Gertjan van der Baan, Vesteda, pleit voor investeringen in de ontwikkeling van alternatieve energievormen
Door Sebastiaan Roggeveen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2019
Uit het PropertyNL Beleggersonderzoek 2019 blijkt dat de vastgoedportefeuille van Vesteda met ruim € 600 mln is gegroeid naar bijna € 8 mrd (H1 2019). Deze € 8 mrd zou echter eigenlijk meer moeten zijn. Er is namelijk meer dan voldoende kapitaal beschikbaar om te investeren in Nederlandse woningen. Zo heeft een aantal grote aandeelhouders van Vesteda aangegeven kapitaal beschikbaar te hebben als goede investeringskansen voorhanden zijn. De stagnerende woningbouw is echter een doorn in het oog van beleggers die het beschikbare kapitaal niet kunnen inzetten om het woningtekort aan te pakken.
Daarnaast wordt de bouwsector geplaagd door de stikstofproblematiek. Van der Baan uit hier duidelijk zijn zorgen over. Hij erkent het probleem, maar het kabinet draait volgens hem wel de bouwsector de nek om met zijn plannen. ‘De bouwsector is een sector die we heel hard nodig hebben en waarin heel veel mensen werken. We moeten niet vergeten dat de bouwsector in de crisis bijna weggevaagd is. De schaarste die de woningmarkt nu domineert, is nog steeds deels de erfenis van de afgelopen crisis.’
Als Van der Baan het voor het zeggen zou hebben in Nederland, hoe zou hij dan investeren in de woningmarkt? ‘Dan zou ik € 100 mrd reserveren voor technologische ontwikkelingen, infrastructuur en ruimte om 1 miljoen woningen te bouwen. Dat is nodig om het nijpende woningtekort vlot te trekken.’
Nieuwe investeringen
Terwijl net na de crisis nog voor vele miljoenen aan huurwoningen werden aangekocht van woningcorporaties, spelen de laatste jaren de nieuwbouwprojecten weer een belangrijke rol. De klap op de vuurpijl was de aankoop van de Nederlandse woningportefeuille ter waarde van € 1,5 mrd die Vesteda in oktober vorig jaar overnam van NN Group. Deze portefeuille bestaat uit 7000 woningen, waarvan 6000 bestaand en 1000 in aanbouw.
Van der Baan vertelt dat er momenteel ook nieuwe projecten in aanbouw zijn binnen en buiten de Randstad. De Randstad is al decennialang in trek bij investeerders. Het zwaartepunt van Vesteda’s vastgoedportefeuille ligt dan ook in de Randstad en de gemeenten daar omheen. Amsterdam voert de boventoon met 23%, en daarna volgt Rotterdam met 8%. De locatie en bereikbaarheid zijn en blijven een belangrijke factor in het vastgoed, volgens Van der Baan, maar naast de Randstad is er ook belangstelling voor andere sterke economische regio’s.
Een recente aankoop is de nieuwbouwontwikkeling The Ox in Amsterdam Osdorp. The Ox bestaat uit 168 appartementen en een ondergelegen parkeergarage. Begin 2020 wordt gestart met de bouw. Van der Baan: ‘Het project zal grotendeels worden verhuurd aan mensen met een middeninkomen. Het is goed nieuws voor de stad Amsterdam dat wij op deze locatie betaalbare huren en haalbare plannen kunnen combineren.’
Vesteda investeert ook buiten de Randstad in nieuwe projecten. In oktober 2018 werd het startsein gegeven voor de gebiedsontwikkeling De Groote Wielen in Rosmalen, die bestaat uit 120 eengezinswoningen. En in september 2019 werd voor € 25 mln het Groningse project Westerwal aan de portefeuille toegevoegd, een nog te realiseren complex met 171 huurappartementen voor het middensegment. Van der Baan: ‘Groningen heeft veel te bieden: werkgelegenheid, een universiteit, voetbalclub FC Groningen en op cultureel gebied zijn er diverse musea te bezoeken. Daarom is een investering vanuit de overheid in een goede en snelle treinverbinding van belang. Je zou met 45 minuten van Amsterdam naar Groningen moeten kunnen reizen. Hierdoor wordt het voor investeerders interessant om buiten de Randstad in woningen te investeren. Ook het bedrijfsleven zal sterk profiteren van een betere bereikbaarheid, en is dat is goed voor de economie.’
Hoewel het woon–werkverkeer de laatste jaren door flexwerken veranderd is, wil Van der Baan dus inzetten op een betere infrastructuur. Het gedrag en de wensen van woningbezitters zijn volgens Van der Baan belangrijke aandachtspunten. ‘Wij merken dat stedelijke gebieden automatisch naar voren komen, omdat hier alle faciliteiten aanwezig zijn. Er zijn echter ook huurders die de aanwezigheid van groen en ruimte belangrijk vinden. Zij kiezen voor woningen buiten de stad, die wel goed bereikbaar zijn.’
Nieuwe energievormen
Van der Baan ziet duurzaamheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid als belangrijke criteria voor de waardeontwikkeling van zijn portefeuille. Vesteda investeerde de afgelopen jaren voor al voor € 35 mln in duurzaamheid. Doordat het al lange tijd een consistent duurzaamheidbeleid voert, kwam het in mei 2019 in aanmerking voor financiering in de vorm van een groene obligatie. Van der Baan: ‘Deze groene obligatie ondersteunt ons duurzaamheidsbeleid en heeft bijgedragen aan het aantrekken van een bredere investeerdersgroep.’
De opbrengst van de obligatie wordt gebruikt voor de financiering van woningen met minimaal energielabel A en woningen met ten minste een verbetering van twee label-stappen tot minimaal energielabel C. Volgens Van der Baan heeft Vesteda relatief veel ouder bezit. Het is volgens hem bijzonder dat het merendeel van de woningen in bewoonde staat is verduurzaamd. Inmiddels is 85% van de portefeuille groen en heeft 10% energielabel D. ‘We gaan hierdoor zeker aan het energieakkoord 2020 voldoen’, aldus Van der Baan. Vesteda pleit ervoor dat nieuwe woningen niet meer op het gas worden aangesloten.
De verduurzamingsplannen voor de bestaande woningvoorraad houden in dat meer dan zeven miljoen woningen voor 2050 moeten overstappen op andere verwarmingsvormen en duurzame elektriciteit. Dat betekent dat er nog 70.000 woningen per jaar van het gas af moeten op een moment dat er nog geen goede alternatieve energievormen zijn ontwikkeld. Van der Baan: ‘Dat levert een immense opgave op. Ik denk dat Nederlandse universiteiten meer kunnen investeren in de ontwikkeling van alternatieve energievormen. Als we deze technologieën hebben ontwikkeld, dan kan de Nederlandse overheid deze kennis exporteren en de investeringen in technologie terugverdienen. Ik ben een groot voorstander van waterstof en daarnaast heeft Nederland de afgelopen jaren aangetoond dat stadsverwarming effectief is.’
Stadsverwarming is het opwarmen van water door hergebruik van restwarmte. Een stad, wijk of dorp kan hiervan gebruikmaken. De restwarmte is afkomstig uit elektriciteitscentrales, grote fabrieken of afvalverbrandingsovens en datacenters. Verwarming is ook mogelijk met behulp van zonnecollectoren of een warmtepomp. Van der Baan: ‘Je kunt niet alle woningen energieneutraal maken zonder samenwerking met de andere partijen. Het is daarom van belang dat overheid en universiteiten meer gaan samenwerken op het gebied van energietransitie.’
Kabinetsmaatregelen
Het kabinet kondigde op Prinsjesdag aan het belang van de WOZ-waarde in het WWS-puntenstelsel te beperken om zodoende huurprijsstijgingen tegen te gaan. Het gevolg hiervan is dat veel huurwoningen in het middensegment terugvallen in het gereguleerde segment. ‘Ik ben er voorstander van om bestaande huurders te beschermen tegen huurstijgingen.’
De middenhuursector is volgens Van der Baan echter niet geholpen met de maatregelen die het kabinet in de Miljoenennota aankondigde voor de woningmarkt. Beleggers worden weggejaagd, waardoor de schaarste nog meer zal toenemen en huurprijzen verder zullen stijgen. Volgens Van der Baan zal extra regulering van het kabinet op de huurmarkt niet bijdragen aan de productie van woningbouw in het middensegment. Dit middensegment vormt nu slechts 10% van de totale woningmarkt. ‘De enige remedie om ongewenste prijsstijgingen tegen te gaan is extra woningen van voldoende kwaliteit bij te bouwen. Deze woningen zullen een prijsdrukkend effect hebben en bieden huurders de keuzemogelijkheid om te verhuizen.’
Over Vesteda
Vesteda is een Nederlandse woningbelegger die zich voornamelijk richt op het middenhuursegment. Het bedrijf belegt gelden van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars in Nederlands residentieel vastgoed. De verhuurportefeuille omvat 28.000 woningen. Deze liggen hoofdzakelijk in economische sterke gebieden en grootstedelijke regio’s.
Over Gertjan van der Baan
Voordat Gertjan van der Baan in 2014 aantrad als ceo van Vesteda, was hij voorzitter van de raad van bestuur van de Nederlandse woningbelegger Nationaal Grondbezit Nagron. Nagron is onderdeel van de Rotterdamse investeerder Van Herk Group, waar Van der Baan vanaf 2009 ook ceo was. Daarvoor werkte hij bijna negen jaar bij handelsbank Kempen & Co op het gebied van corporate finance. Van der Baan is lid van voetbalclub AFC in Amsterdam. In de zomer springt hij graag op de fiets en in de winter trekt hij als het even kan zijn schaatsen aan.
