Deal Watch: Mega-kantoortransactie Amsterdam

Konami, bekend van spellen voor onder andere Commodore 64 en Nintendo in de jaren ’80, is nu een gaming- en entertainmentgigant die een vestiging in Europa zocht. Mogelijk heeft de Brexit een rol gespeeld om niet voor Londen te kiezen, maar voor Amsterdam. Konami koopt daarom Sarphatistraat 1 voor circa € 60 mln, naar verluidt gedeeltelijk voor eigen gebruik.
De overdracht op 4 december is het einde van een zoektocht van enkele jaren voor de holding van Konami en de plaatselijke adviseurs van Appelhoven Vastgoedadviseurs: Stijn Uijthoven en Renske Schuttelaar. De Japanse opdrachtgevers bezochten veel panden langs de grachten en aan de randen van het centrum. ‘We zochten de grotere vloermetrages, maar telkens ging het niet door – op prijs of om andere redenen’, vertelt Uijthoven in het kantoor aan de Apollolaan. Er is hard gezocht. De ondergrens was 2500–3000 m², maar toen Sarphatistraat 1 – 5300 m² – in zicht kwam, was dat toch meteen interessant.

Eigen grond
Het pand Sarphatistraat 1, ook wel Het Parkgebouw genoemd, staat op een gewilde locatie, op eigen grond, heeft een aanzienlijk metrage en is helemaal up-to-date. Het staat aan een plein, aan drie kanten valt het daglicht binnen, het heeft de mogelijkheid van een dakterras en de bereikbaarheid is goed. Oorspronkelijk was het gebouw, ontworpen door de architecten Jelle Abma en Tjakko Hazewinkel, neergezet als hoofdkantoor van de Westland Utrecht Hypotheekbank. Het werd in maart 1974 officieel geopend door Jelle Zijlstra, oud-minister van Financiën en toen president van De Nederlandsche Bank (DNB), die zijn hoofdvestiging er schuin tegenover heeft. DNB kocht het gebouw in 1982 en gebruikte het als dependance voor ondersteunende diensten. Na een volledige revitalisatie in 2014–2015 kreeg Het Parkgebouw naast kantoorruimte de functie van bezoekerscentrum van DNB. In september 2015 werd het door koningin Máxima officieel geopend.
Bij DNB is voor de komende jaren een grote revitalisatie van het hoofdkantoor aan het Frederiksplein gepland, die in 2023 moet zijn voltooid. Medewerkers zijn deels al elders ondergebracht, het goud uit de kelders is tijdelijk naar Haarlem verplaatst. De herontwikkelingsoperatie en de toekomstige ruimtebehoefte van DNB waren mede aanleiding om Het Parkgebouw af te stoten, waar bij de kosten van de grote herontwikkeling van de hoofdvestiging deels met de opbrengst van de verkoop gefinancierd kunnen worden. Functies zoals het bezoekerscentrum zullen in de toekomst geïntegreerd worden in het hoofdkantoor, waarmee deze locatie deels voor het publiek toegankelijk wordt.

Twee opties
Nadat het besluit van de revitalisatie en het afstoten van Het Parkgebouw eind vorig jaar bekend waren gemaakt, werd JLL ingeschakeld om voor Sarphatistraat 1 een gestructureerd verkoopproces te organiseren. Toen de verkoop in augustus officieel van start ging, meldden zich tientallen geïnteresseerde partijen. Die liepen uiteen van nationale en internationale institutionele vastgoedbeleggers, corporates en instellingen tot particuliere beleggers die alleen al om de locatie belangstelling hadden. Na een eerste zorgvuldige screening waren er meer dan 70 partijen die interesse toonden. JLL-vastgoedadviseur Raymond van Kollenburg, die ook aanschuift op de Apollolaan, vertegenwoordigde de verkoper. ‘In augustus en september was de mogelijkheid om met geïnteresseerde partijen uit binnen- en buitenland Het Parkgebouw daadwerkelijk te bezichtigen’, zegt hij. ‘Een logistieke uitdaging, maar in tien dagen hebben mijn collega’s Michiel, Christiaan en ik bijna 60 bezichtigingen begeleid.’ Op dat moment werden aan partijen twee opties voorgelegd: koop met een huurovereenkomst voor drie jaar of koop in onverhuurde staat.

Diverse scenario’s
Het resultaat eind september waren 20 meer dan serieuze biedingen, waaronder die van Konami. Van Kollenburg: ‘Het ging snel. We hielden vooraf rekening met diverse scenario’s, waardoor DNB de knoop binnen een week doorhakte.’ De bieding van Konami had de juiste combinatie van prijs en voorwaarden. Het bedrijf maakte weinig voorbehouden en wilde het gebouw leeg opgeleverd krijgen. Voor net geen € 60 mln werd de deal begin oktober beklonken. Dat betekent op die locatie, met een metrage van 5360 m² en uitgaande van een marktconforme huurwaarde, een bruto-aanvangsrendement van ongeveer 3,5%.
Uijthoven zegt dat sommigen wel de wenkbrauwen hebben gefronst bij deze deal, in deze coronatijd voor deze prijs. ‘Maar Konami kijkt over de crisis heen en dit gebouw behoudt zijn waarde. We gaan heus niet allemaal zoomen; het kantoor blijft een functie houden.’
Toen in het Amsterdamse circuit bekend werd dat het gebouw een nieuwe eigenaar had, liep de mailbox van Uijthoven meteen over. Allerlei partijen meldden zich, en hij kreeg diverse voorstellen om 1000 m² af te nemen in het nieuwe gebouw, zelfs nog ver voor de overdracht.

Invulling nog onbekend
Konami is na de overdracht op 4 december eigenaar geworden van Sarphatistraat 1, in een van de grootste kantorendeals van dit jaar. Het bedrijf heeft tot nu toe geen mededelingen gedaan over precieze invulling van het gebouw. De mogelijkheden daarvoor – geheel voor eigen gebruik inrichten of tijdelijk deels verhuren – wil het eerst nader onderzoeken. Amsterdam zou een uitstekende basis zijn om de activiteiten in Europa uit te breiden.
Uijthoven is zeer te spreken over de transactie van Konami. Uiteraard deels omdat hij een grote opdrachtgever heeft kunnen helpen, maar het gaat verder. Hij denkt dat de transactie een positief effect kan hebben op de aantrekkingskracht van Amsterdam als vestigingsplaats voor andere Japanse partijen. ‘Ik was er zeer van onder de indruk dat binnen de kortste keren het Bureau Internationale Betrekkingen van de gemeente belde om te vragen hoe ze Konami konden helpen’, zegt hij. ‘Amsterdam wil partijen die zich in de stad willen vestigen actief begeleiden.’ Als het thuisfront van Konami meer hoort over die ervaringen, kan dat Amsterdam helpen bij volgende zoekers.
Daarnaast heeft Uijthoven contact gehouden met zoekers die bij hem kwamen nadat ze hadden gehoord over Sarphatistraat 1. Uijthoven: ‘Kantoren van goede kwaliteit en op centrumlocaties zijn in Amsterdam nog steeds zeer schaars. Sommige zoekende partijen helpen we nu om andere gebouwen te vinden.’
Namens de koper bemiddelden Stijn Uijthoven en Renske Schuttelaar van Appelhoven Vastgoedadviseurs. De koper werd juridisch bijgestaan door een team met onder anderen David Wumkes en Kees Koetsier van NautaDutilh onder leiding van Edward Rijnhout. Vanuit JLL waren Raymond van Kollenburg, Michiel Tordoir en Christiaan Tuitman betrokken bij de transactie namens de verkoper. Houthoff zorgde voor de juridische begeleiding door een team onder leiding van Herman Lohman, notaris.

Deal Watch
Deze rubriek belicht de achtergronden van een opvallende transactie die onlangs is afgerond.

Dossier
Naam: Het Parkgebouw (bezoekerscentrum DNB)
Adres: Sarphatistraat 1, Amsterdam
Grootte: 5300 m²
Verkoper: DNB
Koper: Konami
Koopsom: circa € 60 mln
Adviseurs: Appelhoven Vastgoedadviseurs, NautaDutilh, JLL, Houthoff