Rutte III schrapt de status van fiscale beleggingsinstelling voor vastgoedfondsen. Komt er een nieuw REIT-regime?
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
Het is een curieus zinnetje in het regeerakkoord dat VVD, CDA, D66 en CU presenteerden: ‘Directe beleggingen in vastgoed door beleggingsinstellingen zijn niet meer toegestaan in verband met het afschaffen van de dividendbelasting.’ De regeringspartijen zijn er nog niet aan toe extra toelichtingen te geven, waardoor er nog volop wordt gespeculeerd. Wat in elk geval duidelijk is, is dat beleggers in direct vastgoed niet meer via het fiscaal gunstige belastingvehikel kunnen beleggen, dat een belastingtarief heeft van 0%.
Een fiscale beleggingsinstelling (fbi) hoeft geen vennootschapsbelasting te betalen wanneer zij alle inkomsten — huren en rente — direct aan de aandeelhouders uitkeert in de vorm van dividend. De fbi stelt beleggers die via zo’n instelling beleggen in fiscaal opzicht gelijk aan beleggers die rechtstreeks beleggen. De dividend-ontvangende partij betaalt in de regel 15% dividendbelasting en deze wordt als bronbelasting ingehouden.
Nu hebben de regeringspartijen echter besloten om de dividendbelasting (gedeeltelijk) te laten vervallen. Om te voorkomen dat beleggen in vastgoed via een fbi-vehikel fiscaal wel heel gunstig wordt, wil de Nederlandse overheid de fbi-status opheffen zodat deze beleggingsondernemingen in vastgoed gewoon vennootschapsbelasting (21%) gaan afdragen over de behaalde winst.
‘Dit is slecht nieuws voor veel beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen. Als dit doorgaat, zullen ze over hun resultaten straks 21% vennootschapsbelasting moeten betalen. Beleggen in Nederlands vastgoed wordt hierdoor minder aantrekkelijk’, zegt Roderik Beckers van Loyens & Loeff. Hij adviseert vastgoedfondsen, waaronder een groot aantal fiscale beleggingsinstellingen.
Getroffen fondsen zijn onder meer beursgenoteerde fondsen als Wereldhave en NSI, maar ook niet-genoteerde fondsen als Vesteda en Amvest. Op de beurs was een duidelijke reactie waarneembaar: van fondsen met veel Nederlands vastgoed als bijvoorbeeld Wereldhave en NSI, maar ook Vastned, daalden de koersen. De zeven beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben bijna € 7 mrd belegd in beursgenoteerd vastgoed, zo blijkt uit het in dit magazine gepubliceerde beleggersonderzoek (zie pagina 34). Maar van Eurocommercial, dat niet in Nederland belegt, en Unibail-Rodamco, waarvan maar 6% van de portefeuille uit Nederlands vastgoed bestaat, bleven de koersen keurig op peil.
Wereldhave, dat ook actief is in Frankrijk, heeft al laten weten dat de positie van het Nederlandse vastgoed in de portefeuille zal worden heroverwogen als deze maatregel doorgaat. Nederlands vastgoed dat in fbi’s zit zal niet alleen minder aantrekkelijk worden voor Nederlandse beleggers, maar ook voor buitenlandse beleggers.
Ook brancheorganisaties als de IVBN roeren zich. Zij vinden de maatregel zeer ondoordacht en kort door de bocht. De maatregel valt ook niet te rijmen met het uitgangspunt van dit kabinet om de belastingdruk voor bedrijven te verlagen. De maatregel zal het voor de vastgoedsector juist moeilijker te maken.
Lage opbrengsten
Misschien wordt de soep echter niet zo heet gegeten. Het ene zinnetje in het regeerakkoord is zo summier dat er eigenlijk geen conclusies getrokken kunnen worden. Opvallend is namelijk ook dat de opbrengsten uit deze maatregel die de regering in het regeerakkoord ingeboekt heeft, bijzonder laag zijn. Vanaf 2020 en verder wordt slechts € 50 mln aan opbrengsten voorzien.
Wellicht dat er voor vastgoedfondsen een nieuw belastingregime wordt ingevoerd. Beckers: ‘Ik ga er eerlijk gezegd vanuit dat het nieuwe kabinet zo verstandig zal zijn om een nieuw ‘REIT-regime’ in te voeren, al zegt men daar nu nog niets over. Alle landen om ons heen hebben zo’n fiscaal gunstig regime, gebaseerd op dezelfde principes als het Nederlandse model, dus een faciliteit voor het gezamenlijk beleggen zonder additionele heffing op het niveau van het beleggingsfonds. Buitenlandse regimes zijn vaak meer toegespitst op vastgoed.’
Binnen de sector gingen reeds in toenemende mate stemmen op voor de introductie van een fiscaal gunstig regime specifiek voor beleggingen in vastgoed. Het huidige regime voor fiscale beleggingsinstellingen, dat stamt uit de jaren ’60 van de vorige eeuw, kent een bredere toepassing en sluit op onderdelen niet goed aan bij de dynamiek van de huidige vastgoedbeleggingsmarkt. Beckers: ‘In plaats van het simpelweg uitsluiten van de vastgoedsector, zou het kabinet zich juist moeten laten inspireren door de meer marktconforme ‘REIT-regimes’ in de landen om ons heen. De afwezigheid van een dergelijk regime in Nederland zal onherroepelijk grote negatieve impact hebben op investeringen in Nederlands vastgoed.’
Aandeel Nederlands vastgoed van beursgenoteerd vastgoedfondsen
NSI: 100%
Vastned: 45%
Wereldhave: 40%
Eurocommercial: 0%
Unibail-Rodamco: 6%
WDP: 50%
Klépierre: 4%
