Economie Limburg verrassend beter dan verwacht

Vastgoedadviseurs van zes van de grootste kantoren in Limburg spraken tijdens een rondetafelgesprek over de laatste trends in de provincie. PropertyNL beoogt met het maandelijkse katern Dealwatch inzicht te bieden in de kwantitatieve aspecten van regionale markten, maar ook aandacht te schenken aan de kwalitatieve aspecten. De vastgoedadviseurs zijn geselecteerd op basis van het aantal aanbodlistings die ze voor opdrachtgevers in portefeuille hebben. Aan tafel zaten Marc van den Berg (MVGM Bedrijfshuisvesting), Didier Boek (Boek & Offermans), Edwin van Dronkelaar (Van Cromvoirt Bedrijfsmakelaars), Foppe ten Broek (Foppe ten Broek Makelaardij), Leo Beckers (Beckers Bedrijfsmakelaars), Erik Bessems (Erik Bessems Makelaardij), Hennie Loomans (Loomans Makelaardij), Jules Spauwen (Spauwen Vastgoed), Dolf Geleijns (Saelmans Bedrijfsmakelaardij) en René Vaassen (AB & P Vaassen).

Op stoom
Oud-topman bij DSM Jos Schneiders, voorzitter van de Limburg Economic Development (LED), hield een inleiding over het vestigingsklimaat. Hij schetste hoe Limburg, en dan vooral de economie van Zuid-Limburg, op stoom komt. Schneiders, die tot 2012 deel uitmaakte van het topmanagement van DSM, liet zien dat uit cijfers over de regionale economie blijkt dat de groei van het bruto regionaal product (BRP, cijfers CBS) in 2015 5,4% was, 2,2 maal het nationaal gemiddelde en 2 maal de groeicijfers van Eindhoven, toch het toonbeeld voor groei en innovatie in Nederland.
De groei van de werkgelegenheid was in 2015 bijna een factor 5 hoger dan het nationaal gemiddelde. Bovendien is Zuid-Limburg de enige regio in Nederland waar de werkloosheid sinds 2010 gedaald is met 1,5% per jaar.
Schneiders: ‘De groei van de werkgelegenheid komt onder andere door Chemelot (plus 700 banen), Maastricht Campus (plus 250 banen) en VDL (plus 1200 banen in 2016, waarvan er reeds 600 zijn ingevuld met werknemers die voorheen niet op de arbeidsmarkt participeerden). We hebben nu in Limburg op korte termijn 300 kenniswerkers nodig en 9000 man ondersteunend personeel. Het aantal vacatures groeit snel.’

Ommekeer in de economie
De presentatie van Schneiders liet zien hoezeer de economische dynamiek in Limburg ten goede is gekeerd. In 2011 publiceerde de commissie Deetman een onderzoek naar de effecten van krimp op de economie, zorg, onderwijs en wonen in (Zuid-)Limburg. Dat was een wake-up call. Zonder extra inspanningen zou deze regio afglijden naar een perifeer grensgebied met een beperkt toekomstperspectief. Extra inspanningen waren nodig om dat tij te keren. De economische ontwikkeling moest voor trekkracht zorgen in Zuid-Limburg. De provincie nam haar verantwoordelijkheid en bracht samen met het grootbedrijf vier campussen van betekenis tot ontwikkeling. Ook de grote gemeenten hebben hun verantwoordelijkheid genomen. Zij hebben het initiatief genomen voor de oprichting van LED.
LED is een samenwerkingsverband tussen bedrijfsleven, overheid en onderwijs en heeft als doel het realiseren van het zogenoemde Brainport2020-programma in Zuid-Limburg. Brainport2020 moet ertoe leiden dat Zuidoost-Nederland aansluiting vindt bij de wereldtop-10 van toptechnologische regio’s. Specifiek voor Zuid-Limburg moet dat leiden tot 17.000 extra banen, € 8,5 mrd extra bijdrage aan de BV Nederland, en het vrijwel uitbannen van werkloosheid.
Inmiddels hebben de inspanningen hun weerslag gekregen in vier campussen. De Brightlands Maastricht Health Campus profileert zich als de internationale valorisatiecampus, aansluitend bij medisch en gezondheidswetenschappelijk onderzoek. De Brightlands Chemelot Campus in Sittard-Geleen is een open innovatiecampus waar grote en kleine kennisintensieve bedrijven samen met onderwijsinstellingen als UM, Zuyd, RWTH Aacheb en de TU Eindhoven werken aan biobased en biomedische materialen. De Brightlands Campus Greenport Venlo ontwikkelt zich als dé plaats waar kennis over voedsel, voeding en gezondheid wordt doorontwikkeld. De net geopende Brightlands Smart Services Campus in Heerlen tenslotte is een expertise- en innovatiecentrum rondom smart services en business intelligence. Het is de plek waar onderwijs, overheid en bedrijfsleven elkaar vinden en waar doelgericht wordt gewerkt aan (open) innovatie van producten en diensten.

Vastgoedkansen op campus
Schneiders: ‘We waren dalende op de ranglijsten en waren gebombardeerd tot krimpregio. Limburg heeft nu een sterkere groei dan de rest van Nederland, een tekort op de arbeidsmarkt, een dalende werkloosheid en bovendien is de teruggang van het aantal mensen lager dan verwacht.’ Schneiders schetste het potentieel van de regio: ‘Weinig mensen realiseren zich dat je binnen één uur rijden van Maastricht 1,7 miljoen arbeidsplaatsen hebt, op 1 uur rijden van Amsterdam zijn dat er 1,4 miljoen. In Maastricht en Aken studeren meer ingenieurs dan in heel Nederland samen.’
Door de inspanningen van bedrijfsleven en overheid rond de campussen ontstaan nu ook vastgoedkansen, vertelde Schneiders: ‘De provincie heeft in Chemelot geïnvesteerd en nu wordt er gekeken of er een fonds kan worden gevormd met institutionele beleggers die in het vastgoed investeren.’
In hun reactie zeiden de vastgoedadviseurs veel van het positieve verhaal van Schneiders te herkennen. Tegelijk zijn er nog veel structurele problemen in de Limburgse economie die zorgen voor een feitelijke tweedeling in het vastgoed – zo is rond hotspots als de campussen en de beste woonlocaties nauwelijks leegstand, maar daarbuiten is het beeld veel minder gunstig.

Verschuiving van verhuur naar verkoop
Didier Boek zei blij te zijn met het positieve verhaal van Schneider, maar ziet tegelijk aan de ontwikkelingen in het commercieel vastgoed dat er nog veel uitdagingen zijn in de Limburgse economie. ‘Er is een enorme verschuiving van verhuur naar verkoop. Nog steeds nemen veel institutionele beleggers afscheid van Limburg, wat een drukkend effect heeft op de prijzen. Er ontstaan veel kansen voor de lokale belegger, maar de huurprijzen dalen en dat heeft grote invloed op het verdienmodel.’
Marc van den Berg zei in de opsomming van Schneider leisure te missen, waar een flink deel van de Limburgse economie op draait (toerisme in het heuvelland en eendagstoerisme).
Edwin van Dronkelaar uit Roermond zei juist in zijn praktijk een verschuiving van koop naar huur te zien. ‘Het is aantrekkelijk om commercieel vastgoed te huren, omdat de huurprijzen nog steeds onder druk staan. Positief is dat er in Roermond veel initiatieven zijn om de leegstand tegen te gaan. In de woningmarkt zien we daarentegen fors meer verkopen en een inzet van markt en gemeente om nieuwe woongebieden te ontwikkelen.’
Ook zijn collega uit Roermond René Vaassen wees op de ontwikkelingen in de woningmarkt: ‘Veel kantoren zijn in Roermond naar appartementen herontwikkeld. In de retail ontwikkelt de factory outlet bij de stad zich uitstekend, net als logistiek tussen de A2 en A73, maar met de rest van de markt gaat het in Roermond en omgeving niet goed. Dus ook hier is een tweedeling.’

Bereikbaarheid per trein
Foppe ten Broek wees op de positieve ontwikkelingen in het Noord-Limburgse Venlo rond logistiek en food. ‘Het verschil tussen Noord- en Zuid-Limburg zie ik niet zo. We moeten meer doen aan marketing van dit prachtige deel van het land – het helpt alleen al als we harder roepen dat het hier 5 graden warmer is dan in de rest van Nederland. Ik denk dat meer samenwerking, met name bij het bestrijden van de leegstand, belangrijk is.’ Hij kreeg bijval van Leo Beckers: ‘Er is nog steeds structureel te veel aanbod, en dat overschot moet je gewoon opruimen.’ Ook Erik Bessems wees erop dat het gezond maken van de markt hoger op de agenda van gemeenten zou moeten staan: ‘Gemeenten zijn heel star met oplossingen. Ze willen het liefst nog steeds zelf ontwikkelen.’
Voor de economische versterking van Limburg wees Bessems op het belang van bereikbaarheid: ‘Ik vind de bereikbaarheid van Limburg vanuit het buitenland een belangrijke kwestie. Zo zijn de verbindingen per trein vanuit Luik, Aken en Hasselt naar Maastricht nog altijd niet best.’

Kleinschaligheid is een trend
In reactie op de positieve geluiden van Jos Schneiders zei Hennie Loomans: ‘Hoger opgeleiden (hbo’ers en universitair) die ook elders (bijvoorbeeld in de Randstad) gestudeerd hebben, keren niet meer terug naar Zuid-Limburg, omdat er geen perspectief is voor die doelgroep. Het gevolg is dat er een overschot aan mbo’ers en nog lager geschoolden achterblijft. Dit is niet bevorderlijk voor de conjunctuur.’
Loomans merkt in zijn praktijk dat gemeenten halsstarrig zijn en ‘nog teveel gericht op prestige’. ‘Ik vind dat er meer sturing van bovenaf moet komen. Waarom komen er geen leegstandboetes? Ook kunnen terreinen vanuit de provincie van bestemming veranderd worden, zodat gemeenten daar geen nieuw commercieel vastgoed kunnen ontwikkelen.’
Jules Spauwen noemde de toenemende kleinschaligheid van de markt als belangrijke trend. ‘Ik zie veel verkooptransacties, bijvoorbeeld de verkoop van kleinere kantoren. Kleinschaligheid wordt belangrijker en dat zie je terug in de transacties. Soms moet je je echter afvragen of er überhaupt nog wel een markt is. We mogen dan hoog scoren op economische ranglijsten, maar er is echt sprake van een tweedeling in de markt.’

Supermarktconvenant
De Limburgse politiek is echt niet doof voor de geluiden over structurele problemen in de markt, vindt Van den Berg: ‘We hebben bijvoorbeeld in Limburg het supermarktconvenant, dat is uniek in het Nederlandse vastgoed. Eerder dit jaar sloten discounter Aldi en een aantal Limburgse gemeenten een convenant met de stadsregio Parkstad Limburg. Daarin staat dat de retailer miljoenen zal steken in de bouw van duurzame supermarkten in de acht aangesloten gemeenten (onder andere Kerkrade, Heerlen en Landgraaf) en tegelijkertijd helpt bij het terugdringen van overbodige winkelmeters. Aldi is niet de enige retailer waarmee de stadsregio een dergelijk akkoord wil sluiten. Inmiddels zit de gemeente ook met Lidl rond de tafel en is er hoop dat nog meer supermarktketens zich zullen aansluiten.’
Dolf Geleijns zei zich ‘grensverleggend’ ook op de regio Eindhoven te richten. ‘We hebben een goede samenwerking met de politiek in het Weerterland. De plannen voor een directe treinverbinding tussen Weert en Antwerpen vorderen en revolutionaire ontwikkelingen op het voormalig KMS-terrein worden concreet. Ook nemen de kansen toe om het Weerterland, gezien de ontwikkeling van overslaghavens, logistiek verder te ontwikkelen. Centraal gelegen tussen retailstad Roermond en Eindhoven, de slimste regio van de wereld, ontwikkelt het Weerterland zich steeds meer tot de poort naar Limburg en tevens tot poort naar Brabant.’