Met nog minder vijf jaar te gaan voor het verplichte C-label schroeft de overheid de duimschroeven aan bij eigenaren van ‘bruine’ kantoren
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
De eindgebruiker wil C of liefst hoger. Wie daar niet snel aan voldoet, behoort heel snel bij de verliezers, betoogden de sprekers bij het congres Groene versus Bruine Kantoren, dat PropertyNL en ABN Amro organiseerden in het pas geopende duurzame gebouw Circl van ABN Amro aan de Zuidas.
Ed Blankestijn (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) maakte duidelijk dat de overheid meer gaat handhaven. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT), de toezichthouder van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, heeft boetes uitgedeeld aan 26 eigenaren met gebouwen zonder energielabel. De hoogste boete bedroeg € 10.000. Vanaf 1 januari 2015 controleert de ILT op de aanwezigheid van het definitieve energielabel bij de verkoop, verhuur en oplevering van gebouwen (woningen en utiliteitsgebouwen zoals kantoren en winkels). De ILT kan een bestuurlijke boete opleggen aan de eigenaren die verkopen of verhuren en die niet aan deze verplichting voldoen.
Vanaf 2023 moet ieder kantoor groter dan 100 m² verplicht minimaal energielabel C hebben.
Ook bij huurtransacties moet een label worden geregistreerd. Huurders van utiliteitsgebouwen die geen afschrift van het definitieve energielabel overhandigd hebben gekregen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, kunnen dit melden aan de ILT.
Verhuurders van utiliteitsgebouwen zijn door middel van een brief gewezen op deze verplichting en op de mogelijkheid voor huurders om te melden.
In één keer naar A-label
Wouter Zwetsloot van Cromwell vertelde dat Cromwell, het vroegere Valad, het belangrijk vindt dat aandacht voor duurzaamheid ‘in het DNA’ van de organisatie zit. Cromwell is relatief vroeg begonnen met de vergroening van de portefeuille, waardoor het bedrijf nu een voorsprong heeft: in 2014 had 33% label C of hoger, anno 2017 is dat 71% en volgend jaar zal dat verder zijn gestegen tot 84%.
Bij Hanzevast stond ‘respect hebben voor spullen’ al lang hoog op de lijst, vertelde topman Jaap Wolters. Hij sprak over de uitdagende portefeuille van Hanzevast, waarbij altijd in één keer de sprong wordt gemaakt naar een A-label als je kiest voor vergroening van een pand. Dat kost dan € 100–€ 115 per m². Hanzevast heeft 57 kantoorgebouwen in de portefeuille en daarvan voldoet 30% aan de norm van C of hoger. Voor Wolters stond als een paal boven water hoe belangrijk verduurzaming van de portefeuille is: ‘De doelstelling van energielabel A is zeker haalbaar: het pand wordt verhuurd, de huurprijs is hoger en de waarde van het gebouw gaat omhoog.’
Toekomstbestendig
Elsbeth Quispel van Cushman & Wakefield liet weten dat duurzaamheid eigenlijk een te nauw begrip is; de term toekomstbestendigheid dekt de lading beter. ‘Het gaat om meer dan energieverbruik en het terugdringen van CO2-uitstoot. Het gaat steeds meer ook om de vraag hoe huisvesting kan bijdragen aan het aantrekken en behouden van talent. Een werkplek moet aantrekkelijk zijn en toegang bieden tot faciliteiten in de buurt, zoals een station en winkels, sportfaciliteiten en leuke en gezonde lunchgelegenheden. Er is een sterke link tussen vastgoed, gezondheid en welzijn. Mensen zijn gemiddeld 90% van hun tijd binnen en er is genoeg onderzoek gedaan naar de invloed van de gebouwde omgeving – binnen- en buitenruimte – op hoe mensen zich voelen en gedragen. Het binnenklimaat heeft grote impact op het welzijn. En als je dan berekent wat alleen al de personeelskosten zijn op de totale bedrijfsvoering van een bedrijf, dan moet je daar natuurlijk op sturen.’
Hittekaart groene en bruine kantoren
Paul Wessels (PropertyNL) presenteerde een onderzoek op basis van de PropertyNL-database. Daaruit bleek dat momenteel nog maar bij 40% van de gebruikstransacties kantoren überhaupt een label bekend is. Het ging om een analyse van 11.000 gebruikstransacties sinds 1 januari 2016 tot nu.
Bij bedrijfsruimte (20%) en winkels (30%) liggen die percentages nog lager. Wessels vertelde dat PropertyNL bouwt aan gebouwendatabase en onderzoeksplatform waarin het gebouw kan worden gevolgd als ‘een aandelenkoers’. Die PropertyNL-gebouwendatabase is gecombineerd met de RVO-database. De laatste bevat momenteel circa 60.000 utiliteitsgebouwen waarvan een label bekend is (stand 1 juli dit jaar) en die worden geprojecteerd op een ‘hittekaart’. Deze nieuwe technologie maakt het mogelijk van landelijk tot regionaal op gebouwniveau in te zoomen en een concurrentieanalyse te maken.
Uit de database komen een aantal positieve hotspots naar voren. Zo scoren in Amsterdam gebieden als Houthavens en Noordelijke IJ-oevers relatief hoog met kantoren met een C-label of hoger. Tegelijk valt op dat bijvoorbeeld in de zuidelijke Randstad en in Eindhoven nog relatief veel kantoorgebouwen zijn te vinden met een D-label of lager. Ook regionale markten als Twente en Groningen, voor wie (campus)thematiek belangrijk is, kunnen scoren door verduurzaming van hun kantorenvoorraad.
Bij de transacties valt op dat, mits een label bekend is, de voorkeur van eindgebruikers voor groene gebouwen sterk naar voren komt: 67% van de kantoordeals is voor een pand met C-label of hoger, bij winkels is dat 72% en bij bedrijfsruimte is dat 72%.
Ook bij het aanbod dat aanbodsysteem Ventu verzamelt, blijkt dat het nog maar matig gesteld is met het percentage labels op het totaal aantal listings. Zo zijn van de meer dan 30.000 aanbiedingen op Ventu er maar 7121 voorzien van een energielabel. Maar ook hier is sprake van scherpe differentiatie en heeft 68% van het aanbod mét een label ook een label van C of hoger.
Naar 50 kWh/m² verbruik
Bas van de Griendt van de Dutch Green Building Council (DGBC) vertelde dat de vastgoedsector meters moet maken om de doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs te halen. De DGBC presenteerde hiervoor tijdens de Dutch Green Building Week een Deltaplan. Het plan maakt duidelijk dat het vastgoed voor een zeer grote uitdaging staat. Zo moeten alle gebouwen op het vereiste duurzaamheidsniveau komen in 2050. Dit betekent een verduurzaming van 1000 gebouwen per dag. Kantoren moeten bijvoorbeeld teruggaan naar 50 kWh/m² daadwerkelijk energieverbruik, dus wat van de energiemeter af te lezen is. In 2018 werkt DGBC het Deltaplan verder uit.
Gastheer Erik Steinmeier van ABN Amro liet weten dat de bank 10% van de bebouwde omgeving in Nederland financiert en daarmee veel impact heeft op de keuzes die ten aanzien van de verduurzaming van dat deel van de voorraad worden gemaakt. De bank wil vanaf 2030 alleen nog maar vastgoed met A-labels of beter financieren. Steinmeier legde uit wat de opgave is bij commercieel vastgoed: in 2018 moet 30% van de portefeuille een A-label hebben, tegen 15% nu. ‘Dat is een behoorlijke opgave voor ons.’ ABN Amro heeft niet voor de gemakkelijkste weg gekozen – namelijk ‘bruine kantoren’ afstoten naar andere financiers – maar wil samen met de klanten de portefeuille verduurzamen.
