Expo Real München 2018: Een verrassende cocktail met zoete en zure trends

Dit voorjaar voorspelde Pieter Hendrikse – de voormalig Euro-topman van CBRE Global Investors en nu ceo JLL Nederland – dat beurzen zoals Mipim en Expo Real in deze vorm in de toekomst niet meer zullen bestaan vanwege de enorme impact van proptech.

Zoet – Firestarters
Het was alsof Klaus Dittrich (chairman & ceo van Messe München) en Claudia Boymans (exhibition director Expo Real) hadden geluisterd en bezworen hadden: ‘Dat nooit’. In plaats van te wachten totdat de proptech, de fintech, de lawtech of de contech de vastgoedindustrie op sleeptouw zouden nemen, besloten zij zelf het voortouw te nemen met een Real Estate Innovation Forum en het onderzoek samen met PropertyEU naar ‘Firestarters’, nieuwe ondernemingen die invloed hebben op de vastgoedindustrie.
Een ‘proptech’-groep systematiseert onderzoek naar gebouwaanbod en transactiedata met als ultieme doel ‘automated valuation’. PropertyNL heeft daarvoor in Nederland systemen ontwikkeld en talrijke internationale contacten zijn hier ook mee bezig. Nu gaat het op de Expo niet om producten, laat staan om de onze, maar over wat deze technologie kan betekenen voor de toekomst van de Europese vastgoedmarkt. Een markt die stond voor illiquiditeit en intransparantie, maar dank zij deze technologie een grote vlucht kan nemen.

Zoet – Bezoekersrecords
Die voorspelling dat de beurzen van minder belang worden, werd afgelopen weken nog niet bewaarheid. Een nieuw record met 2100 exposanten (vorig jaar 2000) en bijna 45.000 bezoekers (een stijging van bijna 7%) trokken naar München. Tijdens de crisis gaf menige bezoeker toe: de Expo was een fiscale noodzaak om als dienstreis het Oktoberfest te vieren. Dit jaar waren er echter massa’s echte netwerkers. Vroeger was Expo dé vastgoedbeurs die vanuit de krachtigste Europese economie een Europees platform bood. Nu wordt het steeds internationaler. Daarbij past ook een rol voor PropertyEU als Europese Engelstalige mediapartner met verslag van de belangrijkste nieuwsfeiten digitaal én in print, zoals op alle dagen een Expo Daily News.
Deze mix is onontbeerlijk gebleken om overheden, eindgebruikers, beleggers en financiers bij elkaar te brengen. Dat zal blijven, maar op een efficiëntere markt veranderen spelers en speelveld.
Partijen zullen de Expo nodig hebben om te ontdekken hoe om te gaan met blockchain, om te weten welke automated valuation-systemen er zijn, maar vooral om de achterliggende algoritmes en hun risico’s te kennen. Robotica en artificial intelligence zullen meer en meer hun stempel zetten op de Expo Real.

Zuur – Lege stands Moskou en Istanbul
Alle communicatie op beurzen ten spijt, sommige steden lukt het maar niet om investeerders aan te trekken. Moskou had meer in de stand geïnvesteerd dan ooit, maar serieuze investeerders meden de stand. Servië maakte zijn hoopvolle debuut op de beurs, maar zal het nog lang zonder institutionele beleggers moeten stellen. Ook het met veel tamtam ingehaalde Istanbul kan nergens meer op rekenen. Nederlandse partijen zoals Vastned en Redevco waren precies op tijd weg. Multi Development (Blackstone) heeft nog wel een hele portefeuille. Nieuw op de beurs was ook Nakheel, de ontwikkelaar uit Dubai die jarenlang miljoenen spendeerde op de Mipim. Hun ontwikkelingen in Dubai zijn imponerend, maar institutionele beleggers zijn niet gecharmeerd van de businesscase. In het verleden kwam het wel voor dat ontwikkelaars uit Dubai hun expertise inzetten op andere markten (zoals in Londen), maar meestal kwam dat ook omdat ze behalve expertise ook geld meebrachten.
 
Zuur – Terugtrekkende beweging Nederlandse partijen
Nederland is behalve met de combinatiestands van Holland Metropole en Holland Property Plaza sterk vertegenwoordigd met aparte stands. De Rabo Vastgoedgroep ontbrak echter (de ontwikkelingstak BPD, de investeringstak Bouwfonds Reim en de bank). De vastgoedbank is geïntegreerd in Rabo en de investeringstak is op een haar na verkocht. Overblijver BPD is een van de grootste woningontwikkelaars van Europa, met marktleiderschap in Nederland en topposities in Duitsland en Frankrijk. De Rabobank wil echter ook op ontwikkelingsvlak zijn exposure in vastgoed terugbrengen en BPD staat op het punt om de Franse tak Marignan te verkopen.
Dé private retailbelegger in Europa, Redevco, heeft onder leiding van Andrew Vaughan een draai gemaakt, liet hij op de beurs weten. Het fonds dat exclusief belegde voor de familie Brenninkmeijer heeft van de € 7,4 mrd aan overwegend retailvastgoed € 2,7 mrd verkocht aan derden zoals Ares, Hermes en PGGM. Redevco heeft bovendien de portefeuille retail opgeschud en meer dan de helft van de assets verkocht, en Vaughan wil nog meer verkopen. Vijf jaar terug had het fonds 800 assets en nu nog maar 330. Naar verluidt wil Redevco, van huis uit retailbelegger, zich meer gaan richten op woningen. Aangezien Redevco een paar keer als eerste inspeelde op een trend (Redevco had als eerste door hoe het zat in Turkije), zal dit signaal ook nagalmen op de toekomstige Mapic in november in Cannes.

Zuur – Tekenen nieuwe creditcrunch
Expo München 2018 stond ook in het teken van het herdenken van de grootste na-oorlogse vastgoedcrisis, die tien jaar terug ontstond met het omvallen van Lehman Brothers. De beurs had in 2008 spookachtige trekjes, omdat sommige banken wel een stand hadden, maar geen bemensing.
Bij herdenkingen vragen mensen zich altijd af of het weer zou kunnen gebeuren. Het antwoord daarop is volmondig ja. Veel partijen staren zich blind op de rente, maar dan is pessimisme nog niet gerechtvaardigd. Veel gevaarlijker voor vastgoed is de beperkte beschikbaarheid van kapitaal. In Nederland is dat zeer actueel, omdat de drie grootbanken ABN Amro, ING Real Estate Finance en Rabobank allemaal kampen met toegenomen kapitaalseisen. Achter de schermen valt ook het verwijt dat De Nederlandsche Bank de vastgoedrisico’s niet goed inschat en met die eisen de markt kapot maakt. Op zich heeft De Nederlandsche Bank de crisis aangewend om meer data te verzamelen over de markt. De bank zou daarmee een reëler beeld van de risico’s moeten hebben. Hierover later meer, want er waren veel banken, maar DNB ontbreekt nog op de Expo Real.

Amsterdam zoekt naar ‘patient capital’
Steden versus investeerders over betaalbare huurwoningen: die controverse stond centraal bij een bijeenkomst op de Expo Real van Holland Metropole, de stand van de grote steden en de grote private partijen.
De bijeenkomst werd gemodereerd door Judi Seebus, editor in chief van PropertyEU, en kwam tot stand op initiatief van Holland Metropole-projectleider Lex Brands en Bob van der Zande (bekend van City Development Amsterdam en ULI Nederland). Het was een gewaagd initiatief. In voorgaande jaren werd de rode loper uitgelegd voor beleggers en vertelden de gemeenten dat ze graag van de centen gebruik wensten te maken. Dat was ook het idee van panellid Ullrich Sierau, de burgemeester van Dortmund. Hij vertelde over zijn mooie stad en hoopte dat er veel beleggers op af zouden komen.
Binnen de gemeente Amsterdam is er echter een discussie dat die beleggers niet vrijelijk hun rendementsnormen kunnen botvieren op het woningsegment en al helemaal niet op het sociale en middensegment. Dat leidt dan weer tot onbegrip bij beleggers, die wel veel kapitaal hebben en veel vraag in de markt zien, maar door steeds maar meer regelgeving en minder bouwlocaties niet aan de slag kunnen.
Carolien Schippers (waarnemend directeur van City Development Amsterdam) wees erop dat Amsterdam wel degelijk aan de slag is gegaan. De bouwopgave van 7500 woningen is historisch gezien ongekend hoog. Die bouwopgave moet gekoppeld worden aan eisen over verdeling sociaal, middenhuur en vrije sector – de eis is nu 40% sociaal, 40% midden en 20% vrije sector, terwijl de verhouding 40–10–50 was. Dat is een kanteling van de markt waar Allard van Spaandonk, directeur Bouwinvest, niet blij mee is. Hij noemt de regelgeving rigide, waardoor beleggers afhaken en per saldo minder investeringen in de bouw terecht komen, juist nu er zo’n vraag naar is.
Prof. Jurgen Bruns Berentelg, directeur Hafencity Hamburg, onderwees het publiek hoe je met zo’n controverse dient om te gaan. Publieke en private partijen moeten de rendementen en de risico’s van de investeringen met elkaar delen. De sleutelwoorden daarbij zijn de residuele grondwaarden. Bij de uitgifte van gronden mag de gemeente eisen stellen voor de leefbaarheid en variëteit van de stad, maar dan moet zij daar ook rekening mee houden bij het vaststellen van de grondprijs. Voor een belegger hoeft het in principe nu uit te maken of hij investeert in middenhuur of vrije sector, als hij het verschil in rendement maar goed kan maken met de grondprijs.
Bruns Berentelg noemde wel een belangrijke voorwaarde: voor de ontwikkeling van de stad moet je gebruikmaken van ‘patient capital’. Het gaat om investeerders die geduldig kunnen omgaan met de cycli van de markt en niet als sprinkhanen kortetermijnrendementen nastreven.
Marcus Cieleback, hoofd research Patrizia, beaamde dit met voorbeelden van hoe langetermijnbeleggers kunnen investeren in omgevingskwaliteit. Zulke investeringen renderen alleen met een lange horizon. In Nederland is de markt geschrokken van Round Hill, dat besloten heeft zijn grote woningportefeuille met een geschatte waarde van meer dan € 1,5 mrd na enkele jaren alweer van de hand te doen. Dit is niet alleen een minder plezierig signaal – kennelijk is de rek aan huur- en waardestijging er de komende jaren uit – maar geeft ook geen vertrouwen in de horizon van beleggers.
Moderator Judi Seebus constateerde echter dat de oorlog tussen beleggers en gemeenten was uitgebleven. Belegger Bouwinvest was dan niet helemaal content met de ontwikkeling, de asset manager is wel van plan langjarig in Amsterdam te blijven.

‘Nederlandse steden massaal de hoogte in’
Als het aan de vijf grootste steden ligt, gaan we de komende massaal de hoogte in – voor de komende jaren liggen maar liefst zo’n 70 hoogbouwprojecten van 70 meter of hoger op de tekentafel. Voor het overgrote deel, meer dan 80%, gaat het daarbij om woningen.
Stichting Hoogbouw organiseerde tijdens de Expo Real München 2018 de bijeenkomst ‘Maakt hoogbouw Nederlandse steden veerkrachtiger?’ over de verdichtingsopgave van de grootste vijf steden (G5) in Nederland. Onder leiding van moderator Erik Faber, Fakton, was er een discussie tussen de wethouders Yasin Torunoglu (gemeente Eindhoven) en Klaas Verschuure (gemeente Utrecht), Henk Harms (directeur Ontwikkeling & Realisatie gemeente Den Haag), Jos Melchers (directeur Gebiedsontwikkeling gemeente Rotterdam) en Henk Jagersma (stedelijk directeur gemeente Amsterdam). Alle steden hebben plannen voor tienduizenden woningen in hoogbouw. Het is belangrijk dat er maatschappelijk draagvlak is voor deze ontwikkelingen. Melchers zei dat de hoogbouw ook aantrekkelijk moet zijn voor jonge families. Een veelbesproken punt in dat verband is de 40–40–20-regel van Amsterdam (zie ook het andere kader). Daar is in de markt veel kritiek op, maar Jagersma zei dat hij na het invoeren van dit beleid nog een tender had meegemaakt waaraan marktpartijen niet wilden meedoen. Utrecht wil met ontwikkelaars, corporaties en beleggers tot een Stadsakkoord Wonen komen, zei Verschuure. De wethouder hoopt dat het woonakkoord voor 2019 in hoofdlijnen is vastgelegd.
Heel belangrijk om de hoogbouwplannen haalbaar te maken is dat de investeringen in openbaar vervoer – bijvoorbeeld metro/light rail – worden opgevoerd en ook opkomende vormen van alternatief vervoer, zoals de elektrische fiets. Jagersma: ‘Bij Vinex lag destijds het accent voor het grootste deel op autobereikbaarheid. Het Rijk kijkt nog steeds zo buiten de steden, dus daar is een omslag nodig.’
De financiering van de infrastructuur is een belangrijk knelpunt. Een mogelijke oplossing is daarbij publiek/private samenwerking, zoals je in het buitenland ook ziet. Willen zulke oplossingen haalbaar zijn, dan is bij de overheid leiderschap nodig. Torunoglu: ‘Dat leiderschap zal moeten beginnen op lokaal niveau. De G5 moeten de handschoen oppakken en we hebben de middelgrote steden daar bij nodig. Als we het infravraagstuk niet oplossen, is dat een bedreiging voor de verdere ontwikkeling van de steden.’