De Zuidas was eind september het decor voor het allereerste fysieke Real Estate & Building Futureproof kennisfestival. Innovatie en vernieuwing zijn volgens initiatiefnemer Wouter Truffino hard nodig in de ‘perfect storm’ waar de bouw- en vastgoedsector nu middenin zitten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
Stikstof, CO2, energietransitie, materialentransitie, personeelstekort, rentestijging, bouwkostenstijging, verduurzaming, woningbouwopgave, geen stabiel beleid uit Den Haag: het kwam allemaal aan bod tijdens het tweedaagse kennisfestival Real Estate & Building Futureproof.
De deelnemers werden eerst geïnspireerd door Petra Stojanovic-Van Kan over de negen innovatieve ingrediënten van Google. Vervolgens was er een paneldiscussie over ESG met Annet Bertram (ministerie van BZK en Rijksvastgoedbedrijf), Hellen van der Plas (verlichtingsfabrikant Signify), Stephanie Hottenhuis (KPMG) en Boudewijn Ruitenburg (Edge). Zij bespraken de prioriteiten en richtlijnen die ESG de industrie biedt, maar ook mogelijke oplossingen om de gebouwde wereld te verbeteren.
Makelaar van de toekomst
Na de inleidende bespiegelingen waren er tal van kennissessies waarbij bij nieuwe invalshoeken op het werkveld centraal stonden. Zoals de toekomst van de makelaar, in het bijzonder die op de woningmarkt. Daarover gingen aankoopmakelaar Frederik van Til (oprichter van Woonplatform Vanhuyse en bestuurslid Wonen bij NVM), Robert de Joode (tot voor kort bestuursvoorzitter bij Dynamis en directeur Kuijs Reinder Kakes), Ron van den Berk (ict-bedrijf Homebuddy) en Tristan Bons (manager public affairs bij VBO) in gesprek.
Alle sprekers waren het erover eens dat de toekomst van de makelaar ligt in de toegevoegde waarde die hij of zij biedt. Bons, namens VBO ook belangenbehartiger richting politiek Den Haag en Brussel: ‘De rol van de makelaar die alleen op transacties is gericht is over 10 jaar wel klaar. Centraal moet staan wat de consument verwacht en wat de maatschappelijke toegevoegde waarde is. Ik krijg nu nog vaak de vraag vanuit Binnenlandse Zaken en de Kamer wat we nu eigenlijk doen. Er was zeker tot voor kort geen goed verhaal.’
Meer transparantie in het verkoopproces, bijvoorbeeld door de invoering van het Noorse model, waarbij de makelaar zowel de koper als de verkoper dient, maakt de makelaar in ons land volgens hem niet per se toekomstbestendiger. ‘Zo’n model werkt alleen als er spelregels zijn. Bovendien voorziet de introductie van een biedboek al in meer transparantie. Als dat ertoe leidt dat de makelaar alleen maar de deur openzet naar een soort online veiling, gaat hij 2030 ook niet halen.’
Data én advies
Van Til en De Joode benadrukken het belang van een goede en rijke database om de behoeften aan de vraagkant in beeld te krijgen en daarmee het onderscheid te maken met online platformen, die ook steeds meer diensten bieden aan doe-het-zelvers. De Joode: ‘Op die manier weet de verkoper bijvoorbeeld waar de potentiële kopers zich bevinden. Het gaat om de combinatie van data en advies.’ Van den Berk denkt dat ook het persoonlijk contact veel beter benut kan worden. ‘Je gaat van adviseur naar regisseur van iemands wooncarrière.’
Ook wetgeving noodzaakt volgens Bons tot verandering. ‘Er is steeds meer wetgeving op het vlak van fraude en witwassen. Tot nu toe kon de branche de boot aardig afhouden, maar het ligt voor de hand dat makelaars een poortwachtersfunctie krijgen, net als in andere Europese landen, en dat er een identificatie- en meldplicht komt, net zoals bij banken bijvoorbeeld. Anders dan nu gaan we er naartoe dat er straks echt ergens vastligt dat jij makelaar bent. Die veranderingen vormen een uitdaging, maar professionalisering kan ervoor zorgen dat jij straks niet die geweldige taxichauffeur bent terwijl er alleen nog maar zelfrijdende auto’s zijn.’
Van den Berk is ervan overtuigd dat consumenten een makelaar willen betalen voor goed advies, zeker op het vlak van duurzaamheid. ‘Het taxeren tot 100% van de waarde zal straks volledig modelmatig plaatsvinden. Het gaat om die financiering tot 130% van de waarde. Wat kan de koper volgens zijn adviserende makelaar toevoegen zodat de veronderstelde waarde die dat oplevert die financiering voor de bank rechtvaardigt?’ Van Til vindt voor de consument ook de cost of ownership belangrijk: ‘Kan hij blijven wonen als zijn woning uiteindelijk aangepast wordt? De adviesrol van makelaar wordt op die manier een blijvende.’
Bestemmingsvrij ontwikkelen
In een andere sessie stond de toekomst van het ontwikkelen ter discussie. Onder leiding van Johannes van Bentum spraken Saman Mohammadi van ontwikkelaar ReBorn, Nicole Maarsen van woonplatform Home.Earth en Bas Rutten van ABN Amro over ontwikkelen met verschillende transitiemogelijkheden. Volgens de prikkelende openingsstelling zou dit direct voor meerwaarde zorgen.
Volgens Maarsen is vertrouwen essentieel om dergelijke ‘open einde’ ontwikkelingen van de grond te tillen. En aan dat vertrouwen schort het nog wel eens. ‘Om de gebruikswaarde van een gebouw te behouden moet je sowieso vroeg of laat kunnen herbestemmen. Gemeenten moeten daar op dat moment dan wel in meegaan. Daarnaast zijn met name grote beleggers erg sectoraal-gericht bezig. Bij winkelcentra met veel structurele leegstand wordt door eigenaren en gemeenten al snel gekeken naar mixed use als oplossing, maar het groot kapitaal redeneert dan vaak dat Nederland te klein is voor een mixed-use fonds. Men ziet dat eerder op Europese schaal als kansrijk.’
Rutten stelt dat zijn werkgever bij de directe vastgoedfinanciering niet per se afkerig is van projectontwikkeling zonder vaste bestemming. ‘ABN Amro kijkt heel nadrukkelijk naar het gebied en de omgeving. Een gebouw met verschillende transitiemogelijkheden moet je ook daadwerkelijk kunnen transformeren naar een andere functie. Je moet het niet romantiseren.’
Combinatie van functies
Maarsen wijst erop dat gebruikers de combinatie van functies waarderen, bijvoorbeeld wonen en zorg, of wonen en onderwijs. Maar levert die combinatie directe meerwaarde op? Mohammadi: ‘Het ontwikkelen met verschillende transitiemogelijkheden kost iets meer. Daar staat tegenover dat de huurwaarde hoger lijkt te liggen als je vooruit kijkt, waardoor je het ook beter kunt financieren. Probleem daarbij is wel dat taxateurs terugkijken. Het leegstandsrisico neemt af als een pand breder inzetbaar is, maar de vraag is of beleggers daarvoor willen betalen.’
Zolang er nog nauwelijks Nederlandse beleggers zijn die in mixed use stappen, vereisen ‘open-einde ontwikkelingen’ paradoxaal genoeg dat er een hoofdfunctie is. Alle sprekers zijn het erover eens dat als mixed use echt tractie wil krijgen, er meer beleggers moeten willen investeren in de combinatie van functies in plaats van de huidige focus op sectoren als kantoren, wonen of retail.
Ook gemeenten moeten over hun eigen schaduw heen durven stappen. Nu nog wordt er bij het uitgeven van grond liever gekozen voor de eeuwigheid dan voor de tijdelijkheid. Maarsen: ‘Gemeenten kunnen bijdragen aan de meerwaarde van belangrijke plekken in hun stad door flexibele bestemmingen mogelijk te maken. Zo heeft een ontwikkelaar of belegger de ruimte om het gebruik van het gebouw te laten meebewegen met de vraag van de tijd. De sportclub van nu kan dan wellicht op termijn een winkel, een maatschappelijke ontmoetingsplek of een koffietentje worden.’
De sector zelf kan volgens Maarsen de helpende hand toesteken door schaalbare voorbeelden te geven, bijvoorbeeld op het vlak van ontwerpen gericht op circulariteit, modulair bouwen, CO2-neutraal bouwen en biodiversiteit.
