heel wat kansen.’ In Zweden heeft Prologis ook bezit in Gotenburg, Norrköping en Jönköping
Uitbreiding
Na de disposities ligt de verdere uitbreiding van de portefeuille in het verschiet. Prologis heeft niet te klagen over instroom van kapitaal van internationale beleggers. Logistiek is inmiddels een volwassen asset class, waarvan de rendementen aantrekkelijker en minder volatiel zijn dan vroeger werd gedacht. Aan de ene kant zien Breugelmans en Verhoeven kortere contracten als gevolg van de onzekerheid van bedrijven over hun toekomst, maar aan de andere kant ook steeds meer contracten met een lange looptijd. Verhoeven: ‘Huurders investeren miljoenen in de inventaris van hun gebouw om hun logistieke processen te stroomlijnen. Dat doen ze niet voor de korte termijn.’
Ten behoeve van uitbreiding heeft Prologis in de VS inmiddels wat portefeuilles overgenomen. Verhoeven: ‘Ook in Europa houden we onze ogen open.’ Maar ook single asset-aankopen blijven op het lijstje staan. Breugelmans kijkt voor uitbreiding van de portefeuille nadrukkelijk ook naar herontwikkelingsmogelijkheden: verouderde logistieke ruimten die weer up-to-date gemaakt worden. Vooral in de regio Rotterdam is er grote schaarste aan grond en in Zuid Nederland voeren de gemeenten een restrictief beleid. ‘Daar moet je eerst kijken naar de mogelijkheden van bestaand vastgoed, voordat er toestemming gegeven wordt voor nieuwbouw. Voor onze sector is dat een nieuwe ontwikkeling.’
Data en services
De steeds grotere schaal biedt Prologis de mogelijkheid zijn huurders allerlei services aan te bieden, zoals grootschalige inkoop van onder meer bekabeling. Ook zet Prologis in op het verzamelen van data. Verhoeven: ‘Dat kunnen we weer terugcommuniceren naar onze huurders, bijvoorbeeld omdat we meten hoe ze het gebouw gebruiken. Maar geaggregeerd kunnen de data ook interessant zijn; we zouden bijvoorbeeld goede voorspellingen over de wereldeconomie kunnen geven. Wat we er precies mee zouden kunnen en doen, is echter nog niet uitgekristalliseerd.’
Met andere toekomstbeelden is Prologis echter wel degelijk in de praktijk al bezig. Breugelmans: ‘95% van onze klanten zijn vaste huurders. Daarmee hebben we een open dialoog over waarmee zij bezig zijn. Bijvoorbeeld de lastmile-delivery, waarvoor distributiecentra in de stad een oplossing zouden kunnen zijn. In Seattle (VS), de thuisbasis van Amazon, zijn we dus aan het experimenteren met distributiecentra met verdiepingen.’
Jaarcijfers Prologis
Prologis, een wereldwijde ontwikkelaar en belegger van logistiek vastgoed genoteerd in New York, heeft over 2018 een nettoresultaat geboekt van $ 2,87 per aandeel (2017: $ 3,06). Voor de totale portefeuille per eind 2018 is de bezettingsgraad uitgekomen op 97,5% (2017: 97,2%), voor Europa lag de bezettingsgraad per eind 2018 op 98,0%. Prologis heeft $ 86,7 mrd assets under management, waarvan 22,7% in Europa. Hier heeft de logistieke vastgoedmultinational eind vorig jaar 3,06 mln m² in de verhuur en ook nog eens 1,85 mln m² gebouwen en grond aangekocht.
