De afgelopen jaren hebben particuliere beleggers op grote schaal koopwoningen opgekocht en als huurwoning op de markt gezet.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 30 augustus 2019
Dit verschijnsel, dat bekend staat als ‘buy-to-let’, komt vooral voor in de grote steden, waaronder Amsterdam. Buy-to-let is mogelijk als de belegger bereid is meer te betalen voor een koopwoning dan een potentiële eigenaar–bewoner. Voor de belegger is de beleggingswaarde van de woning van belang; de prijs die de belegger op basis van zijn rendementseis maximaal voor de woning wil betalen. Door het sterk gestegen huurniveau is de beleggingswaarde van woningen fors toegenomen. De koopstarter daarentegen is bij de aankoop van een woning beperkt door de maximale hypotheek die hij kan krijgen.
Het verschil tussen de beleggingswaarde en de maximale hypotheek is zo groot geworden dat dit verschil in de praktijk niet meer kan worden overbrugd door een verhoging van de maximale hypotheek. Momenteel is in Amsterdam de beleggingswaarde van een meergezinswoning van 70 m² maar liefst € 171.000 hoger dan de maximale hypotheek die een tweeverdiener met een gezamenlijk inkomen van € 70.000 kan krijgen. Dit impliceert dat een koopstarter zonder een fors aandeel eigen of geschonken geld, niet kan opbieden tegen de particuliere belegger.
De overheid staat voor een dilemma: buy-to-let op zijn beloop laten of ingrijpen. Het gaat om een omzetting van koop- naar huurwoningen. Hierdoor neemt het middensegment in de huursector toe, maar in veel gevallen zal de huur hoger liggen dan de bovengrens van het middensegment. Bovendien biedt een dergelijke groei van het middensegment in de huursector geen oplossing voor de woningmarkt. Buy-to-let heeft mede als gevolg van het woningtekort vooral bijgedragen aan een verdere prijsstijging.
De nadelen van buy-to-let overheersen. Effectieve maatregelen van de overheid om deze nadelen in te perken liggen echter niet voor het oprapen. Het inzetten van instrumenten om problemen zoals woningsplitsing, kamerverhuur en excessief hoge huren tegen te gaan is een optie, net als het maximeren van het huurniveau. De meest vergaande maatregel is dat er een woonplicht wordt geïntroduceerd voor de koper van een koopwoning. Woningcorporaties hanteren die voorwaarde al bij de verkoop van hun huurwoningen. Het is de moeite waard om de voor- en nadelen van een dergelijke woonplicht nader te onderzoeken.
