In de projectontwikkeling zijn na de crisis in 2008 geen radicaal nieuwe verdienmodellen ontstaan. Er is eerder sprake van bescheiden aanpassingen. Dat blijkt uit een onderzoek van Ed Nozeman van de ASRE.
Nu de marksituatie in Nederland is verbeterd, zijn alternatieve manieren van vastgoedontwikkeling volgens de onderzoekers weer van het toneel verdwenen. De transparantie van handelen is in het algemeen toegenomen, waardoor het verdienmodel ook voor derden meer inzichtelijk geworden is en het frauderisico wordt geminimaliseerd.
De crisis deed grote spelers verdwijnen en nieuwe spelers verschijnen. Ook de organisatie van de initiatieffase is mede daardoor ingrijpend veranderd: meer en scherper vraag- en afzetgestuurd, gericht op risicoreductie en kostenefficiency, noodzakelijkerwijs al dan niet tijdelijk rolwisseling van actoren accepterend. Toch zijn die veranderingen vooral als een aanpassing op de veranderde opgave en de gewijzigde context te karakteriseren en niet als wezenlijk nieuwe verdienmodellen, eerder een padafhankelijke dan disruptieve innovatie.
Speelveld ingrijpend gewijzigd
Sinds de financiële crisis van 2008 zijn context, opgave en speelveld van project- en gebiedsontwikkeling ingrijpend gewijzigd. In het rapport ‘De initiatieffase van het nieuwe ontwikkelen’ van Ed Nozeman voor de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) wordt de vraag onderzocht hoe de initiatieffase er sindsdien uitziet en - voor zover dat afwijkt van de précrisisperiode - in welke opzichten.
De gewijzigde opgave en context leidt tot een verschuiving in de herkomst van initiatieven. Op hoofdlijnen is de aard van de activiteiten in de initiatieffase ondanks de crisis niet veranderd. Wel verschilt de wijze waarop en de mate van aandacht voor specifieke activiteiten.
Succes lastiger geworden
Het belang van interne en externe factoren voor het succes van de initiatieffase lijkt door de crisis en structurele omstandigheden alleen maar toegenomen. Succesvol initiatiefnemen is eerder lastiger dan gemakkelijker geworden. Het recente herstel van de woningmarkt doet daar kennelijk weinig aan af.
De bejegening van private initiatieven door de lokale overheid wordt beïnvloed door twee categorieën variabelen, enerzijds zijn die persoons- en politiekgebonden, anderzijds verbonden met marktdynamiek en mate van complexiteit. Actoren (h)erkennen daarmee de invloed van de crisis op de wijze van bejegening.
Geen terugkeer naar aanbodgestuurde markt
Terugkeer naar de precrisissituatie wordt onwaarschijnlijk geacht. Elk tijdsgewricht is anders. De vastgoedmarkt mag zich dan herstellen, in elk geval wat de woningmarkt betreft, de context en het speelveld zijn zodanig gewijzigd dat van een terugkeer naar een aanbodgestuurde markt geen sprake kan zijn. Honderd procent financiering met vreemd vermogen is sowieso niet meer aan de orde. De ontwikkelingscondities zijn veel kritischer geworden, waardoor hogere eisen aan initiatiefnemers worden gesteld.
