De prijzen voor huurwoningen in de vrije sector zijn in de eerste helft van 2017 opnieuw gestegen. Gemiddeld betalen huurders bij een verhuizing 6,9% meer per m² dan vorig jaar.
In de grote steden is de prijsstijging per m² nog veel groter. In een oververhitte markt en door een goed economisch klimaat zijn huurders bereid om meer te betalen voor een steeds kleinere woning. Dit blijkt uit huurmarktcijfers van VGM NL en NVM over de eerste helft van 2017. Volgens de verenigingen zijn structurele maatregelen nodig om het aanbod vrije sector huurwoningen te vergroten. Ze doen een dringende oproep aan politiek Den Haag om de particuliere huurmarkt te dereguleren, zodat particuliere investeringen eindelijk van de grond kunnen komen.
De cijfers van VGM NL en NVM hebben betrekking op circa 35.000 huurtransacties in de vrije sector (boven de liberalisatiegrens van € 710,68) op jaarbasis. In alle segmenten stegen de huurprijzen per m², met name die van appartementen. Meer dan driekwart van de transacties van appartementen vindt plaats in de grote steden. De ontwikkeling van de gemiddelde huurprijzen (bij mutatie) laat een gematigder beeld zien met een stijging van 3% ten opzichte van vorig jaar, naar € 999,-.
Amsterdam loopt nog steeds aan kop met een gemiddelde huurprijs van € 18 per m², gevolgd door Utrecht, dat een sterke prijsstijging kende tot € 12 per m². Ook in andere delen van het land stegen de huurprijzen, met als enige uitzondering Friesland, dat een minimale daling liet zien van -0,7%. Hier ligt de gemiddelde huurprijs onder de € 8 per m².
Aanhoudende krapte
Door de aanhoudende krapte op de huurmarkt zijn huurders bereid om meer te betalen voor steeds kleinere woningen. Zo tellen zij in de stad Utrecht € 700 per maand neer voor een woning van slechts 30 m². Eenzelfde bedrag in Roermond of Enschede levert een woning van 80 m² op. Voor huishoudens met behoorlijk meer bestedingsruimte – bijvoorbeeld € 1500 per maand – is in Amsterdam een appartement van ongeveer 95 m² te krijgen. In Amersfoort is voor dit geld een woning van 150 m² te vinden en in Druten is voor een paar honderd euro minder een woning van 172 m² beschikbaar.
Hoewel er in de eerste helft van 2017 meer nieuwbouwwoningen op de markt kwamen, had dit geen dempend effect op de prijzen. De huurprijzen gingen ook in het gestoffeerde (inclusief vloer en gordijnen) en gemeubileerde segment omhoog met respectievelijk 6,7% en 7,7%. Circa 20% van de transacties van makelaars van NVM en vastgoedmanagers van VGM NL vinden in deze categorieën plaats.
Doorstroming beperkt
Eric Verwey, voorzitter van VGM NL, maakt zich zorgen over het groeiend aantal ‘scheefwoners’ op de huurmarkt. “We kennen dit begrip uit de sociale huur, waar veel mensen met een te hoog inkomen in een goedkope corporatiewoning zitten. Maar ook de huidige vrije markt kent een snel groeiende groep bewoners die noodgedwongen in een te dure, en voor hun gezinssituatie vaak te kleine, huurwoning zitten. Ook dit zijn scheefwoners. Ze kunnen geen kant op en worden elke maand weer geconfronteerd met forse woonlasten.” Dit geldt voor circa 18% van de huurders. Zij zijn 36-40% van hun netto maandinkomen kwijt aan huurlasten.
1 op 8 liever een koopwoning
Uit een enquête van VGM NL en NVM blijkt dat 1 op 8 huurders (circa 60.000 huishoudens) tegen zijn zin in een huurwoning zit, en liever een koopwoning had gehad. Als belemmeringen worden genoemd dat ze geen of te weinig hypotheek konden krijgen (51%) of geen geschikte woning konden vinden (39%). Ook scheiding of (hoge) leeftijd worden als redenen genoemd. De belangrijkste reden om te huren is voor huurders zowel boven als onder de liberalisatiegrens geen onderhoud. Huurders boven de liberalisatiegrens noemen daarnaast de locatie van de huurwoning en flexibiliteit als voornaamste redenen.
“De krapte op de huurmarkt belemmert de doorstroming”, aldus Verwey. “Veel huurders zitten vast in een woning die niet meer geschikt is voor hun veranderde gezinssituatie. Ze kunnen niet verhuizen naar een passende woning en houden de plaats bezet voor nieuwe instromers.” Uit de enquête blijkt dat een kwart van de huurders eigenlijk binnen 2 jaar wil verhuizen. Als belangrijkste belemmeringen bij het vinden van een nieuwe huurwoning noemen zij het beperkte aanbod en te hoge huurprijzen. In het segment onder de liberalisatiegrens worden de lange wachtlijsten ook als reden genoemd.
Onbalans op huurmarkt
NVM en VGM NL hopen dat het komende kabinet maatregelen neemt om de krapte op de huurmarkt aan te pakken. Ger Jaarsma, voorzitter NVM: “In vergelijking met andere landen kent Nederland veel sociale huurwoningen, maar zeer weinig vrije huur. Terwijl dit segment steeds belangrijker wordt, bijvoorbeeld door de opkomst van zzp’ers, die geen eigen huis kunnen of willen kopen. Daarbij komt dat er ook aan betaalbare koopwoningen een tekort is zodat een grote groep mensen geen kant op kan.
De vrije huursector biedt uitkomst, maar het aanbod is veel te klein en de grote vraag drijft de prijzen op. Er moeten veel meer huurwoningen bij. Het is van groot belang dat de investeringen in de huurmarkt op gang komen.”
Geen subsidie
Hiervoor is het nodig dat duidelijk wordt wie er verantwoordelijk is voor het stimuleren van de groei van het middensegment in de huurmarkt vinden VGM NL en NVM. Jaarsma: “De vrije huursector is het enige marktsegment waar geen subsidie naar toe gaat. Hierdoor is het bijna onmogelijk om in het middensegment woningen te realiseren voor particuliere investeerders. Bovendien heeft de particuliere huursector onder de liberalisatiegrens te maken met vrijwel dezelfde regels als de corporatiesector, terwijl zij geen publieke taak heeft. Particuliere beleggers ervaren dus oneerlijke concurrentie van corporaties, die zich goedkoop kunnen financieren omdat de overheid hun leningen borgt. Het zou goed zijn als het komende kabinet een einde maakt aan deze onbalans, en zo een impuls geeft aan investeringen in huurwoningen.”
Volgens NVM en VGM NL zou er een geleidelijke deregulering van de particuliere huursector moeten plaatsvinden. Jaarsma: “Ondanks dat er op dit moment geen regulering is boven de liberalisatiegrens kan het middensegment huur alleen tot bloei komen als duidelijk wordt wie verantwoordelijk is voor de verdere ontwikkeling van deze categorie. Die partijen kunnen dan ook daadwerkelijk verantwoordelijkheid nemen, gesteund door aanpassingen van het huurbeleid.”
Marktaandeel van 50%
VGM NL (Vastgoedmanagement Nederland), de brancheorganisatie van vastgoedmanagers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM staan gezamenlijk voor circa 35.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis, waarmee een marktaandeel van circa 50% is gemoeid. Sinds 2014 registreren VGM NL en de NVM samen de transactiedata van huurwoningen. NVM en VGM NL streven naar een minder sterk gereguleerde woningmarkt, waarbij de keuzevrijheid van de consument leidend is bij de invulling van zijn of haar woonwens.
Foto: in 100Hoog in Rotterdam worden huurwoningen aangeboden van € 980 tot € 1300.
