ING maakt ‘bruine’ gebouwen ‘groen’

In 2023 moet de hele leningportefeuille duurzaam zijn. Het pand van Maasstede aan de Kneuterdijk is een mooi voorbeeld van hoe een monumentaal pand verduurzaamd kan worden zonder dat de monumentale status wordt aangetast.

In feite is het heel simpel, zegt Hein Wegdam, director Sustainable Real Estate Products bij ING Real Estate Finance. ‘Op de lange termijn heeft een groen gebouw voor ons minder risico dan een bruin gebouw.’ Groene en bruine gebouwen. En alles wat bruin is moet groen worden. Dat is in 12 woorden de klus waar Wegdam voor staat.
ING Real Estate Finance (ING REF) is een van de grote financiers van commercieel vastgoed in Nederland. Per 31 december 2017 had de bank leningen in de boeken staan tot een bedrag van ruim € 14 mrd.
IING REF heeft zich ten doel gesteld om alle financieringen voor vastgoed in de portefeuille te verduurzamen. In 2023 moet dat zover zijn, en dan treedt ook de toevoeging aan het Bouwbesluit (verplicht label C) in werking. Klanten die een (her)financiering aanvragen, krijgen alleen nog een financiering voor groene panden (minimaal C-label) of voor panden die groen worden gemaakt. De bank helpt deze klanten met expertise op het gebied van verduurzaming en waar mogelijk met gedifferentieerde leningen, waarbij niet-groene panden een lagere bevoorschoting krijgen dan groene panden.

Verduurzamen vaker op agenda
Verduurzaming staat de laatste jaren steeds vaker op de agenda. Wegdam: ‘Ook in alle andere sectoren waarin de bank actief is, zijn we met onze klanten in gesprek over verduurzaming. Bij de ene sector gaat het sneller dan bij de andere. Binnen de vastgoedsector zijn er gelukkig al verschillende certificerings- en labelstandaarden en is er inmiddels veel expertise. Daardoor kunnen we de implementatie van ons duurzaamheidsbeleid versnellen vergeleken met andere sectoren waarin we actief zijn.’
De vastgoedbelegger is zich steeds meer bewust van het feit dat investeren in groene panden de enige weg is. Bruine panden bieden over een aantal jaren lagere huur- of verkoopopbrengsten. Onderzoek van de Universiteit van Maastricht in samenwerking met IING REF laat dit ook zien. Groene kantoorpanden in de leningportefeuille van IING REF hebben een marktwaarde die 9% hoger is dan die van niet-duurzame panden en ze brengen ook nog eens een 10% hogere huurprijs op. ‘Kijk, en daarmee hebben we de incentive voor de belegger’, zegt Wegdam.
De overheid hielp overigens ook een handje. In 2016 stelde de overheid wetgeving voor: kantoren mogen vanaf 2023 niet meer als kantoor verhuurd worden als er geen C-label op zit. Wegdam: ‘Zo scheid je natuurlijk wel het kaf van het koren.’ Veel werkgevers, onder wie ING, huren geen kantoorgebouwen meer die niet minstens een label C hebben. Die norm hanteren ze nu al, omdat het overgrote deel van de huurcontracten doorloopt tot na 2023.
De bank benadert de verduurzaming van de leningportefeuille heel praktisch, vervolgt Wegdam. ‘Wat zijn de barrières waar de klant tegenaan loopt en hoe gaan we ervoor zorgen dat hij ook daadwerkelijk zijn gebouw verduurzaamt?’ Na onderzoek kon de bank vier blokkades definiëren: gebrek aan kennis, gebrek aan financiën, gebrek aan urgentie en de angst ‘ik investeer, de huurder profiteert’ (de zogenaamde split incentive).

In vijf stappen naar duurzaam
IING REF heeft samen met CFP Green Buildings (CFP) gekeken hoe klanten inzicht konden krijgen in de duurzaamheid van hun portefeuille. CFP heeft daartoe de IING ING REF Duurzaam App ontwikkeld, waarin de klant kan zien hoe het op pandniveau gesteld is met de duurzaamheid van zijn bezit. De app geeft zaken aan als hoe hoog de CO2-uitstoot is van zijn pand, welk indicatief energielabel hij bij ongewijzigd beleid scoort, maar ook welke maatregelen hij kan nemen om het gebouw te verduurzamen en wat de kosten daarvan zijn. Wegdam: ‘Als onze klant zegt: ik wil een label C, dan laat de app zien welke stappen hij moet zetten, welke investering dat vraagt en wat de terugverdientijd van zijn investering is.’ Als de klant een besparingspotentieel heeft van meer dan € 15.000 per jaar, kan hij gratis gebruik maken van een fysieke check op locatie door een adviseur van CFP. Die maakt een verduurzamingsplan van aanpak voor de eigenaar. Dit is de eerste stap op weg naar duurzaam vastgoed.
Een tweede stap is de financiering ervan. Sommige klanten hebben de middelen om het zelf financieel rond te krijgen; zo niet, dan komt IING REF in actie. Wegdam: ‘Als de klant wil verduurzamen, kan hij die investering van ons volledig gefinancierd krijgen. Als hij dat meeneemt bij de aankoop of renovatie van een pand, kan hij dankzij de verduurzaming ook 5% meer financieren, bijvoorbeeld geen 65% maar 70% van de totale som.’
De derde stap is het onderzoeken van de mogelijkheid van een Groenlening. Als de klant een Groenverklaring heeft van de overheid voor het te financieren gebouw of een project, kan ING REF via de ING Groenbank een lening verstrekken. De klant ontvangt dan een rentekorting van 0,5%. Deze groenverklaring krijgt een project als het flink beter presteert dan de voorgeschreven regelgeving (bijvoorbeeld beter dan het Bouwbesluit).
De klant krijgt in de vierde stap de mogelijkheid om bij ING-partner Van Draeckerburgh subsidieadvies te krijgen voor energiebesparende maatregelen en investeringen.
Als vijfde stap betaalt ING REF de kosten als de klant een duurzaamheidscertificering of een groen (EPA-U A, B of C) gebouwlabel aanvraagt. Wegdam: ‘Zo krijgen we ook inzicht in de status van de portefeuille.’

Energieverbruik wordt leidend
Volgens Wegdam werd de afgelopen jaren in hoofdzaak gekeken naar het pand. Zaken als isolatie stonden op de voorgrond. ‘We komen nu in de fase dat we kijken naar het daadwerkelijke gebruik. Een A-label is interessant, maar dat hoeft niet overeen te komen met hoe het gebouw van dag tot dag wordt gebruikt. Hoe is het bijvoorbeeld met de CO2-uitstoot, de afvalscheiding en de klimaatregeling?’
ING REF heeft daarom de Energierobot toegevoegd aan de IING REF Duurzaam-app. ‘De klant kan daarmee zien waar een eventueel energielek zich bevindt. Door zijn installatie-instellingen aan te passen kan hij zo’n 15% op de energiekosten besparen en daarmee direct bijdragen aan de vermindering van de CO2-uitstoot.’

Volledig groen in 2023
ING heeft de afgelopen drie jaar grote stappen gezet met het verduurzamen van de leningenportefeuille. Terwijl in 2015 nog maar 14% van de kantoorgebouwen in de portefeuille een A-, B- of C-label had, was dit halverwege dit jaar dat al 48%. ‘We hebben als doel elk jaar 15% van de panden in onze leningenportefeuille naar een van de drie labels te tillen’, zegt Priscilla van der Windt, senior relatiemanager bij IING REF. Ze was direct betrokken bij het optuigen van een verduurzamingsfinanciering van het project van Maasstede.
Het gebouw dat ontwikkelaar Maasstede op de hoek Kneuterdijk/Lange Voorhout heeft verduurzaamd (zie pag. XX) is een voorbeeld van een traject waarin de bank meedenkt en een actieve rol speelt om financiering van de renovatie voor de eigenaar zo interessant mogelijk te maken, zegt Van der Windt. ‘Het pand van Maasstede in Den Haag is een fraai voorbeeld van hoe een monumentaal pand verduurzaamd kan worden zonder dat de monumentale status wordt aangetast. Het heeft Rob Nederlof een paar jaar gekost, maar het is hem uitstekend gelukt, en we zijn blij dat we dit traject hebben kunnen ondersteunen. Hij heeft nu de ambitie zijn andere kantoorpanden rond de Hofvijver te verduurzamen. Ook daar zijn we als financier bij betrokken.’ Het Kneuterdijk-gebouw dat nu is herontwikkeld voor wonen, werken en verblijven is een relatief klein pand voor ING-begrippen. Van der Windt: ‘Valley, dat nu gebouwd wordt op de Zuidas, is qua omvang het andere uiterste. We zijn ook betrokken bij de renovatie van Strijp-T in Eindhoven, een oud fabrieksgebouw van Philips, dat minimaal naar label A gaat. En niet te vergeten het nieuwe hoofdkantoor van ING (Breeam Outstanding), dat ontwikkeld wordt door OVG Real Estate, in samenwerking met G&S Vastgoed.’

Ook in het buitenland
‘In de GRESB Global Real Estate Benchmark, een wereldwijde debt-rating, zijn we nu de nummer 1 geworden’, merkt Wegdam op. ‘Onze productinnovatie is ook sterk gericht op verduurzaming. In onze kantorenportefeuille in Frankrijk hebben we de hoogte van de rente gekoppeld aan de GRESB-rating van het betING REFfende gebouw. Als de ESG-rating (environmental social governance) verbetert, krijgt de klant een vastgestelde korting op de rente die hij aan ons betaalt, maar als de ESG-rating verslechtert, betaalt de klant een vastgestelde opslag bovenop de rente. Dit financieringsproduct, de sustainability improvement loan, is wereldwijd heel vernieuwend.’