Meer dan een kwart van de vastgoedadviseurs heeft zich in het eerste jaar van Ventu aangesloten bij dit aanbodsysteem, dat de verhuurmarkt voor commercieel vastgoed transparanter wil maken.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in Locus 2 (winter 2017)
Eén jaar na de start van Ventu, het aanbodsysteem voor commercieel vastgoed in Nederland, telt het systeem gecontroleerd aanbod van 2095 makelaars. Maandelijks bekijken circa 100.000 unieke bezoekers de meer dan 30.000 listings in het systeem.
Daarmee is Ventu het meest complete systeem voor bedrijven die naar huisvesting zoeken. Veel aanbod komt door research tot stand, maar in het eerste jaar waren er ook 609 betalende deelnemers die actief met de systemen van Ventu werken. Zij krijgen terugkoppeling – de Ventu Monitor – waardoor ze sneller kunnen verhuren of verkopen.
Daarmee is na ruim een jaar meer dan een kwart aangesloten van de bijna 2100 makelaars in Nederland die commercieel vastgoed in portefeuille hebben. Inmiddels trekt Ventu maandelijks circa 100.000 unieke bezoekers die zoeken naar huisvesting. Van die bezoekers hebben zich er 3373 als actieve zoeker met een account geregistreerd op de website. Met een account kan de zoeker een eigen lijst samenstellen van panden. Via een chatfunctie kan deze worden gedeeld met anderen binnen de organisatie én met de vastgoedadviseur.
Omdat Google-algoritmes scoren op kwalitatieve content, is steeds de link met de research- en journalistieke activiteiten van onderzoeksbedrijf PropertyNL belangrijk. Doordat de research niet alleen is gericht op compleetheid, maar ook op kwaliteit (research en statistiek), scoort Ventu kwalitatief hoger dan portals die gericht zijn op listings, woningen of dealmaking.
Reacties op Ventu Monitor
In een reeks rondetafelgesprekken met vastgoedadviseurs die Ventu het afgelopen jaar door het hele land organiseerde, kwam naar voren dat adviseurs beseffen hoezeer hun vak gaat veranderen. Ze omarmen ook steeds meer de technologie die hen daarbij kan helpen.
Er was veel feedback op de Ventu Monitor, die de betalende aanbieders krijgen teruggeleverd. Deze monitor registreert van elk gebouw veranderingen in aanbod, voorraad, soort en zoekend publiek in de omgeving. Met de Ventu Monitor kan van elk gebouw op elk moment de kans op verhuur of verkoop worden bekeken.
Dat is ‘disruptief’ voor gebouweigenaren, die hun gebouw nu regelmatig kunnen vergelijken met andere gebouwen in aanbod. Andere sectoren laten zien hoe snel zulke disruptieve bewegingen kunnen gaan.
Een punt van feedback was dat een instrument als Ventu Monitor steeds preciezer wordt, maar dat je er vaak lokale kennis bij nodig hebt. Hans-Robert van der Doe (DK Makelaars) verwoordde het zo tijdens het rondetafelgesprek over de regio Arnhem/Nijmegen: ‘Wél is de kunst de informatie goed toe te passen. Hoe houd je de informatie interessant en zorg je dat het behapbaar blijft voor de opdrachtgever?’
Jacco Vogelaar (Strijbosch Thunissen Bedrijfsmakelaar) wees op de noodzaak de juiste informatie voor de adviseur en zijn opdrachtgever te identificeren. ‘Om de informatie daadwerkelijk goed te gaan gebruiken, moet je tijd investeren.’
Siebe de Boo van CBRE Utrecht zei de Ventu Monitor een interessant instrument te vinden, maar kwam tegelijk met een aantal suggesties om de monitor specifieker te maken, waardoor gebouwen en locaties beter vergelijkbaar worden. Hij denkt dat systemen zoals Ventu kleinere transacties in de toekomst zonder makelaar kunnen laten verlopen. Hij loopt daarmee voor op de markt, want Ventu gaat ervan uit dat in het commercieel vastgoed een vastgoedadviseur vanzelfsprekend blijft. Ventu is een hulpmiddel met generieke informatie die zelfs door de grootste vastgoedadviseur niet op eigen houtje kan worden verzameld.
Voorlopers
Sommige partijen namen het afgelopen jaar het voortouw bij het gebruik van technologie, zoals brancheorganisatie VBO Makelaar met de nieuwe voorzitter Harry Bruijniks en de immer actieve directeur Hans van der Ploeg. Bruijniks weet hoe ingrijpend een sector kan veranderen door technologie. Hij is veertig jaar actief geweest in de retailsector, onder andere als directielid van Albert Heijn en ceo van Laurus en Euretco.
Het eerste wapenfeit van het duo Bruijniks/Van der Ploeg was dat alle leden van VBO Makelaar die veel doen in commercieel vastgoed, een koppeling kregen met Ventu. Bruijniks en Van der Ploeg vinden dat de toekomst voor het makelaarsvak ligt in het delen van data: ‘Je kunt als branchevereniging een ogenschijnlijk veilige omgeving ontwikkelen door data vooral voor jezelf te houden. Maar doe je daar je achterban een plezier mee? Het is belangrijk dat er één partij is die de data verzamelt en analyseert. Daarom gaan we samenwerken met Ventu.’
Algemeen directeur Eddy Smit en directeur bedrijfshuisvesting Jeroen Koevermans van MVGM lieten weten dat doorslaggevend bij de keuze voor Ventu de vernieuwende aanpak is, met complete data en big-data informatie (Ventu Monitor) waarmee de vastgoedadviseur wordt ondersteund bij zijn advies aan de opdrachtgever.
Jeroen Koevermans: ‘Als partner van eigenaren heeft MVGM een duidelijke positie: we kiezen echt voor de verhuurkant. We doen ook veel advieswerk voor opdrachtgevers.’
Ook Vastgoedpro, met de kersverse voorzitter van de afdeling Makelaardij Friso van der Meulen (FrisoXpert) en Rob Overduin (operationeel manager), meent dat de toekomst voor het makelaarsvak voor een deel ligt in het verzamelen, analyseren en delen van data.
Signalen van buiten het vastgoed
Ook buiten het vastgoed ziet men dat technologie een steeds grotere impact krijgt op de sector. Tijdens de laatste vastgoedbeurs Provada toonde prins Constantijn – opvolger van Neelie Kroes als StartupDelta-ambassadeur – dat hij goed op de hoogte is van de mogelijkheden en valkuilen van start-ups. In een gesprek met ‘Ventu-man’ Alexander Dumbraveanu en geestelijk Ventu-vader Jan Willem de Graaf zag de prins aanknopingspunten met het plan van Ventu om met big data (de Ventu Monitor) de vastgeroeste markt voor onroerend goed liquide te maken.
Prins Constantijn vroeg ook door over de internationale ambitie. Alexander Dumbraveanu zegt echter dat Ventu zich eerst in Nederland moet bewijzen, hoewel het wel belangrijk is om te kijken hoe het systeem is uit te rollen in andere landen. Zijn vroegere werkgever Funda had die ambitie bijvoorbeeld niet. Ventu kan bij internationale plannen steunen op de expertise van moedermaatschappij PorpertyEuro. Die geeft PropertyEU uit, marktleider op het gebied van cross-border transacties in het Europese vastgoed.
Nog meer aandacht voor kwaliteit
De feedback van de honderden vastgoedadviseurs die het team van Ventu de afgelopen maanden sprak, onderstreept dat het essentieel is dat Ventu een eigen researchteam heeft dat samen met ict werkt aan de kwaliteit van de aanbodinformatie. De meeste internetinitiatieven hebben alleen ‘whizzkids’ die het internet afstruinen naar informatie, maar Ventu controleert alles bij de marktpartijen.
Uitgangspunt van Ventu was vanaf de start dat dit het meest complete, gecontroleerde aanbodsysteem van Nederland moest worden. Dat is een geheel andere benadering dan de marketingaanpak van andere aanbieders. De afgelopen maanden werd veel tijd gestoken in het controleren van aanbod volgens een strak protocol. Hierbij controleert het team met behulp van de systemen het aanbod op adres, koppelt de informatie aan het juiste gebouw en ontdubbelt.
Jan Willem de Graaf, cto van PropertyNL/Ventu, legt uit waarom dit zo belangrijk is: ‘Een onvermoeide aandacht voor compleet aanbod, gekoppeld aan het juiste gebouw, is essentieel om relevant te zijn voor de zoeker en essentieel om de aanbieder de beste feedback bieden over het object waarin het aanbod zich bevindt. Alleen dan kunnen we de adviseur en zijn opdrachtgever een specialistisch instrument bieden waarmee ze dagelijks de koers van hun object kunnen volgen.’
‘Zonder energielabel A–C krijg je straks geen huurder meer’
Met nog minder vijf jaar te gaan voor het verplichte energielabel C schroeft de overheid de duimschroeven aan bij eigenaren van ‘bruine’ kantoren. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT), de toezichthouder van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, gaat meer handhaven en heeft onlangs boetes uitgedeeld aan 26 eigenaren met gebouwen zonder energielabel. De hoogste boete bedroeg € 10.000.
De eindgebruiker wil label C of liefst hoger. De eigenaar die daar niet aan voldoet, behoort heel snel bij de verliezers. Uit onderzoek op basis van de Ventu-database blijkt echter dat momenteel nog maar bij 40% van de gebruikstransacties kantoren überhaupt een label bekend is. Ook bij het aanbod dat aanbodsysteem Ventu verzamelt, blijkt dat het nog maar matig gesteld is met het percentage labels op het totaal aantal listings. Zo zijn van de meer dan 30.000 aanbiedingen op Ventu er maar 7121 voorzien van een energielabel. Er is echter sprake van scherpe differentiatie: 68% van het aanbod mét een label heeft ook een label van C of hoger.
