Herontwikkeling winkelcentrum Schalkwijk: ‘Je kunt beter de wei hebben dan de koeien’

Liefst 16 verschillende projecten moeten de Haarlemse wijk Schalkwijk de komende jaren nieuw elan geven. Het gaat om nieuwbouw, renovatie en herontwikkeling, waardoor de wijk een complete mix krijgt van alle denkbare functies. Er komen nieuwe wooncomplexen, kantoorpanden worden getransformeerd naar woningen en het hele gebied tussen het Spaarne Gasthuis en de zuidkant van het winkelcentrum krijgt nieuwbouw of wordt gerenoveerd.

Een aantal projecten is inmiddels van start gegaan, andere liggen nog op de onderhandelings- of tekentafel.

Precies midden in het gebied ligt het gelijknamige winkelcentrum. Dat is inmiddels omgedoopt tot Centrum Schalkwijk, vooruitlopend op de plannen waarover de verschillende eigenaren in het gebied met elkaar en met de gemeente aan tafel zitten. Uitgangspunt is dat het winkelcentrum wordt getransformeerd tot de centrale plek van een nieuwe wijk door toevoeging van alle denkbare functies.

Voortrekkers zijn Hoes Beheer als belegger en Lunee Vastgoed in Amstelveen, als uitvoerende organisatie van Hoes Beheer.

Laatste kans
Hoes Beheer is het investeringsvehikel van Kees Jan Hoes. Hij ziet na 15 jaar plannen maken, duwen en trekken en het aankopen van verschillende posities eindelijk de mogelijkheid Centrum Schalkwijk een stap verder te brengen. Wat hem betreft is het de laatste kans voor Haarlem om iets van Schalkwijk te maken.

Het winkelcentrum was ooit een levendig centrum van Schalkwijk, met meer dan 125.000 kopers per jaar. De financiële crisis heeft gaten geslagen in het centrum. Winkels gingen failliet, eigenaren hadden geen belangstelling om de panden te renoveren of te herontwikkelen en de bezoekersstroom viel terug naar rond 70.000. De ondergang van V&D en daarmee de leegstand van een groot pand aan de zuidkant van het winkelcentrum leek de doodsteek te worden.

Hoes is van jongs af aan al vertrouwd met Schalkwijk. Zijn vader had er een supermarkt, Hoes Familiemarkten. Kees Jan heeft de winkel voortgezet en vervolgens uitgebouwd tot een franchiseketen. Die bleek voor het toenmalige Laurus dermate interessant dat hij de winkels aan deze supermarktorganisatie kon verkopen.

Hoes: ‘Mijn opa zei altijd: je kunt beter de wei hebben dan de koeien, dus ik ben door de jaren heen wat panden in het winkelcentrum gaan kopen.’ Daarmee heeft hij in het centrum een positie verworven die groot genoeg is om de herontwikkeling en renovatie van het centrum mede te dirigeren. Zijn grote kans kwam afgelopen december, toen CBRE GI bereid bleek het leegstaande pand van V&D aan Hoes Beheer te verkopen.

Plan van Jo Coenen
De afgelopen 15–20 jaar zijn verschillende plannen voor het winkelcentrum uitgewerkt. De droom waarmee alle betrokken partijen de nieuwe eeuw binnen stapten, was vastgelegd in een plan van architect en stedelijk adviseur Fons Verheijen. Daar spraken letterlijk torenhoge ambities uit. Op drie verschillende niveaus maaivelden: parkeren, winkelen en wonen, in combinatie met een verdiepte Europaweg. ‘Enorme ambities spraken daaruit. Megalomaan eigenlijk’, zegt Arthur van Neerijnen, partner van Kees Jan Hoes in Lunee Vastgoed. ‘En overal ondergronds parkeren, 2000 plekken in totaal.’

Er was belangstelling genoeg, maar niemand kreeg het rondgerekend. ING Real Estate won de tender. Ze haalden daarmee nog steeds een niet-realistisch plan in huis, zegt Hoes. De vastgoedgroep heeft er vervolgens vijf jaar over gedaan om het samen met Jo Coenen haalbaar te maken. Het ondergronds parkeren verdween, maar er verscheen wel een woontoren van 120 meter hoog. Intussen liep het winkelcentrum terug.

Hoes: ‘Zolang de huurcontracten liepen, kon iedereen het rustig uitzingen. Toen kwam de crisis en stapte ING uit het vastgoed. De bank kocht zijn verplichtingen af en stelde netjes iedereen schadeloos die had meegewerkt aan de plannenmakerij en daarvoor kosten had gemaakt.’

Tot overmaat van ramp werd in het diepst van de crisis asbest aangetroffen, dat opgeruimd moest worden door de verschillende winkeleigenaren. ‘We konden dus niet investeren in onze panden, omdat we moesten opdraaien voor de kosten van de sanering. We waren miljoenen euro’s verder en intussen was er nog niets verbeterd aan het winkelcentrum.’

Parkeerplan
Hoes Beheer had op basis van opties de hand weten te leggen op een aantal panden. De VVE en de gemeente Haarlem namen de rechten op het plan van ING over. De partijen wilden verder, maar hadden geen geld. In 2011 besloten de VVE en de gemeente Haarlem tot het invoeren van betaald parkeren in het winkelcentrum.

Hoes: ‘De gemeente had de gronden, wij de parkeergarage. De parkeeropbrengsten werden vervolgens aangewend om de herontwikkelingsplannen verder uit te werken en tot een haalbaar niveau terug te brengen.’

‘We zijn haalbare doelen gaan stellen’, aldus Van Neerijnen. ‘En nu zijn we zover dat we willen doorpakken’, vult Hoes aan. ‘We zijn de afgelopen paar jaar van een situatie van versnipperd eigendom naar geclusterd eigendom gegroeid. Ik heb zelf een aantal panden in eigendom en met de andere eigenaren werken we nu samen. De ondergang van V&D heeft de zaak getriggerd. Ik heb het V&D-pand gekocht en Fakton een plan laten uitrekenen dat haalbaar is. De gemeente heeft mij ook gevraagd om met een voorstel te komen voor de invulling van het hele gebied aan de zuidkant van Centrum Schalkwijk, het gebied achter V&D. Iedereen voelt nu aan dat dit de ultieme kans is om het gebied goed aan te pakken.’

Beleving en maatschappelijke functies
Wat op tafel ligt, is de transformatie van winkelcentrum Schalkwijk naar een centrum voor de stadswijk Schalkwijk. Uiteraard met winkels, maar ook met woonfuncties, grootschalige horeca, beleving in de vorm van een bioscoop en maatschappelijke functies als een bibliotheek en een stadsdeelkantoor.

Uiteraard krijgt het winkelgebied een oppepper. Momenteel loopt er een tender voor de bouw van een blok met supermarkten aan de oostkant van het huidige centrum. Daarin komen in ieder geval een nieuwe, grote Albert Heijn en een Aldi. In de aanbesteding is op die plek tevens de realisatie opgenomen van ongeveer 170 woningen, waarvan 40 zorgwoningen en horeca. Naast het V&D-pand gaat NH Bioscopen een bioscoop bouwen.

Hoes gaat de V&D vervangen door een woontoren. ‘Het moet echt een iconisch gebouw worden, als symbool van het nieuwe Schalkwijk. Jo Coenen had in zijn plan een toren opgenomen van 120 meter. Ondanks de nabijheid van Schiphol heeft de gemeente van het ministerie daarvoor toestemming gekregen.’ Hoes heeft voor het ontwerp architectenbureau Inbo in de arm genomen.

De naast de V&D gelegen winkel van onder andere Blokker en McDonalds wordt wat Hoes betreft ook vervangen door een woonblok. Hoes is hierover in gesprek met HB Capital, eigenaar van het vastgoed, om tot een integrale ontwikkeling te komen.

Daken benutten
Met retailspecialist Tony Wijntuin van Wyne Strategy & Innovation onderzoeken de betrokken eigenaren en de gemeente de juiste mix voor de invulling van de plinten in de gebouwen. ‘Grootschalige horeca wil graag naar deze plek komen’, zegt Hoes.

Het plan dat Lunee Vastgoed de gemeente heeft voorgelegd voor het gebied ten zuiden van het centrum behelst de bouw van in totaal ongeveer 600 woningen: grondgebonden en in twee woontorens. ‘Voor deze nieuwbouw is voldoende interesse bij beleggers.’

Ook de kern van het winkelcentrum moet nog een impuls krijgen. De eerste is al gegeven met de opening van een winkel van Action aan de kant van het voormalige VNU-gebouw. Die blijkt meteen al een grote trekker te zijn.

Als alles volgens plan verloopt, wordt er ongeveer 4700 m² winkelruimte ingeruild voor woon- en andere functies. Hoes: ‘Je creëert door deze ingreep eigenlijk schaarste in het winkeldeel, waardoor de huurprijzen zich ook kunnen herstellen.’

En dan zijn er ook nog daken, plekken die Hoes het liefst ook zou willen gebruiken. Hij denkt aan grootschalige horeca en leasure-concepten of sportfaciliteiten. ‘Het wordt een dynamisch centrum, waar op elk moment van de dag iets te beleven is’, aldus Hoes.

Van ingedut stadsdeelwinkelcentrum naar nieuw kloppend hart
Winkelcentrum Schalkwijk heeft net als vrijwel alle grote stadsdeelcentra in het land in de afgelopen jaren fors ingeboet aan bestedingen, bezoekersaantallen en de bezettingsgraad van de winkelruimten. Een tegenantwoord op deze ontwikkelingen als gevolg van de crisis, veranderend consumentengedrag, afvloeiing naar nieuwe winkelgebieden en internet vraagt om een doelgerichte visie en strategie, inclusief bijbehorende acties. Een opgave die in een één-eigenaarsstructuur – als ideaalscenario – al voldoende uitdagingen met zich meebrengt, laat staan in het geval van winkelcentra met versnipperd eigendom, wat exemplarisch is voor zogenaamde ‘MBO-winkelcentra’ uit de eind 60’er, begin 70’er jaren. In deze categorie valt ook winkelcentrum Schalkwijk in Haarlem.

Voor de revitalisatie en transformatie van winkelcentrum Schalkwijk naar Centrum Schalkwijk is daarom door adviesbureau Wyne Strategy & Innovation gekozen voor een strategie die het versnipperd eigendom moet omzeilen door in te zetten op de synergie van geclusterd eigendom. De insteek is om zo (beginnend) met een aantal eigenaren voldoende kritische massa te bundelen – in zowel eigendomsaandeel als ambitie – om het winkelcentrum te revitaliseren en te transformeren naar een centrum dat de nieuwe trots van Haarlem Schalkwijk moet worden. Hoe sterker deze clustervorming, des te meer vliegwielwerking en drive om de overige betrokken eigenaren én ondernemers enthousiast te krijgen. Daardoor kan des te gerichter worden gewerkt aan de transformatie van winkelcentrum in een Haarlems stadsdeel naar Centrum van Schalkwijk.

Naast de in het artikel genoemde ontwikkelings- en transformatieprojecten (Floridaplein en Zuidstrook) die op de rol staan, is begin 2016 in opdracht van de CVvE Haarlem Schalkwijk een start gemaakt met de revitalisatie en transformatie van Centrum Schalkwijk. Het gericht terugdringen van de leegstand in het winkelcentrum – als prioriteit nummer één – begint steeds meer vorm te krijgen, de aandacht vanuit de markt voor Haarlem Schalkwijk neemt toe en het cluster van eigenaren en ondernemers in Centrum Schalkwijk neemt steeds meer vaste vorm aan.

Als onderdeel van deze strategie worden verschillende acties ondernomen zoals:

• Ontwikkelen van een eenduidige en gedragen visie en strategie voor de revitalisatie en transformatie van het winkelcentrum;
• Formeren van een centraal kernteam dat als intermediair optreedt tussen eigenaren, ondernemers, gemeente en omwonenden enerzijds en het winkelcentrummanagement, marketing & communicatie en de pogrammaplanning van het winkelcentrum anderzijds;
• Gerichte herpositionering en branchering van Centrum Schalkwijk, waarbij de toevoeging van nieuwe functies zoals food, horeca, leisure, cultuur en sociaal-maatschappelijke voorzieningen essentieel is;
• Placemaking als activatie en vast programma-onderdeel voor de herpositionering van Centrum Schalkwijk;
• Actieve werving van nieuwe ondernemers en activeren van makelaars op basis van de vastgestelde doelbranchering, met een aanjaagfunctie door een intern acquisitieteam van Centrum Schalkwijk;
• Sturen op basis van versterkt winkelcentrummanagement (strategisch, tactisch en operationeel), doelgerichte marketing & communicatie waarbij gebruik wordt gemaakt van beschikbare en/of nieuwe data en media en centraal georganiseerde programmaplanning voor de uitvoering en bewaking van de vastgestelde verbetermaatregelen.