Het Belgische beursgenoteerde Qrf City Retail heeft voor € 27,2 mln vijf A1-winkelpanden in Nederland gekocht. Verkoper is retailondernemer Roland Kahn, zo blijkt uit het Kadaster. Qrf City Retail wil de komende tijd de portefeuille in Nederland fors uitbreiden.
PropertyNL
Qrf kocht in Den Bosch de America Today in de Hinthamerstraat, de America Today in de Grote Staat in Maastricht, in Nijmgen de Mango aan de Broerstraat, in Zwolle de Only Store in de Diezerstraat en in Enschede de Kentucky Fried Chicken aan de Kalenderstraat.
BAR 5%
Ceo Anneleen Desmyter van Qrf: ‘We hebben gekocht tegen een bruto aanvangsrendement van rond 5%.’ Voor winkelfonds Qrf is dit de eerste aankoop in het buitenland. Het fonds belegt voor € 250 mln aan winkelpanden in Belgische steden en is gespecialiseerd in panden in de ‘golden mile’. In de portefeuille zitten onder meer panden aan de Meir in Antwerpen en Langemunt in Gent. Met de acquisitie in Nederland groei de portefeuille naar € 280 mln. Desmyter: ‘De ambitie is de komende drie jaar te verdubbelen naar een portfolio van € 500 mln.’
Het Belgische fonds is geïnteresseerd in de toplocaties, de ‘golden mile’ in 20 Nederlandse steden. Desmyter: ‘Het gaat ons om steden met vanwege hun historische binnenstad unieke uitstraling die toeristische trekpleisters zijn. De bevolking ervan groeit en er zijn universiteiten en/of hogescholen.’
Correctie voorbij
Qrf komt naar Nederland omdat het gelooft dat de retailmarkt hier de grootste correctie inmiddels gehad heeft. Desmyter: ‘Gemeenten zijn zich bewust van de veranderingen op de retailmarkt en werken mee aan een vernieuwde retailomgeving. Ook de retailers zelf beseffen dat ze moeten inspelen op de noden van de consument. Bovendien trekt de economie aan en het consumentenvertrouwen neemt toe.’
Desmyter vindt het ook een voordeel dat het transactieniveau op de winkelvastgoedmarkt in Nederland fors hoger ligt dan in België, wat meer koopkansen biedt. Daarbij mikt Qrf op deals met een omvang van rond € 30 mln. Ook diversificatie van de portefeuille en huurders is een reden om buiten België te beleggen.
Betaling in aandelen
De aankoop is geheel gefinancierd met vreemd vermogen. De schuldvraag van het beursfonds stijgt hiermee naar 56% en mag maximaal stijgen naar 65%. Aantrekken van vreemd vermogen of een publieke kapitaalverhoging zijn echter niet de enige mogelijkheden om de portefeuille uit te breiden. In het verleden heeft Qrf ook panden aangekocht door middel van het betalen in aandelen. Desmyter: ‘Onder andere Axa is op deze wijze grootaandeelhouder bij ons geworden. We denken dat in Nederland wel belangstelling is voor deze constructie. Nederlandse winkelvastgoedbeleggers in de high streets zijn vaak private partijen met omvangrijke portefeuilles, maar wel veel geconcentreerd in Nederland. Beleggen in ons fonds geeft de mogelijkheid te spreiden.’ Overigens heeft de verkoper van deze eerste vijf panden niet voor deze constructie gekozen.
Qrf City Retail is in 2013 naar de beurs gebracht door vastgoedmanager Quares, actief in de Benelux. Quares is een vastgoeddienstverlener die zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen in de markt zet. Qrf is onafhankelijk van Quares maar heeft de partij wel ingehuurd om het beheer van de Nederlandse portefeuille te doen.
Bij de aankoop van de vijf eerste panden is Qrf bijgestaan door Anthony Gijsbers, die eerder bij Bouwfonds IM werkzaam was. Desmyter: ‘Maar we hebben ook veel ingangen in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt omdat we ook in België Nederlandse retailhuurders hebben, er veel Nederlanders beleggen in winkelvastgoed in België en omdat we Nederlandse aandeelhouders hebben.’
De transacties:
-Den Bosch, Hinthamerstraat 41-45, 791 m², huurder America Today, huur € 264.000 per jaar
-Maastricht, Grote Staat 58/Helmstraat 9-11, 629 m², huurder America Today/Gebr. Coster, huur € 427.000 per jaar
-Nijmegen, Broerstraat 49/Gruitberg 33-35, 571 m², huurder Mango, huur € 248.000 per jaar
-Zwolle. Diezerstraat 60/Brouwerstraat 1-3, 335 m², huurder Only Store, huur € 241.000 per jaar
-Enschede, Kalenderstraat 2-4, 972 m², huurder Kentucky Fried Chicken, huur € 200.000 per jaar
