Het is komende zomer 10 jaar geleden dat Lehman Brothers crashte en niet alleen het financiële systeem een gigantische opdonder kreeg, maar ook onze hele vastgoedecologie in elkaar donderde.
Door Nanne de Ru
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 23 maart 2018
Naast bankiers werden ook meteen bosjes ontwikkelaars en architecten ontslagen. Het toonde de sterke verwevenheid van global capital, vastgoed en architectuur aan. Nu, tien jaar en veel ellende later, draait de vastgoedmarkt weer op volle toeren. Als de prijzen van hotelkamers tijdens jaarlijkse vastgoedbeurs in Cannes een graadmeter zijn voor het hernieuwde enthousiasme voor vastgoed, dan lijken de bomen weer flink richting de hemel te groeien.
Ontwikkelen is weer in full-swing. Geholpen door een beurs op recordhoogte en historisch lage rentes, lijkt het geld dat beschikbaar is om nieuwe plannen te realiseren ‘tegen de plinten te klotsen’, zoals een grote institutionele investeerder mij toefluisterde. In een recent marktrapport van CBRE wordt dat onderschreven: na jarenlang kwakkelen werd er in 2017 een recordvermogen geïnvesteerd in Nederlands vastgoed. En terwijl dat voor de crisis in 2008 nog vooral Nederlandse institutionele beleggers waren, zijn dat nu steeds meer kleinere nieuwe vastgoedfondsen en in toenemende mate ook buitenlands geld. ‘An international wall of money seeking to deploy capital’ is de beeldspraak in het rapport van CBRE. Een tsunami van geld dat zijn weg zoekt naar stenen, GO’s en vvo’s.
De vraag die nu steeds vaker rond begint te zoemen is wanneer de volgende crash zich aandient. Ik denk dat het zo’n vaart niet gaat lopen. We hebben nog geen rare subprimes en swaps in ons financiële systeem. De financieringsvoorwaarden zijn strikter dan voor 2008. Ook zijn de producten die nu worden ontwikkeld fundamenteel anders dan voorheen. Terwijl het toen vooral Vinex-en kantoorlocaties waren die door gebiedsontwikkelaars werden ontwikkeld, zijn het nu vooral binnenstedelijke (her)ontwikkelingslocaties met duurzame, hoogkwalitatieve mixed-use projecten. Heel anders dan de goedkope kantoren en woningen-troep uit de jaren ’80 en ’90 waarmee we na de crisis van 2008 bleven zitten. Als de risico’s niet bij de financieringen en bij de producten liggen, wat zijn dan de potentiële valkuilen?
Allereerst ligt er heel veel druk op de bouwsector. Los van de prijsstijgingen is er een gigantisch tekort aan goede arbeidskrachten in de bouw. Terwijl er tot drie jaar geleden nog bouwbedrijven omvielen, zijn nu de stukadoors, metselaars, timmerlieden en loodgieters niet meer aan te slepen. Juist omdat deze investeringsgolf zich richt op hoogkwalitatief, binnenstedelijk vastgoed zijn deze vaklui meer nodig dan ooit. De bouwopgaven zijn ook veel complexer dan voorheen. Terwijl vroeger de woningbouw werd gedicteerd door tunnelbekisting, worden er alleen in Rotterdam al ruim 15 torens worden gebouwd van 100 meter of hoger. Complexere ontwikkelingen, waar meer engineering en intelligentie voor nodig is. Als we niet snel en goed genoeg kunnen bouwen in de komende jaren, lopen we een groot risico dat we de productwaardes niet realiseren, maar ook dat de prijzen nog verder worden opgedreven. Dan raakt paradoxaal genoeg de markt oververhit door een gebrek aan nieuwe producten.
Ten tweede is er onzekerheid over de rol van de overheid in al dit ontwikkelgeweld. Sinds de crisis is het ruimtelijk ordeningsbeleid drastisch op de schop genomen. De grote steden in Nederland hebben tot 2016 hun afdelingen stedenbouw en grondzaken gedecimeerd. De ontwikkelingen die nu op stapel staan, zijn allemaal nog gestoeld op stedenbouwkundige plannen die vaak dateren uit de periode van vóór 2008. Nu al deze plannen worden volgebouwd is het zeer de vraag hoe de overheid gaat zorgen voor de juiste ontwikkelkaders voor de vele duizenden nieuwe woningen. Aangezien in de nieuwe WRO het primaat ligt bij de markt en de overheid die markt moet faciliteren, zal de vraag over enerzijds het betaalbaar houden van woningen en anderzijds de juiste grondexploitatie alleen maar toenemen.
En dat kan uiteindelijk leiden tot het grootste risico van allemaal: dat kwaliteit, innovatie en vernieuwing in onze woning- en kantorenmarkt de sluitpost worden in de strijd tussen zowel oplopende grondkosten als oplopende bouwkosten. Het kind van de rekening wordt dan de belofte die veel ontwikkelaars deden na de crisis van 2008: duurzaam bouwen, beter luisteren naar de consument en bouwen met meer kwaliteit. In een markt waar meer geld dan ooit is, zou het een schande zijn als we die belofte zouden verkwanselen.
Nanne de Ru is de oprichter van architectenbureau Powerhouse Company en mede-oprichter van consultancy- en engineeringbureau PCCE en projectontwikkelbedrijf RED Company. Hij geeft de column door aan Ron van den Berge, Van Gool Elburg