Voor internationale beleggers was Stef Blok, voor wie Expo Real 2016 de laatste was, de ideale voorvechter
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2016
De kans is miniem dat de Nederlandse minister van Wonen, Stef Blok, volgend jaar weer op de Expo Real dit ministerie representeert. De VVD staat als partij in de verkiezingspolls voor volgend jaar weliswaar op nummer één en is daarmee bij uitstek regeringskandidaat, maar de minister heeft in interne kring al te kennen gegeven een nieuwe uitdaging te willen. Een nieuwe termijn bij Wonen zit er daarom niet in.
Daardoor werd de grote internationale vastgoedbeurs Expo ook een beetje zijn afscheidsfeest. Blok begon zijn ambtsperiode in mineur. Vastgoed was een bezoedelde beleggingscategorie, de woningmarkt was volledig verkokerd en buitenlandse investeerders legden koudwatervrees aan de dag voor de lage landen. Inmiddels is Nederland voor internationale beleggers een geliefd baken in een steeds woeliger wordende wereld. De vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht presenteerden een rapport van PropertyEU waarin de laatste records – meest concurrerende economie – nog niet eens meegenomen konden worden.
Ingehaald door eigen succes
Het zou te veel eer zijn om dat geheel aan Blok toe te schrijven, maar zeker is dat bij zijn aantreden geen buitenlandse belegger zin had in Nederland. De verstarde Nederlandse woningmarkt met corporaties, puntenstelsels en huursubsidies maakte elke buitenlander kopschuw. Blok heeft de beleggers systematisch de rendementrisico’s uitgelegd in bijeenkomsten in Londen en traditioneel ook dit jaar weer met PropertyEU in München. Hij is ingehaald door zijn eigen succes: er is veel meer vraag dan product.
Daarom brak hij nu een lans voor woningbeleggingen in de middelgrote Nederlandse steden. Alle buitenlandse beleggers azen op de woningen in Amsterdam, maar een iets ruimere focus biedt meer kans van slagen, zo hield de minister de internationale beleggers voor.
Hij heeft best een kans dat beleggers zullen happen. De prijzen stijgen zodanig dat een groot aantal Nederlandse beleggers hoogtevrees krijgt. Ook is de verhouding koop–huur nog lang niet wat hij moet zijn, maar Blok ziet kansen om meer beleggers naar Nederland te lokken. Waarom dan toch geen nieuwe termijn om dit succes te oogsten?
Macht beperkt door corporaties
Blok is er tijdens zijn ministersperiode achter gekomen dat zijn macht wordt beperkt door de Nederlandse structuur van woningcorporaties. De liberale minister wil dat corporaties zich terugtrekken op hun kerngebied. Maar wat Brussel of Den Haag ook vertellen: woningcorporaties zijn niet aan te sturen. Zij verkopen niet van nature en willen alleen in noodgevallen, zoals Vestia, massaal van hun woningen af. Daarbij slagen corporaties erin steeds meer draagvlak te creëren voor hun ‘volkshuisvestelijke taak’, die haaks staat op het ongebreidelde kapitalisme om zelfs te verdienen aan de huisvesting voor de allerarmsten. Wanneer de noodzaak niet sterker gevoeld wordt dan nu, dan heeft de opvolger van Blok weinig kans op succes.
Er is nog een kleine kans dat via een omweg toch de corporaties worden gedwongen om woningen af te stoten en zo de woninghuurmarkt vlot te trekken. Dat instrument is de verhuurdersheffing, een verfoeide methode voor Blok om de onwelwillende meute corporaties toch aan tafel te krijgen. Het instrument biedt kansen om in de toekomst als prestatie-instrument te worden ingezet. Corporaties die veel investeren in duurzaamheid zouden bijvoorbeeld een korting kunnen krijgen ten opzichte van corporaties die zo min mogelijk doen om zo veel mogelijk op te potten. Dit instrument wekt indirect mee aan verkoop van een deel van de woningvoorraad. Het oudere deel van grondgebonden woningen is moeilijker te verduurzamen dan de nieuwere appartementen. Beleggers zouden dan alsnog hun slag kunnen slaan met grondgebonden woningen in het middendure segment. Als ze dit zouden kunnen doen in middelgrote steden, dan zou de woningmarkt ook in de periode na Blok verder tot ontwikkeling kunnen komen.
Meer dan een Nederlands feestje
Blok kon ook scoren in München door de verbeterde stand van Holland Metropole samen met PropertyEU. Dit is het werk geweest van vooral van Bob van der Zande van Amsterdam en marktpartijen als Bouwinvest en AM. Zij vonden het altijd een bezwaar dat een Hollandse stand vooral een Nederlands feestje was, terwijl de bedoeling van zo’n beurs juist een internationale interactie was. Daarom had uitgever Richard Betts van PropertyEU gezorgd voor een internationaal speelveld met overkoepelende partijen zoals Urban Land Institute, de RICS, Inrev, Epra en ICSC, samen met talrijke marktpartijen.
Samen met Holland Property Plaza gaf deze Expo daarmee een goede representatie. De belangstelling voor Holland Metropole en het internationale deel van PropertyEU was soms zo groot dat het afbreuk deed aan andere internationale bijeenkomsten, zoals die van prof. Greg Clark, die de afgelopen jaren veel heeft gedaan voor Nederlandse steden om zich te profileren.
Daarbij bleek dat minister Blok zich met het pleidooi voor middelgrote steden op een nieuw concurrentieveld beweegt. Steden ruiken hun kans. BNP Paribas Real Estate heeft een rapport geschreven over Lyon, Lille, Nantes en Bordeaux als outperformers in Europa.
TAG Immobilien brak een lans voor de voormalige Oostduitse steden, zoals Chemnitz in Saksen, Jena en Weimar, die aantrekkelijkere aanvangsrendementen hebben dan de bekende Duitse trits: München, Berlijn, Hamburg, Keulen, Frankfurt en Stuttgart.
Op de PropertyEU Events tijdens de Expo Real kwamen uit drie andere landen ook ‘verborgen parels’ naar voren: Glasgow in de UK, Gothenburg in Zweden en Szczecin in Polen.
Tijdens de bijeenkomst met de minister waarschuwden enkele beleggers: wat voor een minister een middelgrote stad is, is voor beleggers een kleine stad. Voor beleggers is Utrecht al een concessie, daar kunnen Amersfoort en Eindhoven als kanshebbers zeker bij, maar internationale beleggers zijn nog niet zo wanhopig dat zij zich – een uitzondering daargelaten – verder in de Nederlandse provincies gaan verschansen. Maar in het slotrapport memoreerde de tevreden Stef Blok: ‘De continentale woningmarkt is van een overwegend Duitse beleggingscategorie tot een Europese woningmarkt geworden.’ Daarmee onderstreepte hij ook nut en noodzaak van de beurs.
Nederland na UK belangrijkste buitenland
Qua bezoekersaantal was de beurs weer drukker: volgens Expo Real kwamen 39.101 (2015: 37.857) deelnemers uit 77 (2015: 74) landen naar de 19e editie. Voor beursdirecteur Claudia Boymanns is de internationale component van belang. Dit jaar kwam bijna 30% (2015: 28%) van de deelnemers van buiten Duitsland. Net zoals vorig jaar leverden het Verenigd Koninkrijk en Nederland de meeste buitenlandse bezoekers, nog voor Duitstalige landen Oostenrijk en Zwitserland.
Wat opvalt dit jaar is het wegvallen van de meeste Russische stands. Vorig jaar maakte PropertyEU nog een apart rapport over zeven standhouders, waarvan er nu nog maar twee hun opwachting maakten, overigens wel met een zwaargewicht: de Russische bouwminister Mihail Men.
Nieuw was dit jaar Grand Plaza, waardoor retailers beter voor het voetlicht kwamen.
Volgend jaar start de beurs een dag later: op woensdag 4 oktober tot vrijdag 6 oktober.
